Инвентарная и кадастровая стоимость разница

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Определение кадастровой стоимости

Инвентарная и кадастровая стоимость разница

С недавнего времени недвижимое имущество стало оцениваться по-новому. Была введена кадастровая стоимость, предусматривающая иные принципы расчета стоимости объектов и максимальное приближение к рыночной цене. При этом новшество повлекло увеличение налоговой нагрузки. В статье описано, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной и как она рассчитывается.

Что такое инвентаризационная стоимость?

Инвентаризационная стоимость недвижимости является плодом труда специалистов Бюро технической инвентаризации (БТИ). Их методика предусматривает, что при оценке за базу берется первичная стоимость объекта и умножается на коэффициенты износа. Отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной состоит в том, что во втором случае рыночные факторы не берутся во внимание.

В ходе инвентаризации учитывалось все, из чего состоит здание, сооружение или помещение – размеры и материал стен, полов, крыши, окон, дверей. В штате БТИ были предусмотрены техники, которые периодически выходили на место и сверяли имеющиеся у Бюро данные.

Впоследствии все изменения стали вноситься ежегодно в автоматическом режиме – во-первых, с поправкой на инфляцию, во-вторых, с поправкой на время.

Однако все равно, как бы стремительно ни старело здание, инвентаризационная стоимость его растет.

Если владелец недвижимости задастся вопросом, как узнать инвентаризационную стоимость объекта, то ему надо заглянуть в технический паспорт. Там есть нужные сведения.

Что такое кадастровая стоимость?

У кадастровой стоимости другая методика. При ее разработке Минфин задался целью увеличить налоговые поступления в бюджет. Однако традиционным способом, просто увеличивая налоговые ставки, такого нельзя было достичь. Поэтому решили зайти с другой стороны и изменить методику оценки. Цель была одна: максимально приблизить ее к рыночной стоимости.

В результате был принят Федеральный закон под названием «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и теперь определение кадастровой стоимости приобрело правовой характер.

Кадастровая стоимость земельных участков

Принципы новой оценки взяты из сферы земельного налога. Здесь уже давно расчет кадастровой стоимости ведется от расположения участка и его категории.

Она, впрочем, нужна не только для налогообложения, но и для арендных отношений. У партнеров по сделке тогда не возникает сомнений насчет ее размера.

Все данные можно узнать в кадастровой палате, которая должна производить переоценку не реже одного раза в 5 лет.

У земельных участков есть еще и нормативная стоимость, применяющаяся тогда, когда кадастровую определить нет возможности.

Однако существуют случаи, когда только она и используется, например, при получении ссуды в банке, приобретении земель, находящихся в муниципальной собственности, и прочее.

Власти регионов вправе ежегодно менять нормативную цену, правда, не более чем на четверть. Кроме того, она не должна превышать порог в 75% от рыночной стоимости.

Задавшись целью узнать, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, следует сначала обратить внимание на методики. Если инвентаризационная стоимость требует скрупулезности и методичности на протяжении многих лет, то кадастровая оценка проводится относительно быстро. Последовательность действий при ней такова:

  • Власти региона принимают решение о проведении оценки. Она должна проводиться не реже чем раз в 5 лет.
  • Росреестр готовит на этой основе список объектов, подлежащих оценке. Данные берутся из государственного кадастра.
  • Росреестр привлекает на конкурсной основе оценочную фирму.
  • Оценщик на основании нормативных документов и коэффициентов, которые в них указаны, осуществляет всю процедуру.
  • Саморегулирующейся организацией оценщиков проводится экспертиза отчета о проведении кадастровой оценки.
  • Полученные данные утверждаются властями региона и публикуются.
  • Данные заносятся в систему кадастрового учета.

Кто оценивает имущество?

Наверное, точнее всех может ответить на вопрос, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной, оценщик. В этом качестве выступают специальные компании, имеющие лицензии на данный вид деятельности.

Для того чтобы получить доступ к желанной стезе, им надо пройти, кроме того, еще и конкурсный отбор.

Именно такой порядок предусмотрен специальным Федеральным законом о контрактных закупках для государственных и муниципальных надобностей.

