Ипотека переуступка прав сбербанк

Содержание

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Ипотека переуступка прав сбербанк

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита.

Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина.

Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу.

Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы.

Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.

  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.

  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.
  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова.

Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика.

Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку.

Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни:

Источник: https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereustupka-ipotechnoj-kvartiry.html

Переуступка прав по ипотеке Сбербанка

Ипотека переуступка прав сбербанк

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства.

Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением.

Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Взаимодействие с новым заёмщиком

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости с банком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

  • Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
  • Отсутствие уголовных и административных преступлений;
  • Позитивная кредитная история;
  • Низкая закредитованность;
  • Наличие дополнительных источников дохода;
  • Возраст от 21 года до 65 лет;
  • Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотечного кредита производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Заключение сделки со сторонней организацией (без оформленной закладной)

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан.

Все требования заимодавца могут быть удовлетворены за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ).

Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Заключение сделки предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

  1. Дата и место подписания;
  2. Реквизиты сторон;
  3. Номер ипотечного соглашения;
  4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
  5. Сроки передачи документов;
  6. График оплаты долговых обязательств;
  7. Условия расторжения сделки;
  8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Сделка регистрируется в государственных органах.

Заключение сделки со сторонней организацией (с оформленной закладной)

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую возможности залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств.

Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка).

Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то передача ипотеки осуществляется путём внесения записи по электронному счёту.

Приходная запись удостоверяет возможности нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца.

Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Банк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей.

Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель.

Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Переуступка ипотеки по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору.

Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию.

Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

  • Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
  • Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
  • Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
  • Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотечного кредита);
  • ДДУ;
  • Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
  • Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление банка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

  • Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку. В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина передачи прав по ипотечному кредиту может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства). Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
  • Недействительность цессионного договора. Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;
  • Многократная передача прав. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для решения этой задачи используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
  • Оспаривание договора. Сделка может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене. Если помещение было приобретено меньше чем за год до банкротства строительной компании, то сделка считается недействительной. В этом случае цессионное соглашение будет расторгнуто.

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Скачать образец договора переуступки прав по ипотечному займу

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;
  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/pereustupka-ipoteki-ot-sberbanka.html

Переуступка прав по ипотеке Сбербанка и ВТБ в 2020 году

Ипотека переуступка прав сбербанк

Ряд жизненных обстоятельств, включая развод, увольнение, проблемы со здоровьем, могут стать причиной того, что заемщик не справляется с кредитной нагрузкой по оформленному ипотечному договору.

В этой ситуации обязательства по погашению долга перед банком можно переоформить на иного человека.

Рассмотрим подробнее нюансы такой сделки, как переуступка прав по ипотеке, а также порядок ее проведения в Сбербанке и ВТБ.

Что такое переуступка прав по ипотеке

В жизни любого заемщика могут произойти события, вследствие которых исполнение своих обязательств по ипотеке в прежнем режиме становится невозможным. Причины возникновения финансовых трудностей часто связываются с разводом супругов, неожиданной утратой трудоспособности, увольнением, сокращением заработной платы.

В такой ситуации ипотечный заемщик имеет право передать свои права и обязанности по погашению долга перед кредитором третьему лицу. Это и есть переуступка прав по ипотеке. Естественно, потребуется получение официального согласия от банка.

Для этого необходимо обратиться в уполномоченный ипотечный центр банка и подать заявку с заранее подготовленным пакетом бумаг.

Если кредитная организация в процессе анализа выявит, что уступка прав целесообразна и не приведет к увеличению рисков, то стороны заключат договор цессии (новый заемщик купит квартиру у действующего).

После скрепления контракта цессии (переуступки прав требования по ипотеке) подписями покупатель станет новым собственником/владельцем жилплощади и заемщиком, а банк останется действующим кредитором с учетом неизменности ключевых условий договора.

ВАЖНО! К новому заемщику предъявляются стандартные требования банка в соответствии с действующей кредитной политикой в отношении возраста, платежеспособности, качества кредитной истории и иных факторов.

Порядок переуступки прав при разводе

Переуступка прав может стать необходимостью в случае развода супругов, когда один желает выйти из договора и передать часть причитающегося ему имущества второму.

После развода супруги заключают соглашение о разделе совместно нажитого имущества и прав на него, в котором максимально подробно прописываются все параметры, действия, а также права и обязанности в отношении недвижимости в залоге по ипотеке.

