Имущественный вычет при договоре мены

Содержание

Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены | ГАРАНТ

Имущественный вычет при договоре мены

Имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилья по договору мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст.

567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии с п. 1 ст. 568 ГК РФ если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Таким образом, при обмене жилых помещений каждая из сторон признается продавцом своего имущества и одновременно – покупателем имущества, получаемого по обмену.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.

Следовательно, при обмене жилья физическими лицами должны применяться общие правила обложения НДФЛ, включая порядок использования имущественных налоговых вычетов.

Вычет при продаже квартиры или иного жилья

Согласно п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

С 1 января 2016 года налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Сумма дохода, полученного при реализации квартиры (другого жилья) по обмену, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены. Если при обмене была получена доплата, то доход складывается из стоимости передаваемого жилья, указанной в договоре мены, и соответствующего размера доплаты.

Согласно пп. 1 п. 1 ст.

220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов при при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

На основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ такой имущественный налоговый вычет предоставляется:

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

– в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, предоставление имущественного вычета осуществляется в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 382-ФЗ, то есть по правилам, действовавшим до 1 января 2016 года (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

Сумма дохода от продажи жилого имущества, в том числе и по договору мены,, превышающая величину налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ в общем порядке.

Источник: https://base.garant.ru/58076729/

Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги

Имущественный вычет при договоре мены

Я купил квартиру в долевую собственность за 2,5 млн рублей в 2016 году. В 2017 году подписал акт и уже получил за нее вычет. Сейчас рыночная цена квартиры — около 4 млн рублей.

У меня появился вариант обменяться квартирами с очень хорошим знакомым. Рыночная стоимость его квартиры такая же. Как лучше поступить, чтобы нам обоим избежать лишних расходов? Например, мы продаем друг другу квартиры по кадастровой стоимости. Если она равна цене квартиры у застройщика или ниже той цены, по которой покупали, налоги мы платить не будем?

Денис

Поэтому нет смысла заключать два отдельных договора купли-продажи. Вы можете оформить все одной сделкой.

Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее.

А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.

Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.

Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.

Для тех, кто купит квартиру в 2020 году и захочет сделать так же, срок минимального владения в определенных случаях составит три года. Об этих изменениях мы уже писали.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Крайне маловероятно, что кадастровая стоимость обеих квартир равна до рубля. Но мена — это обмен равноценным имуществом, даже если его стоимость разная. Просто стороны решили, что им разница в стоимости не важна.

Налоги, скорее всего, можно будет не платить. Никто не запрещает продавать квартиру дешевле рыночной цены. А мена, как я уже писал, — это форма купли-продажи. Но есть ограничения.

Посчитайте минимальную стоимость квартир. Возьмите их кадастровую стоимость и умножьте на 0,7. Кадастровую стоимость квартиры можно посмотреть на сайте Росреестра. Для этого надо знать ее кадастровый номер.

Когда узнаете стоимость, сравните. Возможны два варианта:

  1. ваша квартира будет дороже, чем квартира друга. Налоговая будет считать ваш доход как кадастровую стоимость вашей квартиры, умноженную на 0,7;
  2. ваша квартира будет дешевле, чем квартира друга. Здесь налогооблагаемый доход — кадастровая стоимость его квартиры, умноженная на 0,7.

Расходы на приобретение у вас в любом случае будут 2,5 млн рублей. Поэтому если ваши доходы выше расходов, то налог нужно уплатить с разницы. Если ваши расходы больше доходов, платить не надо. Но декларацию подайте в любом случае, чтобы показать и доходы, и расходы.

Договор мены точно так же регистрируется Росреестром, как и договор купли-продажи. Для регистрации обе стороны договора должны обратиться в любой МФЦ или непосредственно в Росреестр, в том числе через госуслуги.

Потребуется подать заявление о переходе права собственности и приложить к нему:

  1. Паспорта сторон.
  2. Договор мены в трех экземплярах. Акт приема-передачи составлять необязательно, но желательно. Чтобы избежать неловких взаимных претензий, лучше детально описать обе квартиры, особенно если вы передаете их друг другу с ремонтом. Или хотя бы указать, что у вас нет претензий к качеству квартир и они пригодны для проживания.
  3. Нотариальные согласия супругов на заключение сделки или брачный договор.
  4. Согласие органов опеки, если кроме вас долями в помещении владеют дети.

В результате вы получите выписку из ЕГРН, где будет указан переход права собственности на новую квартиру на вас, и ваш экземпляр договора мены с печатью Росреестра. За выписку из ЕГРН, если будете подавать документы через нотариуса, придется заплатить отдельно.

Если что-то пойдет не так и вы, например, захотите вернуть свою квартиру, всю процедуру придется пройти еще раз. Каких-то отличий от того, как если бы вы просто продали старую квартиру и купили новую, тут нет.

В любом случае вам с другом придется подать декларацию в налоговую.

Возьмите кадастровую стоимость своей квартиры и квартиры друга и умножьте на 0,7. В чью пользу будет разница, тот и будет платить налог.

Зарегистрируйте сделку в Росреестре. И не забудьте составить акты.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/menaytes/

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры?

Имущественный вычет при договоре мены

Налоговый вычет при обмене квартиры

Налоговый вычет при обмене квартиры является государственной льготой на федеральном уровне. Она подразумевает под собой компенсацию за расход по сделке, связанной с жилой недвижимостью. Необходимо разобраться с особенностями, которые сопровождают оформление вычета.