Более того, перед подписанием соглашения оценщик за свой счет страхует риски неправильного определения стоимости. Сумма страховки составляет не менее 30 миллионов рублей.

Получение государственных средств за выполненную работу становится возможным лишь после получения властями региона положительного отзыва экспертов на отчет и утверждения результатов оценки.

Как рассчитывается кадастровая стоимость имущества?

Оценщики для определения стоимости объектов используют целый набор технических регламентов, стандартов, правил и законодательных актов. Однако индивидуальный подход здесь не приветствуется, в чем сразу просматривается отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной.

Кадастровая оценка предусматривает массовый подход, когда не нужно обмерять каждую квартиру или дом. Судя по всему, у занимающихся этим компаний есть набор коэффициентов, зависящих от расположения объекта и его категории.

Берется сумма оценки БТИ и умножается на эти коэффициенты. Именно поэтому инвентаризационная и кадастровая стоимость квартиры отличаются иногда в несколько раз.

Чиновники стараются учесть буквально все – даже расстояние до остановки троллейбуса, метро или наличие детской игровой площадки.

Коэффициенты выводятся просто. Оценщики с властями регионов берут за основу стоимость квадратного метра на рынке недвижимости и высчитывают, насколько она больше инвентаризационной. Осталось немного (процентов на 10) уменьшить результат деления – и коэффициент готов.

Как зависит от кадастровой стоимости налог на имущество?

В связи с тем, что по-иному определяется кадастровая и инвентаризационная стоимость, разница в цене недвижимости, которая принималась за налоговую базу, возникала существенная.

Если бы налоговые ставки остались прежними, то большинство владельцев недвижимости стали бы в одночасье банкротами. Так, на Урале, если цена квартиры в техпаспорте указана в 200 тысяч рублей, после переоценки она составляет не менее 500 тысяч.

Государство в обстоятельствах, при которых кадастровая и инвентаризационная стоимость недвижимоститак отличаются, решило с помощью налоговых ставок несколько компенсировать потери налогоплательщиков. В итоге регионам дано право устанавливать ставки налога, правда, в пределах коридора, утвержденного на федеральном уровне.

Для жилья установлен максимальный размер ставки в 0,1%, если стоимость недвижимости составляет не более 300 млн. рублей.

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной? Принципами налогообложения. При инвентаризационной стоимости налог был мал, и мало кто на него обращал внимание. Сейчас иное дело. В некоторых регионах, которые перешли на новый режим, налогоплательщики уже начали получать уведомления, в которых обозначены обескураживающие данные, превышающие даже самые худшие их опасения.

Однако в отдельных случаях налог на имущество можно будет платить еще в меньших размерах, чем прежде. Дело в том, что по данному налогу не подлежит обложению для квартиры 20 квадратных метров, для дома – 50, для жилого помещения ­– 10. Если еще учесть полагающиеся льготы, то станет ясно – платить будут много те, кто живет в больших домах и престижных районах.

Например, в отдаленных сельских районах стоимость квадратного метра жилья по кадастру может составлять от 7 до 15 тысяч рублей, а в Москве от 150 тысяч рублей и выше.

Где можно узнать кадастровую стоимость своего имущества?

С 1 января 2015 года Росреестр запустил сервис, с помощью которого каждый владелец может сравнить, как сильно отличаются инвентаризационная и кадастровая стоимость квартиры. Инвентаризационная, как мы уже говорили, содержится в техпаспорте, а кадастровая будет сообщена в ответ на запрос.

Следует учесть, что некоторые территории не закончили переход, и там действует еще инвентаризационная стоимость. Расчет налога в таких обстоятельствах не изменится.

Однако власти таких регионов поспешили провести перерасчет инвентаризационной стоимости, что уже увидели граждане в извещениях на уплату налога.

Намерения чиновников просты: к тому времени, когда придет кадастровая стоимость, прежняя цена будет на максимуме возможного, а при введении коэффициента бюджет получит дополнительный доход.

Можно ли оспорить кадастровую оценку?

