Ипотека при переуступке от физ лица

Содержание

Как купить в ипотеку квартиру по переуступке права требования

Ипотека при переуступке от физ лица

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью.

Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства.

Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании.

Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования.

Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Переуступка права требования по договору долевого участия возможна только в случае полного исполнения обязательств по оплате перед застройщиком.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

  1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
  2. Есть ли сданные объекты.
  3. Качество выполненных работ.
  4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

  • договор долевого участия,
  • согласие застройщика на переуступку,
  • согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
  • квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Порядок совершения сделки

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

  1. Проинформировать застройщика о своих планах.
  2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
  3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
  4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
  5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
  6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Возможные сложности и на что обратить внимание

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

  1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
  2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
  3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Покупатель имеет полное право получить имущественный вычет после подписания акта приема-передачи жилья.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

  1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
  2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

  • сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
  • кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kvartira-po-pereustupke.html

Переуступка ипотеки сбербанк. Оформление квартиры по переуступке прав в ипотеку. Порядок оформления

Ипотека при переуступке от физ лица

Переуступка – это договор по передаче прав на получение недвижимости третьему лицу. Сделка возможна до момента проведения государственной комиссии, когда правоустанавливающих документов на помещения в жилом доме еще не существует.

Инвестор, который приобрел жилье в новом доме у строительной компании, передает свои права на собственность другому физлицу за плату. Обычно инвестор получает от сделки от 10 до 90 % прибыли от вложенных в новостройку денег.

Новому участнику долевого строительства передаются также обязательства и права перед застройщиком.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке может быть осуществлена двумя способами:

  • По договору ДУ (продавец погашает долг перед застройщиком и средств покупателя, сделка может проводиться несколько раз с одним объектом недвижимости);
  • По предварительному договору (не подлежит обязательной государственной регистрации, закрепляет право продавца и покупателя на проведение сделки в будущем).

Выплата средств происходит по соглашению сторон.

Условия для переуступки прав

Переуступка прав допускается только после выплаты дольщиком всей цены договора. Это должно быть подтверждено актом сверки, который выдается застройщиком.

Переуступка прав с ипотекой может быть в двух вариантах:

  1. Приобретение квартиры без обременения, но с использованием ипотеки.
  2. Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка.

И в том, и в другом случае условие о выплате цены договора выполнено. В первой ситуации дольщик купил жилье за собственные средства и хочет переуступить вам свои права. Перед осуществлением сделки он должен доказать документально, что деньги действительно были внесены, а также предоставить акт сверки, полученный от застройщика.

Во второй ситуации дольщик покупал квартиру в ипотеку. Они ничего не должен застройщику – задолженность есть только перед банком. Соответственно, условие о выплате суммы по договору долевого участия выполнено. Этот факт также подтверждается платежным документом из банка и актом сверки.

Для заключения сделки потребуется получить согласие от застройщика, если того требует договор долевого участия в строительстве. Однако законодательство не предусматривает такого условия, оно регламентировано исключительно договором. По закону стороны обязаны его соблюдать.

Помимо согласия застройщика, необходимо получить разрешение банка на переуступку. Это требование актуально, когда квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: этапы

Договор переуступки проходит четыре стадии оформления:

1. Проверяется документация застройщика:

  • устав компании;
  • учредительный договор;
  • свидетельства о госрегистрации и учете в ФНС;
  • разрешительные документы на строительство;
  • проектная декларация;
  • документы, подтверждающие финансирование.

2. Продавец сообщает о намерении продать недвижимость застройщику, после чего должен получить согласие от него в письменной форме, а также документы, подтверждающие отсутствие денежных обязательств перед фирмой.

Также требуется получить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости, разрешение из кредитной организации (если жилье приобреталось по ипотеке), выписку из реестра на жилплощадь.

Покупателю необходимо получить нотариальное согласие супруга и взять в банке закладную и договор о предоставлении жилищного кредита (при ипотеке).

3. Составляется сам договор цессии. Составить его можно у застройщика, в риэлторской конторе или у юриста.

4. Происходит государственная регистрация договора переуступки в подразделении Росреестра.

Купить квартиру по переуступке прав пошаговая инструкция

Покупка квартиры по переуступке происходит при передаче прав на квартиру в новостройке продавцом покупателю с учетом выплаты кредита.