Важными нюансами такой сделки являются:

  1. Не имеет значения, кто по договору является титульным заемщиком.
  2. Квартира, купленная с помощью ипотеки в браке, является совместно нажитым имуществом и делится между супругами поровну (если нет брачного договора, предусматривающего иные условия).
  3. Переуступка прав по ипотеке возможна только при согласии обеих сторон.
  4. Супруга/супруг, который останется после переуступки основным заемщиком, должен иметь достаточный доход для погашения оставшейся задолженности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если платежеспособность нового титульного заемщика недостаточна, то банк имеет право отказать в заключении подобной сделки. Подробнее ипотека при разводе рассмотрена нами ранее.

Передача прав сторонней организации с закладной и без

В соответствии со 102-ФЗ российские банки имеют право передавать права на закладные по действующим ипотечным кредитам иным лицам. Получение согласия от заемщика при этом не требуется. В лучшем случае клиент получит уведомление о факте продажи закладной и, соответственно, реквизитов для оплаты.

В целом, передача банками прав собственности на жилье, квартиру в ипотеке третьим лицам – это действенный способ привлечения капитала для дальнейшего кредитования. Это, по сути, актив, который его держатель (банк) может продать сторонней организации. На полученные средства кредитор продолжит выдачу новых ипотечных займов населению.

Часто небольшие банки переуступают права по ипотеку более крупным участникам рынка. Помимо этого, подобные сделки являются непосредственной обязанностью банков-партнеров ДОМ.РФ, в который по истечении нескольких месяцев после заключения кредитного договора начинают передаваться закладные.

Если закладная не оформлялась, то долг по ипотеке уступается третьей стороне по стандартному договору цессии, по которому новый займодавец получит право удовлетворения своих требований за счет залоговой стоимости недвижимости. Залогодержатель же, которому переданы права по ипотеке, по закону обязан соблюдать все принципы сохранения личных данных заемщика и коммерческой тайны.

Переуступка ипотеки новому заемщику

Замена одного заемщика на другого по ипотечному договору для банка – крайне нежелательный вариант.

Соглашается на него кредитор, как правило, только в крайнем случае, когда есть риск допущения длительных просрочек или вовсе отказа от своих обязательств текущим должником.

В первую очередь банк предложит клиенту рефинансировать или реструктурировать кредит, дать отсрочку по оплате основного долга, но убедившись в бедственном положении, есть шанс на замену плательщика.

Новый должник должен иметь стабильный источник дохода, достаточную кредитоспособность, соответствовать требованиям по возрасту, гражданству, кредитной репутации и иным критериям.

Процедура переуступки ипотеки новому заемщику производится путем заключения нового кредитного договора с новым заемщиком (по договору купли-продажи между старым и новым должником).

Банку придется снова принимать пакет документов по новому заемщику, анализировать его финансовое положение и выходить на сделку с регистрацией в Росреестре. Все это чревато дополнительными денежными и временными затратами.

Поэтому большинство российских банков не хотят связываться с заменой плательщиков по ипотеке.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ

Процесс приобретения квартиры в новостройке подтверждается подписанием договора долевого участия (ДДУ). Данный документ также предполагает переуступку прав требования иному лицу с условием обязательной регистрации в МФЦ или Регпалате.

ВНИМАНИЕ! Договор цессии по ДДУ может быть подписан только до момента сдачи объекта и до подписания передаточного акта помещения. После этого уступить права уже нельзя.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ является довольно распространенным вариантом и связана чаще всего с затягиванием сроков строительства и сдачи объекта. Однако это наиболее рискованный способ приобретения квартиры в доме на стадии возведения.

Среди возможных рисков:

  • вероятность банкротства компании-девелопера (если после заключения договора цессии компания обанкротится, то новому владельцу недвижимости предстоят долгие и изнурительные судебные заседания с застройщиком);
  • недействительность договора цессии (например, если не получено официальное согласие от застройщика или стоимость квартиры не оплачена полностью, переуступка прав может признана незаконной);
  • оспаривание договора (если жилье было куплено меньше года до признания фирмы-застройщика банкротом или приобреталось по заниженной цене, то есть высокие шансы оспорить заключенный договор);
  • многократная переуступка прав по ДДУ (при использовании так называемых «инвестиционных меморандумов», не подлежащих регистрации в Росреестре, недобросовестный дольщик может неоднократно переуступать свои права требования).

