Ипотека как лучше гасить

Содержание

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Ипотека как лучше гасить

Рассказываем, что такое досрочное и частичное досрочное погашение ипотеки в 2020 году и как правильно производить расчеты с банком

VPales\shutterstock

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов в 2020 году составляет 18,1 года, при этом обычно кредиты закрывают за семь — десять лет.

Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за высоких ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и оформить кредит изначально на более долгий срок, говорит руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующий вопросы:

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично.

Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок.

Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011.

Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата.

Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты).

Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит Векшина.

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортным для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если ваш бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Primakov\shutterstock

Примеры расчета

В компании «БОН ТОН» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.), под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб. Есть сумма 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц.

При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) — срок кредита сокращается на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб.

При уменьшении платежа (и остатке срока 120 мес.) — платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты всего на 85 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f59d2db9a7947520ee78b8d

8 советов, как быстро погасить ипотеку и закрыть ее навсегда

Ипотека как лучше гасить

Сегодня многие покупают квартиры или дома благодаря ипотеке. Однако образовавшийся долг заставляет заемщиков искать способы быстрой выплаты ипотечного кредита.

Рассмотрим, как быстро погасить ипотеку и уменьшить переплату, рассмотрим, что нужно делать на этапе получения кредита.

В конце статьи приведем пошаговую схему, которой нужно следовать, чтобы выплата ипотеки была максимально выгодной.

Как досрочно погасить ипотечный кредит и можно ли это сделать?

Российское законодательство запрещает взимать штрафы и комиссии за досрочное погашение кредита. Поэтому каждый заемщик имеет право выплатить ипотеку раньше срока, указанного в соглашении. Однако будьте внимательны к условиям досрочного погашения, прописанным в кредитном договоре. Кредитор вправе установить собственный порядок закрытия ипотеки раньше срока.

Как правило, банки придерживаются следующей схемы:

  • Заемщик сообщает за 30 дней до даты очередного платежа о своем намерении. Данный период может варьироваться, о чем указывается в договоре.
  • Заявление может быть передано в устной или письменной форме, в том числе по телефону.
  • При этом уплачивается сумма основного долга и начисленные проценты.

Досрочное погашение проводится:

  • В полном объеме — внесение суммы оставшегося долга и начисленных процентов единым платежом с закрытием задолженности.
  • Частично — уплата очередного взноса в сумме, превышающей размер ежемесячного платежа.

Если с банком вы расплатились, то следующим этапом надо запросить официальную справку, подтверждающую данный факт. Это избавит от возможных проблем и недоразумений в будущем.

Что выгоднее уменьшать после досрочного погашения: сумму или срок?

Считается, что выгоднее сократить срок кредита. Здесь действует простая математика: чем меньше платежей внесешь, тем меньше переплатишь. Однако на практике чаще оказывается наоборот. Именно уменьшение суммы ежемесячного взноса приносит большую выгоду.

И вот почему:

  • Экономя часть средств каждый месяц, можно откладывать их для досрочного погашения ипотеки одной суммой.
  • Эти же накопления будут служить своего рода финансовой подушкой безопасности, благодаря которой не придется влезать в новые долги в случае непредвиденных ситуаций.
  • Психологически меньшая сумма платежа воспринимается как реальный результат и мотивирует к дальнейшим действиям.

Выбор во многом зависит от приоритетов заемщика и его финансового положения. При стабильном доходе и надежном рабочем месте можно подумать о сокращении срока. Но если заработок невысок и непостоянен, то лучше уменьшить ежемесячные взносы.

Какой платеж выбрать — аннуитетный или дифференцированный?

Кредитные организации применяют 2 схемы погашения долговых обязательств. Чаще это аннуитетные платежи, но иногда можно выбрать дифференцированную систему.