В основном это происходит при нежелании выплачивать ипотеку до полного ее погашения. Продавец находит покупателя, готового принять на себя обязательства по выплате.

Если стороны сделки оформляют передачу права собственности в одном банке, покупателю предстоит совершить следующие действия:

  • Согласовать с банком намерение по ипотеке на интересующий объект, получить одобрение кредитора
  • Получить разъяснения по поводу перечисления кредитных платежей
  • Оформить ипотеку и выплачивать ее до полного погашения

При переоформлении кредита на нового должника, банк тщательно проверяет его платежеспособность. Если замешек соответствует его требованиям, кредитор без проблем переоформляет долг на него. Более проблематичным будет переоформление переуступки квартиры в ипотеке в другом банке. Для проведения рефинансирования потребуются:

  • Между сторонами заключается устное соглашение о переуступке прав. Его можно подтвердить предварительным договором с передачей аванса
  • Покупатель в другом банке получает согласие на рефинансирование данного объекта
  • Продавец обращается в свой ипотечный банк, который также рассматривает вариант рефинансирования
  • Заключается договор переуступки прав по ДДУ, после одобрения банками,
  • Покупатель в другом банке оформляет ипотеку
  • Договор переуступки обязательно регистрируется в Росреестре
  • Банк покупателя погашает ипотеку в банке продавца
  • После смены залогодержателя, покупатель выплачивает ипотечный кредит по ранее оговоренному графику

Возможна ли переуступка по ипотеке

Действующее российское законодательство гласит, что переуступка и ипотека квартиры в новостройке возможны.

Для этого продавцу нужно получить письменное согласие кредитной организации, поскольку он передает свои денежные обязательства покупателю в полной мере. Таким образом, покупатель обязуется выполнять все условия кредитного договора.

На этом этапе необходимо внимательно изучить договор жилищного кредитования, поскольку банк вправе внести изменения по своему усмотрению.

Переуступка ипотеки

Переуступка, как уже упоминалось, возможна как со стороны кредитора, так и со стороны заемщика.

В каждом из этих случаев есть ряд особенностей, которые необходимо учесть.

От физического лица

Главным условием, делающим возможной переуступку ипотеки является согласие банка. Если только речь не идет о наследстве.

Но в том случае, когда сделка все же состоялась, к новому заемщик переходят все обязанности по ипотеке. Включая даже те, которые не исполнил предыдущий владелец жилья .

То есть если он продал свою квартиру, желая избавиться от долгов перед банком, то все пени и штрафы должен будет выплатить покупатель.

Впрочем, по договоренности с банком, они могут быть отменены. Но этот момент необходимо уточнить перед заключением договора.

Другому банку

Иногда в договоре ипотеки меняется не должник, а кредитор.

Согласия заемщика на это не нужно, банк вправе сам принять такое решение. Но у него имеется обязанность об этом факте уведомить заемщика письменно.

В уведомлении должны быть указаны:

  • новые реквизиты для оплаты;
  • порядок внесения ежемесячных платежей;
  • изменения в правах и обязанностях.

В том случае, когда банк не уведомил заемщика о смене кредитора, не предоставил ему новых банковских реквизитов и не ознакомил с правами и обязанностями, он не может применять к заемщику штрафные санкции.

Можно ли взять ипотеку на ремонт квартиры? Читайте здесь.

По договору

Переуступка прав по ипотеке на еще недостроенное жилье встречается чаще всего. Это может быть вызвано затягиванием застройщиком сроков строительства.

Участник договора долевого строительства, желая обезопасить себя от недобросовестности заемщика и обязательств перед банком, совершает подобную сделку.

Но, как правило, банки не слишком охотно дают на нее согласие.

Покупка квартиры

Покупка квартиры в порядке переуступки ипотеки возможна как в новостройке, так и на вторичном рынке. В этом случае, скорее всего, цена ее будет существенно ниже средней рыночной стоимости.

Но необходимо помнить, что придется еще выплачивать ипотеку.

С учетом оставшегося срока кредита и достаточно высокой процентной ставки, конечная стоимость жилья может оказаться гораздо выше.

Налоги

Согласно Налоговому Кодексу, после того, как произошла переуступка квартиры в новостройке, налог в размере 13 % должен быть уплачен продавцом. Вычет производится из суммы прибыли – разницы между вырученными деньгами и первоначальной стоимостью жилья. Для этого продавец подает в отделение налоговой инспекции декларацию по форме 3НДФЛ.