Резидент Российской Федерации должен уплатить налог с имущества в следующих случаях:

  • квартира, подвергаемая обмену, находится в собственности не мене 3-х лет. При этом есть обстоятельства, которые увеличивают срок владения имуществом до 5 лет;
  • если в рамках процедуры обмена предусматривается доплата.

Стоит отметить, если жилье было куплено до 1 января 2018 года, гражданин полностью освобождается от уплаты налога через 3 года.

В свою очередь, если покупка была после наступления 2018, то срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, составляет 5 лет.

Важно знать, если совершаемый обмен равнозначный, то уплачивать налог не требуется.

Теперь стоит разбрататься, по каким критериям начисляется налог:

  • Начисление производится исключительно на основании разницы, полученной при неравнозначной сделке.

Для примера приведем следующую ситуацию:

Михайленко Н.К. произвела обмен своего жилья (1 комнатную квартиру) стоимостью 1 млн. 200 тыс. рублей на 2 комнатную, стоимостью 2 млн. 200 тыс. рублей. Исходя из законодательства, а именно, Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 567, она должна сделать отчисления с разницы 1 млн. рублей. Итоговый расчет выглядит так: 1 млн. x 13% = 130 тыс. рублей.

  • Разница, полученная гражданином по договору обмена, должна быть задекларирована. Также необходимо предоставление справки по форме 3-НДФЛ в территориальные органы ФНС.

Особенности подачи декларации по форме 3-НДФЛ:

  • декларация подается в территориальные органы ФНС не позднее 30 апреля следующего года после произведенного обмена;
  • если сделка без доплаты не предусматривается, но при этом квартира находилась менее 3 лет в собственности, то средства, полученные со сделки, необходимо за декларировать;
  • произвести уплату налога по ставке 13% требуется до 15 июля следующего года, после совершения процедуры;
  • налоговый вычет может получить гражданин на основании договора мены.

Далее будут рассмотрены основные особенности получения вычета.

Если гражданин заключает договор мены, то ему на основании действующего законодательства положены следующие виды налоговых вычетов:

  • при продаже недвижимости;
  • при приобретении недвижимости.

При продаже:

В первом случае, если при совершении обмена квартиры предполагается доплата, есть возможность существенно снизить налоговую базу. Конечный размер выплаты будет складываться от того, в какой сумме было произведено снижение.

Также, если гражданин имеет на руках соответствующие документы, которые подтверждают покупку переданной по обмену недвижимости, в данном случае есть возможность уменьшить полученную доплату на сумму расходов. В противном случае, если расходы существенно превышают сумму с доплатой 2020, то налогового вычета на основании действующей редакции закона не будет.

Если гражданин не обладает документами на дом, которые смогут подтвердить покупку по договору мены, то можно воспользоваться налоговым вычетом, установленным законодательством в фиксированном размере в 1 млн. рублей.

При приобретении:

Если гражданин получил квартиру на основании договора обмена, то он имеет право воспользоваться вычетом в установленном размере до 2 млн. рублей. При этом данная сумма предоставляется вне зависимости от фактора, была ли сделка равнозначная. Стоит отметить, что расчет вычета в данной ситуации производится по всей стоимости объекта недвижимости.

В законодательстве есть определенный критерий лиц, которым положен налоговый вычет:

  • резиденты Российской Федерации;
  • лица, уплачивающие подоходный налог с заработной платы в размере 13%;

ВНИМАНИЕ !!! Стоит отметить, при обращении в налоговые органы понадобится подтверждение гражданства РФ. Уплата подоходного налога является обязательным условием, поэтому физическое лицо должно обладать официальным трудоустройством. Данный факт должен быть документально подтвержден.

Критерий лиц, которые не имеют прав на получение НВ:

  • граждане, не являющиеся резидентами Российской Федерации;
  • лица, оформившие вид на жительство.

Теперь стоит разобраться, как проводится процедура получения вычета по договору обмена:

  • для начала требуется составить официальное заявление;
  • в обязательном порядке предусматривается заполнение декларации по форме 3-НДФЛ;
  • предоставление требуемого законом пакета документов.

После проделанных действий, уполномоченный инспектор ФНС произведет проверку предоставленных документов. Если требования выполнены, то в этом случае гражданину положена выплата.

Для перечисления денежных средств потребуется открытие индивидуального банковского счета.

ВНИМАНИЕ !!! Возможен отрицательный вариант развития событий, когда ФНС выносят отказ в предоставлении выплаты. В этом случае гражданин может затребовать пояснение от инспектора, на основании какой причины был вынесен отказ. Чаще всего причины кроются в неправильном заполнении документов.

Сведения, которые требуется указать в заявлении:

  • в шапке документа пишется наименование органа, куда подается заявление и кому оно направлено (в большинстве случаев указывается имя начальника территориального органа ФНС);
  • паспортные данные заявителя (серия и номер, кем выдан, номер подразделения, ФИО и регистрационные данные);
  • идентификатор налогоплательщика (ИНН);
  • прошение о предоставлении вычета;
  • основания для предоставления льготы (требуется предоставление соответствующих документов на жилую площадь);
  • реквизиты индивидуального счета, открытого в банке для перечисления компенсации;
  • дата на момент подачи заявления и личная подпись с расшифровкой.

Для оформления декларации требуется принять во внимание следующие особенности:

  • в заполнении декларации требуется использовать печатные буквы;
  • буква должна быть вписана в строго отведенную клетку;
  • декларация заполняется исключительно черной ручкой (иной цвет не допускается);
  • помарки, исправления и опечатки не допускаются.

В декларации указываются основные сведения, которые касаются заявителя и объекта сделки.

Источник: https://jurists-online.ru/nalogi/nalogovye-vychety/nalogovyj-vychet-pri-obmene-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.