Условия проведения сделки по переуступке по ДДУ

Продавец или цедент по закону обязан уведомить застройщика о переуступке своих прав в письменной форме. Для этого в произвольном формате составляется заявление или уведомление, содержащее данные о продавце и покупателе жилого объекта, а также прикладывается копия договора цессии и комплект требуемых бумаг. Среди них:

Новому покупателю настоятельно рекомендуется внимательно изучить деловую репутацию девелопера и историю его деятельности. Только в случае полной уверенности следует заключать сделку.

Процедура приобретения квартиры посредством переуступки права требования включает следующие этапы:

  1. Информирование строительной компании и получение разрешения на уступку.
  2. Подготовка требуемого пакета документов.
  3. Заключение договора цессии (переуступки) и регистрация его в Росреестре.
  4. Заключение договора ипотеки с банком.

Скачать бланк уведомления можно здесь. Загрузить договор уступки прав по ДДУ можно по этой ссылке.

Порядок проведения сделки по переуступке в Сбербанке

Сбербанк обычно очень неохотно соглашается на переуступку прав по ипотеке. Пойти на такую сделку он может только в крайнем случае, когда текущий заемщик докажет объективные факты своей финансовой несостоятельности и целесообразности передачи обязательств.

Процесс проведения сделки по переуступке прав по ипотечному договору выглядит так:

  1. Действующий должник ищет нового покупателя/заемщика по ипотеке.
  2. Стороны обращаются в финансовое учреждение для получения разрешения на переуступку прав.
  3. Банк принимает от потенциального заемщика документы и выносит по нему решение.
  4. Покупатель с банком заключают кредитный и ипотечный договор, затем регистрируют его.
  5. Между покупателем и продавцом производится расчет.
  6. Новый должник начинает погашать кредит в соответствии с подписанным договором.

В целом высока доля вероятности, что в переуступке по ипотеке от Сбербанка клиенту будет отказано.

Порядок проведения сделки по переуступке ипотеки в ВТБ

Банк ВТБ имеет репутацию кредитора, не стремящегося одобрять переуступку ипотеки. В виде исключения могут разрешить оформить сделку переуступки прав требования по ипотеке при разводе супругов, а также в ряде трагичных случаев, когда обязательства по выплате долга желают взять на себя ближайшие родственники.

Во всех остальных ситуациях банк предложит реструктуризацию или продажу квартиры для дальнейшего погашения задолженности по кредиту.

Если переуступка квартиры одобрена, то нужно быть готовым к тому, что новый заемщик будет подвергнут тщательной проверке. Схитрить здесь вряд ли получится. Схема проведения сделки будет аналогична, что и в Сбербанке.

Существенной особенностью ВТБ является организация работы по переуступке военной ипотеки, кредита через официальный сайт Росвоенипотеки, где размещаются актуальные объявления о продаже таких квартир.

Какие понадобятся документы

Лицо, в пользу которого переуступается ипотека, должно предоставить в банк-кредитор следующий комплект документации:

  • свой паспорт;
  • СНИЛС;
  • документы о занятости;
  • справку о доходах.

Так как по залоговому имуществу банк обладает исчерпывающей информацией, предъявлять по ней документы дополнительно не потребуется.

При этом банк оставляет за собой право расширить приведенный список требуемых бумаг. Например, могут быть запрошены: свидетельство о заключении/расторжении брака, о рождении детей, военный билет, пенсионное удостоверение и т.д. С их помощью кредитная организация сможет наиболее полно оценить потенциальные риски и целесообразность заключения сделки именно с этим заемщиком.

Если доход нового плательщика недостаточен, то может быть затребовано поручительство или дополнительный залог. Соответственно, перечень документов расширится.

Переуступка прав собственности (Москва, регионы) по ипотеке предусматривает передачу кредитных обязательств и права собственности третьему лицу. Такая сделка оформляется с помощью заключения договора цессии и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Среди возможных вариантов уступки прав по ипотеке: по ДДУ, новому заемщику и сторонней финансовой организации.

Если данная статья была полезной, ставьте лайки и делайте репосты в соцсетях.

При возникновении вопросов можно задать вопрос дежурному юристу в онлайн-чате или записаться на бесплатную консультацию в специальной форме внизу экрана.

Подробнее о том, что делать, если нечем платить ипотеку, читайте далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/pereustupka-prav-po-ipoteke.html

Переуступка ипотеки на квартиру

Ипотека переуступка прав сбербанк

При оформлении ипотеки покупаемая квартира или другой объект недвижимости фактически пребывает в обладании гражданина-заемщика, но жилплощадь при этом передается в залог банку-кредитору.