  1. Аннуитетная схема. График выплаты займа состоит из равных ежемесячных взносов. При этом большую часть платежа составляют проценты, которые начисляются на всю сумму кредита. Этот вариант выгоден банкам, большинство из которых практикуют только такой способ погашения долга. Кредитор получает максимальную прибыль, минимизируя свои риски. Для заемщика такая схема невыгодна, но деваться некуда. Она приводит к большой переплате в начале срока, когда основная часть платежей идет на уплату процентов.
  2. Дифференцированная схема. Сумма взноса уменьшается по мере оплаты займа. Большую долю платежа составляет основной долг. Начисленные проценты с каждым месяцем становятся меньше из-за постепенного погашения кредита. Такой расчет предпочтительней для заемщика, поскольку значительно снижает итоговую сумму переплаты. Но не все так однозначно.

8 советов, как быстрее рассчитаться с ипотекой

Каждый мечтает быстрее скинуть с себя такое финансовое бремя, как ипотека. Вот 8 рабочих советов, следуя которым, вы можете рассчитаться по ипотечному займу в максимально короткие сроки.

Совет 1. Найдите банк с минимальной ставкой

Здесь все понятно — чем ниже процентная ставка, тем меньше величина ежемесячного взноса. А значит, есть возможность отложить часть средств и направить их на погашение тела кредита.

Совет 2. Внесите большую сумму на первоначальный взнос

Та же закономерность. С большим первоначальным взносом сумма займа уменьшиться, его легче будет погасить. Многие банки предлагают заманчивые кредитные программы без первоначального взноса. Но стоит помнить, что это увеличивает долговую нагрузку семьи. Поэтому разумнее сначала накопить на 1 взнос (чем больше, тем лучше), а потом оформить ипотеку на недостающую сумму.

Совет 3. Воспользуйтесь налоговым вычетом

По закону, заемщик имеет право на налоговый вычет. он составляет 13% от стоимости приобретенного имущества, но не больше 260 000 рублей. Если для покупки была использована ипотека, то можно оформить возврат уплаченных процентов. Максимальная сумма в этом случае составит 390 000 рублей. Подробнее об этом читайте в этом руководстве.

Итого при покупке недвижимости стоимостью больше 2 млн. рублей заемщик имеет право получить назад от государства 650 000 рублей. При этом за один расчетный период (год) сумма равняется совокупной величине подоходного налога за 12 месяцев.

Оформить налоговый вычет возможно двумя способами:

  • В налоговой инспекции — общей суммой на указанный банковский счет. Ежегодно на счет будет приходить положенная сумма, пока не исчерпается лимит налогового вычета (260 000 и 390 000 рублей).
  • В бухгалтерии при официальном трудоустройстве — каждый месяц заемщику будет начисляться полная сумма зарплаты (без вычета НДФЛ) в рамках максимально возможного лимита налогового вычета.

Совет 4. Используйте материнский капитал

Один из самых распространенных способов погашения ипотеки на сегодняшний день.

Для оформления сертификата надо обратиться в Пенсионный Фонд с необходимым пакетом документов для подтверждения своего права воспользоваться средствами, а затем — в кредитную организацию.

Этими деньгами можно частично загасить действующую ипотеку или направить их на первоначальный взнос при оформлении кредита.

Совет 5. Рефинансируйте ипотеку

Как и любой кредит, ипотеку можно рефинансировать. Процедура заключается в оформлении нового займа на более выгодных условиях в другом банке. Полученный кредит направляется на погашение существующей ипотеки.

Этот процесс занимает немало времени и связан с определенными тратами. Необходимо заново оценивать имущество, платить госпошлину, и т. д.

Поэтому важно хорошо изучить условия других банков, прежде чем решиться на перекредитование.

Совет 6. Участвуйте в программах господдержки

В рамках этих программ ипотека оформляется со сниженной процентной ставкой и субсидируется на уровне государства. Больше всего шансов воспользоваться этим способом у молодых и многодетных семей.

Подобного рода социальные программы могут быть федерального и регионального значения. Так, если у вас рождается 2 или последующий ребенок, вы можете претендовать на получение ипотеки под 6 процентов.

Совет 7. Сократите расходы, больше и чаще вносите платежи

Принцип простой: меньше потратили — больше накопили. Когда наберется приличная сумма, направьте ее на частичное погашение займа.

Экономить можно на:

  • Покупке ненужных вещей.
  • Оплате коммунальных услуг, оптимизировав расход ресурсов.
  • Продуктах, покупая их на оптовых базах.