К примеру, если квартира куплена за 1000000, а продана по договору переуступки за 2000000, сумма налогового вычета составит 130000.

Если покупатель хочет получить налоговый вычет за приобретение недвижимости, он должен потребовать у продавца расписку о уплате налогов.

Минусы

Несмотря на то, что переуступка прав на квартиру в новостройке – одна из самых популярных сделок на рынке недвижимости, она по-прежнему остается рискованным предприятием. Среди основных рисков выделяют:

  • Банкротство строительной фирмы.
  • Аннулирование договора цессии.
  • Двойные продажи.
  • Продавец не уведомляет о переуступке застройщика.

Теперь разберем эти моменты более подробно.

Риски для нового собственника

Несмотря на то, что сама по себе процедура оформления таких сделок проста и достаточно прозрачна, определённые нюансы и связанные с ними риски всё же есть — их необходимо учитывать. Основной из них – если дом ещё не достроен. Никогда нельзя быть уверенным в том, что проект не заморозят, и человек не потеряет вложенные деньги. Следующий момент – налоги.

В рамках действия Налогового кодекса продавец перечисляет сбор в размере 13% с разницы стоимости, приписанной в соглашении ДДУ и договоре цессии. В стандартных случаях, чтобы не переплачивать лишние средства, продавцы настаивают на том, чтобы в документах была указана сумма меньше реальной.

В случае с ипотечным кредитованием банки на такие уступки не идут, и заплатить налог придётся в соответствии с фактически полученной суммы.

Кроме того, новый собственник недвижимости в случае переуступки прав по ипотеке несёт следующие риски:

  1. Объект сдаётся в эксплуатацию с нарушением договорных сроков.
  2. Покупка прав требования без предварительного согласия на сделку застройщика неминуемо приведёт к тому, что цессионное соглашение будет признано недействительным. Законодательством РФ не предусмотрены обязанности согласования подобных сделок с застройщиком, но при этом большинство из них прописывают данное требование как один из пунктов действия договора — в этом случае его придётся исполнять.

Финансовая выгода от такого приобретения состоит в возможности купить квартиру дешевле её реальной цены, пока она пребывает в стадии незавершённого строительства. Особенно низкой будет её стоимость на начальных стадиях выполнения проекта – например, на этапе котлована. Но и риски в данном случае самые серьёзные.

Причины, по которым переуступка прав не особенно распространена:

  • сложность в поиске банка, готового совершить подобную сделку (поскольку компания берёт на себя практически те же риски, что и покупатель недвижимости);
  • сложная экономическая ситуация и кризис в отрасли жилищного строительства – всё это даёт возможность человеку найти вариант с более простым способом оформления, но все основные риски будут присутствовать.

Если говорить об ипотечном кредитовании по переуступке на жильё, которое взяли в кредит, то на практике данная схема практически нереальна. Типовые программы выдачи займов такие сделки не рассматривают, и только немногие банки могут согласиться пойти на такие условия.

Банкротство строительной компании

В период, отсчитываемый от момента государственной регистрации ДДУ и до подписания акта о передаче дома в эксплуатацию, дольщик вправе передать свои права на недвижимость.

Основной причиной переуступки является нарушение застройщиком стандартов качества и неоднократный перенос сроков строительства.

Как правило, такие обстоятельства складываются из-за намечающегося банкротства застройщика.

После того, как первоначальный дольщик передаст права на жилье в новостройке, ответственность перед новым участником ДДУ будет нести исключительно застройщик. Если же застройщик нарушает ДДУ и не исполняет возложенные на него обязательства, расторжение договора переуступки является невозможным. Новому дольщику предстоят судебные тяжбы уже непосредственно с застройщиком.

Первоначальный участник строительства может нести ответственность за действия застройщика по договору, только когда он принимает на себя поручительство. Сделки с поручительством заключаются крайне редко.