Заемщик утрачивает право на распоряжение квартирой до момента погашения ипотечного займа, о чем указано в ст. 29 ФЗ «Об ипотеке». Залогодатель (гражданин) имеет право на пользование недвижимостью в соответствии с его назначением.

Для продажи квартиры, находящейся в залоге, ему необходимо получить согласие банка, который не во всех случаях его дает.

Что это за сделка и кому выгодна

Часто граждане, желающие приобрести свою жилплощадь, задаются вопросом, что такое переуступка.

Данный термин означает переход 3-му лицу прав и обязанностей по ранее заключенному договору от первоначальной стороны сделки.

Договор цессии представляет собой юридическую сделку, при которой одна сторона лишается прав и обязанностей, они возникают у другого лица, с которым заключено соглашение об уступке.

Договор переуступки прав по ипотечному кредиту может быть выгодна:

 Заемщику, который испытывает трудности с выплатойежемесячных платежей перед кредитором, приобретя уплаченную ему денежную сумму
 Последующему заемщикукоторый становится собственником жилья по доступной цене
 Кредиторувозвратить предоставленные денежные средства по ипотеке вместе с процентами

Совершение сделки по переуступке имеет преимущества для всех ее сторон, поэтому подобные соглашения в настоящее время достаточно распространены в России.

Переход прав заемщика

В большинстве случаев договор ипотеки оформляется между банком и гражданином, желающим стать владельцем собственной жилплощади.

Вслед за заключением сделки у сторон возникают определенные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Заемщик, купивший на кредитные средства квартиру, может уступить права в отношении неё, при условии наличия в договоре ипотечного кредита соответствующего права.

Данная сделка носит название договора цессии (переуступки прав). При ее заключении заемщик заменяется на другое лицо и больше не является стороной сделки. Вместо него стороной договора становится третье лицо, купившее его права.

При продаже заемщиком или кредитным учреждением права собственности приобретаемого по ипотеке жилища, оно переходит другому лицу наряду с обязательствами.

С чего начать

Заемщику, задолжавшему по ипотечному кредиту, первым делом нужно получить согласие банка на переуступку своих прав на жильё.

При выдаче банком письменного согласия, он сможет на легальных основаниях заключить договор уступки права на квартиру.

В этом случае оформляется договор с новым приобретателем, который впоследствии станет заемщиком перед кредитором. Однако банки часто нехотя идут на согласование договора цессии.

Переуступка квартиры по ипотеке

Несмотря на то, что законодателем принимаются меры к упрощению покупки жилья через ипотеку, она пока является достаточно непростой правовой процедурой.

Сложности могут происходить как на стадии поиска жилплощади, так и при получении ипотечного кредитования.

Оптимальным выходом из такого положения является покупка прав на жилое помещение квартиры по договору уступки.

Однако приобретателю необходимо сначала проанализировать свои возможности, преимущества и недостатки данной сделки.

Сделанная физическим лицом

В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ (условия уступки требования), передать свои права может как заемщик, так и банковское учреждение.

При этом заемщику нужно получить согласие банка на осуществление договора уступки собственности на жилье по ипотечному кредиту, которое приобретено на заемные средства.

Это требование содержится в нормах ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Несоблюдение физическим лицом определенного в законе порядка может стать итогом негативных последствий, к которым относятся следующие:

  Сделка переуступки ипотеки может быть признана недействительнойа договор цессии признается несостоявшимся, т.е. не порождающим юридических последствий
 Банк может досрочно потребовать выданные заемщику  кредитные средствав том числе проценты по ипотечному кредиту
 Банк может потребовать обращение взыскания на залоговую недвижимостьа именно на квартиру, купленную на кредитные средства, не учитывая позицию заемщика и нового обладателя жилья

При проведении регистрации договора, жилплощадь поступает во владение другого лица, на которого переходит обязанность по погашению задолженности перед кредитором.

Новый собственник также должен покрыть все возникшие убытки банка, в том числе штрафы и пени.

Условия перехода прав должны содержаться в договоре цессии, который подписывают стороны.

По инициативе банка

Осуществление кредитором договора уступки прав по ипотечному кредиту не требует получения согласия у должника.

Но перед банком стоит обязанность по уведомлению заемщика о том, что в договор ипотеки внесены изменения.