Также можно вносить платежи чаще, чем предусмотрено стандартной ипотечной программой. Например, 2 раза в месяц вместо одного. Это поможет уменьшить количество начисленных процентов.

Совет 8. Сдавайте жилье

Если недвижимость, приобретенная в ипотеку, не единственное жилье заемщика, то он может сдавать его в аренду. Деньги, полученные от квартирантов, пойдут на досрочную оплату залогового кредита.

Что можно делать, а чего не стоит?

Вот еще несколько способов быстрого погашения ипотеки благодаря дополнительному доходу:

  • Найти еще одну работу.
  • Разобрать шкафы и сдать в комиссионный магазин ненужные вещи.
  • Монетизировать свое хобби.
  • Если есть обеспеченные родственники или друзья, то можно взять взаймы у них часть суммы, чтобы уменьшить кредитную нагрузку и выплаты по процентам.

Но есть и сомнительные схемы заработка, которые лучше обходить стороной:

  • Бинарные опционы.
  • Лотереи.
  • Финансовые пирамиды.
  • Любые подозрительные предложения, сулящие золотые горы при минимальной занятости.

И еще несколько рекомендаций:

  1. Не зацикливайтесь на цели — отдать ипотеку. Живите полноценной жизнью, поскольку с ипотекой со временем рассчитаетесь, а пустота внутри от отсутствия других интересов и планов может остаться.
  2. Не вводите режим жесткой экономии, если пока к этому не готовы. Такое строгое ограничение может стать причиной срыва и нервных расстройств. Часто все заканчивается еще большим расточительством.
  3. Не оформляйте потребительский заем, чтобы закрыть часть ипотеки. По обычным займам процентные ставки, как правило выше. Поэтому такая схема погашения залогового кредита просто невыгодна.
  4. Если позволяет финансовое положение — выберите меньший период кредитования. В этом случае ежемесячные платежи будут больше, но сумма итоговой переплаты может отличаться на сотни тысяч.

Выводы

Чтобы быстро выплатить ипотеку, продумайте стратегию ее погашения перед тем, как идти в банк. Взвесьте все возможные варианты, оцените свое финансовое положение и рассмотрите любые доступные способы дополнительного заработка.

В идеале пошаговая схема должна быть такой:

  1. Накопить средства для первоначального взноса.
  2. Найти выгодные предложения от кредиторов с минимальной процентной ставкой.
  3. Использовать все доступные социальные программы и субсидии, включая материнский капитал.
  4. Выбрать кредитную программу с меньшим сроком погашения.
  5. Экономно вести семейного бюджета.
  6. Соблюдайте принцип 10% — с каждой зарплаты откладывайте десятую часть, чтобы накопить сумму для досрочного погашения.
  7. Рассмотрите возможные варианты подработки.
  8. Найдите более оплачиваемую основную работу или развивайте профессиональные навыки с целью повышения должности.
  9. Монетизируйте свое хобби — выпекайте торты на заказ, шейте, вяжите, продавайте через социальные сети сувениры ручной работы, создавайте и раскручивайте сайты и т.д.
  10. Сдавайте жилье в аренду, если оно не единственное. Как вариант — сдать в аренду одну комнату или половину дома.
  11. Следите за рынком кредитования, чтобы найти более выгодные предложения для рефинансирования текущего займа.
  12. Оформите налоговый вычет и направьте полученные средства на закрытие ипотеки.

Следуйте приведенному плану, чтобы как можно быстрее избавиться от ипотеки. Но не зацикливайтесь на этой цели, и не урезайте себя во всем, действуйте разумно и обдуманно.

Источник: https://IpotekuNado.ru/pogasit/kak-bystro-i-vygodno-vyplatit-ipoteku

Выгодно ли гасить ипотеку потребительским кредитом

Ипотека как лучше гасить

Анна Вересова

17 февраля 2020

Высокая стоимость недвижимости вынуждает обращаться в банк за финансовой поддержкой. Самый распространенный способ решения – оформление ипотеки. Однако этот залоговый займ иногда становится настоящей обузой для плательщика.