Документы для покупки квартиры по переуступке

Для покупки квартиры по переуступке для банка могут понадобиться следующие документы:

  • Справка о доходах
  • Паспорт покупателя
  • Справка с места работы и подтверждение официального трудоустройства
  • Свидетельство о заключении брака (если присутствует семейный статус)

Уже после одобрения банком следующая документация:

  • Копия договора по ДДУ
  • Акт, подписанный застройщиком
  • Согласие компании-застройщика на переуступку прав
  • Документы, подтверждающие оплату продавцом
  • Нотариально заверенный договор переуступки прав на объект

Существует типовой договор по переуступке права собственности, и многие кредиторы настаивают на их составлении. Такой договор могут составить и юристы банка. Все зависит от индивидуально случая с клиентом.

Источник: https://TeraCompany.ru/problemy-i-resheniya/pereustupka-kvartiry-v-novostrojke-po-ipoteke.html

Ипотека на уступку прав требования: есть нюансы

Ипотека при переуступке от физ лица

24.06.2014 | 15:00 40110

Число банков, готовых кредитовать приобретение жилья при переуступке прав, будет расти. При этом в фавориты в данном сегменте выбьются банки с максимальным числом аккредитованных новостроек.

Покупателю квартиры по переуступке нужно быть готовым, что застройщик потребует определенную сумму за свое согласие на операцию. Но дополнительные расходы окупятся. Ведь цена на саму квартиру окажется ниже, чем у застройщика.

Доля таких сделок будет расти Эксперты петербургского рынка недвижимости, оценивая долю инвестиционных сделок, называют разные цифры. Обычно в пределах от 5 до 20% от общего объема продаж на первичном рынке. В то же время любой специалист согласится, что всплеск продаж в первом квартале нынешнего года носил инвестиционный характер.

То есть многие покупатели вкладывали в недвижимость накопления. А если денег не хватало, брали жилищные кредиты. «Рост ипотеки в январе – апреле текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций, – рассуждают аналитики АИЖК.

– Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также отсутствие понятного и предсказуемого объекта долгосрочного инвестирования». При этом у участников рынка нет единого мнения, приведет ли всплеск продаж к последующему массовому единовременному выбросу этих объектов на рынок.

Так, по словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, затоваривание рынка невозможно уже хотя бы потому, что в рамках инвестиционного цикла приобреталось жилье с разной степенью готовности: от объектов на нулевом цикле строительства до новой вторички.

Соответственно, последующий вывод этих объектов хозяевами на продажу также будет растянут во времени.

В то же время председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов констатирует, что сейчас объемы предложения уже превышают спрос. Есть угроза затоваривания первичного рынка и роста числа нераспроданных объектов в недавно сданных в эксплуатацию жилых комплексах.

Руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова утверждает, что наиболее часто владельцы «инвестиционных» квартир покупают на начальных стадиях строительства, а выставляют объекты на продажу, когда объект уже сдан, но в собственность не оформлен и акт приема-передачи не подписан.

То есть ипотечный бум января-апреля может обернуться ростом предложения в ограниченный отрезок времени. Проще говоря, доля квартир, продаваемых по переуступке, в обозримом будущем вырастет.

Правовая база Согласно статьям 382 ГК РФ и 11 № 214-ФЗ, дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта. При этом сторонами должен быть соблюден ряд условий.

Уступка допускается только после выплаты дольщиком всей предполагаемой договором суммы. Что подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований. Кроме того, покупателю понадобится письменное согласие застройщика, если это требуется по договору.

Уточним: текущее законодательство такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. И есть прецеденты, когда суд признавал переуступку недействительной из-за нарушения данного пункта в договоре.

Кстати, включается этот пункт в договоры во многом потому, что за свое согласие на переуступку застройщики хотят получать плату. До 3% от стоимости квартиры. Наконец, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита, потребуется согласие выдававшего заем банка.

«Важно знать, что владельцы недвижимости могут переуступать ее не один раз, вплоть до момента, пока покупателю не будут переданы ключи», – добавляют в компании «НДВ-Недвижимость». Ряд участников рынка отмечает, что кроме переуступки по ДДУ возможна переуступка по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Как подсказывают в «НДВ-Недвижимости», предварительный договор – это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. При отказе одной из сторон это сделать, другая сторона вправе понудить отказывающуюся сторону к заключению договора в судебном порядке.

Но схема приобретения жилья по ПДКП считается более рисковой, чем покупка по ДДУ. Эта же «подозрительность» распространяется и на сделки по переуступкам. Соответственно, найти банк, готовый дать ипотеку на квартиру, приобретаемую по переуступке с оформлением ПДКП, будет затруднительно.