Банк направляет заемщику извещение о перемене кредитора, в случае продолжительного срока действия ипотечного займа. Иначе, банк может не сделать такое уведомление.

Уведомление должника должно включать в себя сведения:

  • Порядок осуществления оплаты;
  • измененные реквизиты для перечисления ежемесячных платежей;
  • измененные обязательства банка и заемщика.

При нарушении принятых на себя обязательств по договору ипотеки, банк может потребовать продажи квартиры, которая является залоговым обеспечением, с торгов и, тем самым, покрыть свои убытки.

В некоторых случаях кредитор реализует права на жилплощадь, не учитывая наличие долгов по кредиту, другому кредитору.

Данная процедура может совершаться, если должник не исполнял свои обязанности по погашению ипотеки, выданной банком, что явилось причиной просрочки.

В новостройке

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке необходима для смены дольщика, заключившего договор участия в долевом строительстве с застройщиком.

Банки с осмотрительностью относятся к предоставлению денежных средств на покупку еще не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Такой объект не существует в реальности.

С большей заинтересованностью кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку вторичного жилья, чем на жилплощадь в новостройке.

Квартиры на вторичном рынке уже имеют собственника и проходили процедуру государственной регистрации в ФКП Ростреестра.

Как правило, кредиторы выдают средства в случае аккредитации строительной фирмы в банке. Между застройщиком и банком заключено соглашение о сотрудничестве.

Будущему заемщику нужно осведомиться, имеется ли у застройщика партнерское соглашение с каким-либо банком до подписания с ним договора долевого участия.

Алгоритм оформления необходимых для заключения сделки по переуступке прав документов зависит от размера уплаченных средств.

Если сумма по договору полностью внесена, то согласия на осуществление договора цессии не нужно. Это намного упрощает ее оформление.

Что такое переуступка по ДДУ на квартиру смотрите в статье: переуступка прав по ДДУ.

Последствия для нового владельца квартиры

Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.

Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.

Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.

К преимуществам сделки относятся:

 Совершение сделкибез проведения оценки квартиры
 Покупка жилья по ипотечному кредитуне требует разрешения банка на ее совершение и уплаты первоначального взноса
 Полный комплект бумаг на приобретаемое жильеи получение ипотеки без оплаты комиссии

При этом в некоторых случаях банк может увеличить процентную ставку по ипотечному кредиту после приобретения заемщиком права собственности на жилье. Например, в результате экономического кризиса.

Сделка по переуступке жилплощади в новостройке также связана с некоторыми рисками для приобретателя в результате действий строительной фирмы.

Следует понимать, что продавец не может полностью гарантировать удачного окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома к назначенному сроку. В этом случае приобретатель останется без жилья, а также будет обязан выплачивать кредит в пользу банка.

Риски покупателя квартиры в порядке переуступки ипотеки снижаются, если строительство находится на завершающем этапе.

Риски, имеющиеся при заключении сделки переуступки жилья, купленного по ипотеке:

  1. Увеличение банком процентов по кредиту.
  2. Снижение срока ипотеки.
  3. Применение разнообразных комиссий, которые не были включены в договор.

Данные изменения могут существенно повысить величину ежемесячного платежа по кредиту, который в соответствии с договором ипотечного кредитования должен уплачиваться кредитору.

Кроме того, возможна вероятность мошенничества со стороны лица, уступившего право на квартиру в новостройке.

Спустя какое-либо время он может обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.

Подобное исковое требование может подаваться и кредитором-банком, которого не устраивает договор.

Порядок оформления

Договор цессии связан с выполнением следующих действий:

Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателяа также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав
 Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданинакоторому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение
  Заключение нового договора ипотекимежду покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора
 Совершение регистрации права требования за новым заемщикомон становится новым собственником жилья
 Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступкиоплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка

Обязанность уплаты налогов

Покупаемая жилплощадь в порядке переуступки по ипотеке облагается налогом согласно положениям налогового кодекса РФ.

После заключения договора продажи жилплощади, на продавца ложится обязанность по оплате налога, который составляет 13% от полученного дохода.

Эта норма права действует на недвижимость, которой владеют физические лица менее трех лет.

Допускается снижение налоговой ставки с помощью налогового вычета, положенного по закону. Величина вычета равна 1 млн. руб.

Налог подлежит уплате с разницы между начальной стоимостью квартиры и суммой, полученной от покупателя.

При продаже по первоначальной стоимости, гражданин освобождается от внесения налога в бюджет.

: Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.