Продукт предполагает длительный срок гашения, обременение на квартиру или дом, обязательное страхование кредитной недвижимости. Стремясь избавиться от крупного займа, люди перебирают различные варианты. Один из них – взять потребительский кредит, чтобы полностью погасить ипотеку.

Стоит ли это делать и как сократить переплату за жилье, рассмотрим далее.

Для понимания того, стоит ли потребительским кредитом гасить ипотеку, нужно разобраться с разницей между этими продуктами. Именно:

  1. Ипотека. Это залоговый займ, выдаваемый под покупку недвижимости. Клиент не получает запрошенные средства на руки: банк переводит их напрямую продавцу или передает через банковскую ячейку в сопровождении менеджера. Права на квартиру, а также право пользования объектом переходят заемщику. В случае отказа от выполнения договорных обязанностей банк может реализовать недвижимость с целью погашения долга. В свидетельстве на право собственности на квартиру, приобретенную в ипотеку, проставляется печать «Обременение в силу закона». Штамп не дает проводить операции с жильем без согласования с финансовой организацией.
  2. Потребительский кредит. Нецелевой займ, выдаваемый клиенту без необходимости отчитываться перед банком за траты. Приобретаемое имущество не становится залогом для финансовой организации.

На первый взгляд условия пользования потребительским кредитом мягче и комфортнее для заемщика. Однако существуют принципиальные отличия между двумя типами займа.

Таблица 1. Нюансы ипотечного и потребкредита

Ставка Годовой процент по потребкредиту (ПК) существенно выше (12-14% в год против 6-11%). Конечная переплата по ипотечному кредиту (ИК) не столь велика для заемщика при условии ограниченного срока полной выплаты
Срок Ипотека оформляется на период до 30-35 лет. Сроки потребительского кредитования обычно ограничены 5 годами
Первоначальный взнос По потребительскому продукту – отсутствует, по залоговому – 10-20% от суммы приобретаемого жилья
Документы Для ИК необходимо собрать больше документов
Ход сделки Ипотека предполагает сложную многоэтапную сделку, оформление ПК занимает немного времени, деньги можно получить в течение 24 часов
Дополнительные условия Жилье, приобретенное по ИК, требуется ежегодно страховать

В большинстве случаев использование для погашения действующего кредита на жилье ПК невыгодно. Впрочем, иногда гашение ипотечного кредита таким образом обоснованно. Об этих ситуациях далее. 

Как погасить ипотеку потребкредитом

Чтобы закрыть ипотечный кредит, необходимо:

  1. Обратиться в финансовую организацию для подачи заявки. Ее можно оформить в ближайшем офисе или через удаленные каналы. Чтобы дали потребительский кредит, необходимо иметь хорошую кредитную историю и достаточный доход.
  2. Перевести полученные средства на ипотечный счет. Перед тем, как закрыть ипотеку, важно убедиться, что средства поступили.
  3. Оформить заявление на полное досрочное гашение. Можно создать заявку в Интернет-банке. Погашение ипотеки происходит сразу или в дату ближайшего платежа. 
  4. Получить письмо о полном выполнении обязательств. Выдается в кредитном отделе банка, выбранном для оформления ипотеки. Письмо необходимо для снятия обременения с объекта в Росреестре. 

После проведения всех процедур клиент получает право на любые сделки в отношении квартиры или индивидуального жилого дома. Не стоит забывать о необходимости погашения потребительского кредита по графику. 

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

Подробные условия по ИК прописаны в кредитном договоре и зависят от финансовой организации. Существуют плюсы и минусы, характерные для жилищного займа. 

Плюсы ИК

  • возможность приобрести дорогостоящий объект;
  • ставка по ипотеке ниже в сравнении с ПК;
  • длительные сроки займа, возможность сократить ежемесячный платеж по ипотеке за счет выбора большого периода для гашения;
  • тщательная проверка застройщика и объекта службой безопасности банка минимизирует риски, связанные с мошенничеством;
  • выбор ипотечных программ для молодых и многодетных семей, военных и льготных категорий граждан;
  • с учетом инфляции и роста цен на недвижимость стоимость ипотеки с годами сокращается.