Получается так, что имущественный налог в стране формируют и кадастровая, и инвентаризационная стоимость. Разница у них еще и в том, что инвентаризационную оценку оспорить невозможно, поскольку она делается на основе технических регламентов, СНИПов и ГОСТов, а кадастровую – вполне осуществимо, так как там действуют коэффициенты.

Для того чтобы выразить несогласие с предъявленной оценкой, на первом этапе следует обратиться в специальную комиссию при Росреестре, региональные отделения которой есть во всех управлениях. Потребуется предъявить определенный пакет документов, подтверждающих право заявителя на данное имущество.

Суд или жалоба – что выбрать?

Кадастровую ошибку можно исправить административным путем или через суд. Однако система оспаривания кадастровой оценки изначально выстроена так, что миновать комиссию Росреестра не удастся. Арбитражный суд просто отклонит иск, если к заявлению не будет приложено заключение этого органа. Однако в дальнейшем, если у владельца есть убежденность в правоте, необходимо судиться.

При этом в судебном решении возникает одна проблема – надо привлечь независимого оценщика, чтобы он опроверг выводы кадастровой палаты. А это услуга дорогая и в некоторых случаях просто нерентабельная. Затраты на эксперта могут существенно превысить разницу в налогообложении.

Если вердикт будет принят в пользу налогоплательщика, то до введения новых сведений пройдет некоторое время, пока кадастровая палата обновит базу данных.

Источник: https://FB.ru/article/179669/chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-inventarizatsionnoy-opredelenie-kadastrovoy-stoimosti

Чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости

Инвентарная и кадастровая стоимость разница

При расчёте налога на недвижимость до 2015 года за основу бралась инвентаризационная оценка объекта недвижимости. В данный момент государственные налоги калькулируются на основании его кадастровой стоимости.

Как при расчёте кадастровой, так и инвентаризационной стоимости, оцениванием занимаются квалифицированные специалисты, обладающие специальным разрешением и лицензией. Многих собственников недвижимого имущества интересует,чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости и сколько материальных средств придется отчислять в пользу государства в виде налогов.

Инвентаризационная стоимость, особенности расчётов

Когда определялась инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, за основу брался во внимание его износ. Однако, при этом не учитывалисьбольше никакие свойства, способные оказывать существенное влияние на размер рыночного показателя. К расширенному перечню факторов относятся:

  • место, где расположено здание;
  • из каких материалов возведено данное жильё;
  • общая площадь рассматриваемого объекта;
  • дата окончания строительства;
  • как близко расположены водные объекты;
  • расстояние до ближайшихобластных или районныхцентров;
  • уровень рыночных цен на аналогичные недвижимые объекты;
  • как далеко находится железнодорожный вокзал, станция, платформа;
  • перечень других важных факторов, которые принимают участие в формировании цены.

Если проводилась инвентаризация и рассчитывалась инвентаризационная стоимость объектов, работники бюро технической инвентаризации использовали данные о себестоимости потраченных строительных и отделочных материалов, а также степень износа, полученного в процессе эксплуатации.

Было всегда понятно, что инвентаризационная стоимость любого жилья нуждается в корректировании. Потому что стоимость квартиры или другого недвижимого объекта, посчитанная данным способом, далека от реальной цены на недвижимость.

Принципы подходов при кадастровом оценивании

В отличие от инвентаризационного метода, кадастровая оценка использует другие данные и факторы, которые значительно приближают её значения к рыночным показателям. В этом заключается разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью.

В расчёты кадастровой стоимости дополнительно включаются много различных показателей:

  1. Престижность дома (расстояние до центра города, метро, больниц, магазинов, учебных заведений, дошкольных учреждений и пр.).
  2. Месторасположение здания, квартиры.
  3. Насколько высокий дом, его этажность, номер этажа, на котором расположена квартира, исправность лифта.
  4. Уровень комфорта (мусоропровод, инженерные коммуникации и пр.).

Получается, что рыночная и кадастровая стоимость максимально приближены друг к другу.Оценочные показатели кадастровой стоимости квартир в одном и том же подъезде многоэтажки могут отличаться друг от друга. Это связано с тем, что в расчётах фигурируют такие факторы, как планировка квартир и этажи, на которых они находятся.