Отрицательные стороны

Есть аргументы, заставляющие выплатить ипотеку быстрее. Среди очевидных минусов:

  1. Переплата. За пользование деньгами клиент по итогу отдает банку две, а иногда и три стоимости объекта. Конечная стоимость кредита ниже из-за ограниченного срока.
  2. Риск потерять квартиру. Если клиент прекратит платить свой текущий ипотечный кредит, то банк заберет недвижимость.
  3. Обременение. Недвижимость нельзя подарить, продать или обменять самостоятельно. Для этого нужно закрыть ИК или получить одобрение финансовой организации. 
  4. Сложности с продажей. Даже если банк разрешит продать квартиру, не каждый покупатель захочет тратить время на переоформление с участием третьей стороны.
  5. Страхование. Оплачивая ипотеку каждый месяц, семьи тратят львиную долю бюджета. Ежегодный страховой полис становится дополнительной статьей расходов. Однако есть и плюсы: объект застрахован от порчи. 
  6. Необходимость первоначального взноса. Иногда собрать эту сумму крайне трудно.
  7. Сложность. Ипотека – выгодный инструмент, но непростой для понимания людей, далеких от банковской сферы. Существует множество нюансов по выделению долей, в правах созаемщиков ипотеки и собственников объекта.

Рассчитать переплату, подобрать длительность и ежемесячный платеж поможет ипотечный калькулятор на сайте банка. В целом ИК – важный банковский продукт, позволяющий решить жилищные проблемы. Не стоит бояться залогового кредита, ведь часто – это единственный путь к собственной недвижимости. 

Стоит ли гасить ипотечный кредит потребительским кредитом

Несмотря на положительные аргументы о ИК, потребительским кредитом гасить ипотеку все-таки иногда стоит. К таким ситуациям относят:

  1. Необходимость срочно снять обременение. Погасить ипотечный кредит можно, если необходимо провести срочную операцию с объектом. Например, поменять квартиру на большую.
  2. Доступен кредит под меньшую ставку. Ситуация практически нереальная, актуальная только для старых ИК. Однако в этом случае выгоднее провести процедуру рефинансирование ипотеки в другом крупном банке или в выбранной ранее финансовой организации. 
  3. Срок ипотеки подходит к концу и нужны дополнительные средства. Помогает «убить двух зайцев». Можно разобраться с закрытием ипотеки и получить недостающую сумму. 
  4. Оформление нового ипотечного договора. Если один ИК почти закрыт, но планируется приобрести еще недвижимость, то можно воспользоваться ПК.
  5. Для снижения ежемесячного платежа. Не самый лучший вариант. Обычно проще рефинансировать ипотеку или провести реструктуризацию. 

Минусы погашения ипотеки потребительским кредитом

Существуют и минусы:

  1. Даже выгодный процент по кредиту обычно выше. Средняя ставка по ИК – 7-9% в год, по ПК – 12-14%. Процент по ипотеке меньше потребительского кредита. Следовательно, при выплатах крупных сумм в течение длительного срока стоит отдать предпочтение ИК.
  2. Короткие сроки по ПК. Стоимость недвижимости за 5-7 лет способны выплатить люди с хорошим доходом. Для остальных платежи будут неподъемным бременем. Ежемесячная сумма для оплаты ипотеки не столь велика из-за длительного срока. 
  3. Высокий риск отказа. Существует высокая вероятность отрицательного решения. Взять кредит, имея ипотеку, не просто. 

Уменьшать долг по ипотеке через потреб кредит частично категорически не стоит. Это приведет к возрастанию конечной переплаты. Кроме того, увеличит кредитную нагрузку. Придется вносить платежи по схеме потреб+ипотека. 

Как правильно платить ипотеку, чтобы уменьшить переплату

Существует ошибочное мнение, что, выбрав дифференцированный график погашения, можно сэкономить на процентах. На самом деле, это не так. ИК с аннуитетным графиком погашения не отличаются порядком начисления процентов, но комфортнее для клиента за счет сохранения платежей на одном приемлемом уровне весь срок. Есть проверенные способы, позволяющие уменьшить переплату по жилищному займу:

  1. Выгодно сокращать срок кредита за счет досрочного внесения платежей. Желательно вносить максимально возможную сумму каждый месяц. 
  2. Провести рефинансирование. Если ставки по действующим ипотечным кредитам выше рыночных, то лучше перекредитоваться. 
  3. Закройте часть ипотеки средствами материнского капитала. Сертификат можно использовать для выплаты по жилищному займу или в качестве первого взноса. 

К сожалению, «волшебных» методов обойти правила банка или получить выгоду, использовав схему «ипотека плюс потреб», нет. Возможно получить лучшие условия из доступных на рынке, досрочно погашать кредит на жилье и направить на погашение ипотеки государственные ссуды.

Поможет ли потребительский кредит быстрее погасить долг по ипотеке

ПК может погасить остаток по ипотеке или сократить срок жилищного займа. Однако в последнем случае придется выплачивать сумму, порой равную величине оплаты той же самой ипотеки, а чаще – превышающую ее.

Как правильно досрочно гасить ипотеку

Информацию о ежемесячном платеже содержит график погашения. Чтобы внести большую сумму, нужно:

  • внести на счет деньги на закрытие ипотечного кредита в этом месяце по графику;
  • внести средства, предназначенные для досрочного гашения;
  • оформить заявление в офисе или удаленно;
  • проверить корректность процедуры у в день списания.

Внесение досрочных платежей позволяет пересмотреть срок ипотеки или сократить ежемесячную сумму оплаты (в зависимости от условий банка). Часть средств из досрочки направляются на основную сумму ипотеки, часть – на гашение процентов. Логика проста: чем сильнее сократится срок кредита, тем меньше будет конечная переплата. 

Досрочное погашение и возврат страховки

Если человеку дадут ипотеку, а в дальнейшем он погасит ее досрочно, то сможет претендовать на возврат неиспользованной части страховки. Процедура проводится на основании заявления. Допустим возврат и в период погашения долга равными долями. Однако в этом случае банк может повысить процент по ИК из-за отказа от страхования недвижимости.

Выгодно ли взять кредит, чтобы погасить ипотеку 

Однозначно сказать об обоснованности такого решения нельзя. Некоторые клиенты наивно полагают: «закрою ипотеку кредитом и заплачу меньше», беря в расчет только ежемесячный платеж.

Другие подходят к этому с умом, используют ПК для снятия обременения или получения дополнительных средств после закрытия ИК.

Для большинства текущая ипотека выгоднее, чем оформление новых кредитных обязательств. 

  • 12 июня 2020
  • 12 мая 2020
  • 24 апреля 2020
  • 16 апреля 2020

Источник: https://CreditHub.ru/journal/finansy/vygodno-li-gasit-ipoteku-potrebitelskim-kreditom

Как быстро и выгодно погасить ипотеку досрочно

Ипотека как лучше гасить

Доброго времени суток, уважаемые читатели! Сегодня речь пойдет о такой штуке, как ипотека. У всех сложилось неоднозначное мнение.

Для одних ипотека – это кабала на всю жизнь, для других – возможность свои жилищные условия, или вообще обзавестись собственным жильем. В нашей стране ситуация такова, что среднему человеку невозможно накопить самостоятельно на покупку квартиры.

Цены на недвижимость постоянно растут, причем намного быстрее официальной инфляции или доходов населения. Так стоит ли брать ипотеку?

В последнее время конечно рост цен на недвижимость несколько замедлился. Но это связано с кризисом. Пройдет пару лет и цены на жилье снова пойдут в гору, причем еще быстрее чем раньше.

А теперь немного теории….

Как вы знаете (или не знаете) существуют дифференцированные и аннуитетные платежи.

Дифференцированные – неравномерные платежи по кредиту. С каждым месяцем он уменьшается и в конце срока представляет собой смешную сумму в размере 2-3 тысяч ежемесячный выплат. Недостатком является очень и очень большие ежемесячные платежи в начале срока.

Особенно существенны они для ипотеки, когда сумма кредита составляет от миллиона рублей. Обычно составляли они десятки тысяч рублей и не каждый человек мог потянуть эти выплаты. Поэтому особого распространения они не получили.

Хотя, если быть честным, именно дифференцированные платежи являются более выгодными с точки зрения конечной переплаты по кредиту.