Инвентаризационная стоимость не учитывала эти данные и поэтому она не могла разниться для жильцов одного подъезда, т. е. не имело значения, выше или ниже был этаж, как изменена планировка внутри жилья, насколько великий ремонт произведен.

Поэтому показатель кадастрового оценивания является базовым при расчёте государственного налога на недвижимость.

Как рассчитывается налог на недвижимость

В соответствии с правилами, плановое кадастровое повторное оценивание должно проводиться через 3 — 5 лет. Налоговый Кодекс предусматривает определённый порядок расчёта недвижимого налога.

Из показателя кадастровой стоимости вычитается цена за 20м2 от всей площади недвижимого объекта. При рассмотрении коммунальной квартиры вычитаемый метраж составляет 10 м2, частного дома — 50м2 соответственно. Важно, что здесь не учитывается, сколько строений входит в собственность одного владельца. Сколько объектов, столько и вычетов.

При этом люди, проживающие в одной квартире, могут воспользоваться бесплатными метрами в равных долях.

С 2015 года инвентаризационная стоимость больше не фигурирует при расчётах недвижимых государственных налогов.

Порядок расчёта суммы государственного налога на недвижимость

Чтобы начать расчёт, необходимо обладать информацией о размере кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости (дачи, квартиры, гаража, частного дома, коттеджа и пр.). Эти данные содержатся в государственном реестре, их можно получить, зайдя на его официальный сайт:

  • электронные услуги;
  • справочная информация по объекту недвижимости;
  • напечатать кадастровый номер своей недвижимости или её адрес.

Путём деления полученной суммы на площадь жилья можно узнать, сколько стоит один квадратный метр. Далее площадь уменьшается на несколько квадратных метров, которые являются «бесплатными». В результате получается, так называемая, налоговая база. Эта величина умножается на коэффициент 0,1%. Так можно самостоятельно посчитать искомый размер налога на недвижимость.

К вопросу о льготах

После того, как изменился порядок расчётов, льготы, которые существовали до этого, сохранились. Однако, их действие теперь проходит по другому алгоритму. При уплате имущественного налога скидка распространяется на один из нескольких объектов.

Например, если человек пользуется льготой и при этом владеет не только квартирой, но вдобавок еще и дачей, гаражом, то теперь он выбирает объект, который будет иметь льготу на налоговый вычет.

В налоговую инспекцию необходимо подать сведения о своём решении не позднее первого ноября каждого года. Рекомендуется не задерживать подачу данных, т. к. при отсутствии этой информации налоговики сами назначают объект. Они будут производить вычеты из имущества, которое имеет наибольший ценовой показатель кадастровой стоимости.

Как отражаются изменения в расчётах на суммах государственного налога? Владельцы квартир, расположенных в новых домах, почти не почувствуют разницы. Можно сказать, что их расходы не изменятся. Нововведения, в основном, затрагивают интересы владельцев более старых квартир, расположенных в центре города или посёлка.

В результате кадастровой оценки, они теперь могут стоить почти в 10 раз дороже, чем после инвентаризационного оценивания.

Источник: http://MirKadastra.ru/kadastrovyj-uchet/kadastrovaya-i-inventarizacionnaya-stoimosti.html

Новости

Инвентарная и кадастровая стоимость разница

Недвижимость в России, как и любой другой стране, это один из самых важных и ценных сегментов рыночных отношений, который подлежит государственному учету, контролю и уплате налогов.

С 2015 года поменялась система оплаты налогов на недвижимое имущество для физических лиц, выразившееся в переходе в определении налогооблагаемой базы от инвентаризационной стоимости к кадастровой.

Отрезок времени, начиная с 2015 года до 2020, является переходным периодом, в котором начисление налога осуществляется как по инвентаризационной, так и по кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости (в зависимости от решения субъекта РФ).

До этого времени налог и ценообразование зависели от рыночной и инвентаризационной стоимости, понятие кадастровой стоимости не применялось.