     Аннуитетные платежи в данный момент наиболее популярные.. Все выплаты по кредиту делятся на равные доли и соответственно никак не меняются на всем сроке.

    Позвольте мне дать вам несколько советов и рекомендаций по поводу ипотеки. Они помогут вам с наименьшими потерями и переплатами погасить задолженность перед банком. Причем переплаты уменьшаться в разы. ПРОВЕРЕНО!

     У меня самого вторая ипотека, и причем, практически погашенная. На самом деле не все так страшно как кажется на первый взгляд. Все они доступны для каждого человека с любым уровнем дохода.

1. Сейчас дают ипотеку практически без первоначального взноса. Вроде бы звучит заманчиво, взял кредит, сразу купил квартиру, но…… Как правило, размер ежемесячных взносов в таков случае просто огромен. Да и переплата будет просто громадная. Отсюда совет – все-таки постарайтесь накопить первоначальный взнос хотя бы 20-30%.

2. Есть такое правило «Размер ежемесячных платежей не должен превышать 35% от совокупного дохода семьи». То есть, если ваш общий доход, допустим 50 тысяч рублей, ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 17,5 тысяч.

Как правило, кредиты на ипотеку даются на несколько лет (а то и десятилетий) и за это время с вами многое может произойти с финансовой точки зрения: потеря работы, болезнь, снижение общего дохода, временная нетрудоспособность, рождение ребенка.

И непомерно большой ежемесячный платеж может поставить крест на вашей недвижимости.

3. Постарайтесь дополнительно накопить личные сбережения равные 2-3 вашим ежемесячным платежам. Тем самым мы обеспечиваем себе «финансовую подушку безопасности» на случай наступления «черных дней». Если вы пропустите 2-3 платежа перед банком, они потом обрастают такими процентами, просто жуть.

У вас будет запас времени, чтобы поправить свои финансовые дела. Свои сбережения кладем в банк под проценты. Во-первых, они будут приносить доход. Во-вторых, в случае необходимости их легко снять. Разница по процентным ставкам между кредитами и вкладами невелика и составляет всего 1-2% .

Просто ищите самые выгодные ставки по вкладам.

     Допустим, ваш ежемесячный платеж составляет 10 тысяч рублей, соответственно 3 платежа 30 тысяч. Получается, вы теряете всего 300-600 рублей в год (разница в 1-2%). Взамен вы получаете уверенность и защищенность от временных финансовых потрясений. Согласитесь, не совсем большая потеря.

4. Вам нужно брать кредит, чтобы размер платежей был минимальным. Конечно, тогда увеличится срок кредита. Срок мы можем легко уменьшить впоследствии и причем в разы. Для чего – опять для защиты от финансовых потрясений. Опять же следует искать золотую середину – выплачивать по 5 тысяч банку в течение 70 лет просто глупо. Но и по 30 тысяч в месяц на 5-7 лет – тоже опасно.

5. Вот мы и добрались до самого последнего и самого важного пункта. Это досрочное погашение кредита.

    При досрочном погашении возможны 2 действия: уменьшение ежемесячного платежа (оно нам не надо – у нас и так минимальный размер) и уменьшение срока кредита (вот его мы и будем уменьшать).

Как всегда все разберем на примере, на конкретных цифрах.

Допустим, вы взяли кредит в 1 миллион рублей на 15 лет (180 месяцев) по 12% годовых

     Размер ежемесячного платежа в таком случае составит 11 618 рублей. Соответственно за 15 лет (180 месяцев) вы выплатите банку 11 618 рублей х 180 месяцев = 2 091 240 рублей
Переплата по кредиту составит более миллиона.

Не спешите пугаться, это было бы на самом деле, если бы мы довольствовались стандартной схемой.

Наши действия.

      Дополнительно погашать часть долга перед банком особенно выгодно в начале срока. Почему? Давайте посмотрим на график платежей.

Основная наша сумма в 11 618 делиться на составляющие: основной долг и начисленные проценты.

Как видно из графика, на ранних стадиях доля основного долга невелика (или даже ничтожно мала) по отношении к платежу. Получается, мы выплачиваем в основном только проценты по кредиту.

     За первый год платежей вы выплачиваем банку 12 месяцев х 11 618 рублей = 139 416 рублей.
А сумма основного долга уменьшилась всего на 27 тысяч. Как то несправедливо.

Так почему же нам не внести дополнительно досрочно эти 27 тысяч рублей. Таким образом, мы уменьшим общий срок кредита на 12 месяцев и сэкономим почти 140 тысяч рублей. Согласитесь – неплохое вложение средств.

     Чтобы уменьшить еще срок кредита на 1 год нам потребуется внести еще дополнительно 30 тысяч. Тоже неплохо. Опять сэкономили 140 тысяч.

    Уменьшение 3 года нам обойдется в 35 тысяч, сумма чуть больше, но все равно выгодно. Очень выгодно.

      Таким образом, вложив вначале около 90 тысяч, мы экономим на переплате почти 500 000 рублей.

ВПЕЧАТЛЯЕТ! Ничего сверхъестественного – обычная математика.

      Вы можете возразить – где я возьму сразу 90 тысяч? Вы можете досрочно платить куда и меньшую сумму – хоть тысячу. Просто в графе «Остаток задолженности» смотрите — на сколько строчек (месяцев) вы опуститесь, после дополнительного вложения средств. Даже внеся 10 тысяч – вы уменьшите срок на 4 месяца, а это почти 50 тысяч.

     Конечно, в дальнейшем эффективность от дополнительных платежей будет снижаться, но тем не менее, вы таким образом существенно снизите общий срок кредита и уменьшите переплату по кредиту в разы.

Где брать деньги на досрочное погашение?

     В начале статьи я не зря говорил, чтобы у вас был как можно меньший размер ежемесячных платежей. Думаю, несколько тысяч дополнительно вы сможете выделять для этих целей. Пусть не каждый месяц.

Просто подумайте, сколько вы впоследствии сэкономите денег. Это будет отличная мотивация для вас.

Также обязательно получите налоговый вычет на покупку квартиры – это ежегодные дополнительные средства пускайте на досрочное погашение.

Из личного опыта: я брал в ипотеку 1 100 000 рублей на 15 лет, под 12%. Платеж составлял 13 600 (с копейками). Рассчитался я с этим кредитом за 4,5 года. Переплата в конечном итоге у меня составила около 350 тысяч или 30% вместо 1 450 тысяч или 130% от первоначально заявленных в графике.

В заключение

Воспользуйтесь на нашем сайте ипотечным калькулятором, для более точного расчета исходя из ваших условий кредита. Также советую почитать 3 полезных статьи по ипотеке:

Источник: https://vse-dengy.ru/semeiny-budzhet/ipoteka-umenshaem-pereplatu-po-kreditu-v-razy.html

Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж

Ипотека как лучше гасить

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

Как выгоднее гасить ипотеку при аннуитетных платежах

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

В нашем примере ежемесячный платёж составляет 18 209 рублей. Всего нужно будет отдать банку 1 747 546 рублей с переплатой 547 546 рублей.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если ежемесячно платить дополнительно по 5 тысяч рублей и сокращать срок кредита, то вы сэкономите 171 647 рублей на погашении процентов и полностью рассчитаетесь с банком за 5 лет и 8 месяцев.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Если сокращать платёж, то вы сэкономите 103 540 рублей, выплатите ипотеку за 7 лет и 8 месяцев. При этом в последние месяцы ваш платёж будет настолько мал (менее 5 тысяч рублей), что вы практически его не почувствуете.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

При платежах с сокращением срока вы продолжаете платить 18 209 + 5 000 рублей и расстаётесь с 23 209 рублями. При уменьшении платежа вы начинаете с той же суммы и постепенно выходите на 1 874 + 5 000 = 6 874 рубля.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

Как выгоднее гасить ипотеку при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Для ипотеки из нашего примера в такой ситуации переплата составит 484 958 рублей, платёж в первый месяц — 22 500 рублей, в последний — 12 604 рубля. Чтобы рассчитать выгоду, воспользуемся одним из сайтов с кредитными калькуляторами, например mobile-testing.ru.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.