В виду того, что до настоящего времени в бюджетное учреждение всё еще поступают вопросы, позволяющие сделать вывод, что не всем ясна разница между инвентаризационной, рыночной и кадастровой стоимостью, в этой статье попытаемся разобраться в основных отличиях данных понятий и основаниях для проведения соответствующих оценок.

1. Понятия, основные показатели, влияющие на размер инвентаризационной, рыночной и кадастровой стоимостей.

Инвентаризационная стоимость – это стоимость объекта недвижимости, которую определяли организации технической инвентаризации (БТИ) при проведении технической инвентаризации и изготовлении технического паспорта.

Это оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом его износа и динамики стоимости строительных материалов и сопутствующих работ.

Определение этого вида стоимости объектов капитального строительства осуществлялось на основании сведений, содержащихся в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости, выпущенных в 70-х годах прошлого века с последующим пересчетом до уровня действующих цен.

Основными показателями, влияющими на размер инвентаризационной стоимости, являются площадь объекта, материалы из которых он построен и его физический износ.

Рыночная стоимость –   наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена определяет степень привлекательности для покупки и выгодность при продаже. При ее определении важно все: планировка квартиры, этажность дома и этаж, на котором находится жилплощадь, близость транспортных линий и пр.

Рыночная стоимость не может не включать показатель состояния объекта – как давно производился ремонт, в каком состоянии сантехнические приборы и насколько они современны, наличие балкона, например, и кондиционера и т.д.

На рыночную стоимость влияет, в том числе и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на объект то растет, то падает.

Рыночная стоимость объекта – это стоимость, при определении которой учитываются все индивидуальные характеристики объекта, влияющие на привлекательность такого объекта на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется по тем же критериям, что и рыночная, то есть при определении кадастровой стоимости так же важны такие показатели как расположение дома (в центральных районах города или в так называемых «спальных районах»), транспортная доступность, развитость инфраструктуры, наличие в доме парковки, охраны и т.п.

Но при этом определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется методом массовой оценки, что подразумевает под собой оценку большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа и исключает физическое обследование каждого объекта, поэтому наличие свежего, недавно выполненного ремонта или полная разруха в квартире не находят своего отражения в определенной в ходе оценки кадастровой стоимости.

 Таким образом, из приведенного выше, можно сделать вывод о том, что методика определения инвентаризационной стоимости далека от совершенства и исчисленная таким образом стоимость даже приблизительно не соответствует рыночной.

А кадастровая стоимость, поскольку она определяется по тем же основным критериям, что и рыночная, наиболее приближена к рынку.

2.  Основания для проведения инвентаризационной, рыночной и кадастровой оценок.

Основанием для определения инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, являлся договор на выполнение соответствующих услуг, заключенный заинтересованным лицом с организациями технической инвентаризации (БТИ).

В связи с изменениями в законодательстве, с 1 января 2013 года на территории Российской Федерации не ведется технический учет, инвентаризационная стоимость для целей налогообложения не определяется.

Начиная с 1 января 2020 года налог на имущество физических лиц, исходя из инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, исчисляться не будет.

Основанием для проведения рыночной оценки (определения рыночной стоимости) является договор на проведение оценки, заключенный заинтересованным лицом с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Бюджетное учреждение, созданное на территории соответствующего субъекта РФ для целей выполнения работ, по кадастровой оценке, не вправе заключать договоры на проведение рыночной оценки в качестве исполнителя.

Государственная кадастровая оценка, в соответствии с положениями Федерального закона от 03.07.

2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», проводится только на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти (на территории Омской области – Министерство имущественных отношений Омской области) бюджетным учреждением, созданным на территории соответствующего субъекта РФ для целей кадастровой оценки (на территории Омской области – это бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации»).

Кадастровая оценка объекта недвижимости, принадлежащего лицу, по желанию этого лица, бюджетным учреждением не проводится, кадастровая стоимость не определяется. 

Кадастровая стоимость определенного объекта недвижимости, принадлежащего лицу, может быть определена только в рамках проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в отношении которых принято соответствующее решение уполномоченного органа исполнительной власти, при условии, что объект учтен в государственном кадастре недвижимости.

Вернуться к списку

Источник: http://bti55.ru/sobytiya/news/17813

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.