С другой стороны, подобрать банк, дающий ипотеку на уступку прав по ДДУ, сегодня особой трудности не составит. Тем более что список готовых работать по такой схеме кредитных организаций постоянно пополняется.

В частности, региональный директор банка петербургского филиала DeltaCredit Ирина Илясова рассказала БН, что в начале апреля ее филиалом была завершена первая сделка с переходом прав требования на залоговую квартиру в строящемся доме.

Советы от профи По словам директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаила Гаврилова, его агентство работает по кредитованию переуступки, прежде всего, со Сбербанком, МТС-банком и Банком «Санкт-Петербург».

«Выбранные потенциальным покупателем объекты обязательно должны быть аккредитованы в банке, оказывающем подобную услугу, – уточняет специалист. – В противном случае взять кредит под покупку объекта по переуступке в неаккредитованном банке будет практически невозможно».

Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков к заметным игрокам сегмента добавляет Промсвязьбанк, ВТБ24 и Банк Москвы. Эксперт отмечает и другие имеющиеся у данной схемы особенности. «По ДДУ первый взнос и дальнейшие выплаты могут совершаться только после регистрации договора.

А при переуступке прав от юридического лица продавец может потребовать (прописать в договоре) оплату первого взноса от покупателя еще до регистрации, – поясняет он. – Здесь уже за покупателем остается решение, согласиться или отказаться от оплаты первого взноса до регистрации договора».

При переуступке прав от физического лица, нужно учитывать следующий момент. Как правило, продавец реализует квартиру по большей, чем он покупал, цене. Но, чтобы не платить налог, разница между первоначальной и последующей стоимостью объекта в договоре уступки не указывается.

При оформлении ипотеки этот нюанс играет существенную роль, поскольку банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая указана в договоре уступки. Соответственно покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Впрочем, приобретение жилья в кредит по переуступке имеет и ряд плюсов. Например, появляется возможность сэкономить на оценке объекта. Кроме того, клиент, приобретающий квартиру по данной схеме, принимает все условия кредитования ранее подписанного договора. И если договор оформлялся в период, когда ипотечные процентные ставки снижались, клиент получает кредит со ставкой ниже среднерыночной. А поскольку частные инвесторы предпочитают делать покупки на ранних стадиях строительства, первыми распродаются наиболее «интересные» варианты. Таким образом, у берущего впоследствии квартиру по переуступке покупателя появляется вероятность приобрести самые ликвидные варианты.

Ну и главное: квартиру, на которую еще не оформлено право собственности, обычно владелец продает дешевле, чем застройщик.

Игорь Чубаха    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/178165/

Переуступка ипотеки на квартиру

Ипотека при переуступке от физ лица

При оформлении ипотеки покупаемая квартира или другой объект недвижимости фактически пребывает в обладании гражданина-заемщика, но жилплощадь при этом передается в залог банку-кредитору.

Заемщик утрачивает право на распоряжение квартирой до момента погашения ипотечного займа, о чем указано в ст. 29 ФЗ «Об ипотеке». Залогодатель (гражданин) имеет право на пользование недвижимостью в соответствии с его назначением.

Для продажи квартиры, находящейся в залоге, ему необходимо получить согласие банка, который не во всех случаях его дает.

Что это за сделка и кому выгодна

Часто граждане, желающие приобрести свою жилплощадь, задаются вопросом, что такое переуступка.

Данный термин означает переход 3-му лицу прав и обязанностей по ранее заключенному договору от первоначальной стороны сделки.

Договор цессии представляет собой юридическую сделку, при которой одна сторона лишается прав и обязанностей, они возникают у другого лица, с которым заключено соглашение об уступке.

Договор переуступки прав по ипотечному кредиту может быть выгодна:

 Заемщику, который испытывает трудности с выплатойежемесячных платежей перед кредитором, приобретя уплаченную ему денежную сумму
 Последующему заемщикукоторый становится собственником жилья по доступной цене
 Кредиторувозвратить предоставленные денежные средства по ипотеке вместе с процентами

Совершение сделки по переуступке имеет преимущества для всех ее сторон, поэтому подобные соглашения в настоящее время достаточно распространены в России.

Переход прав заемщика

В большинстве случаев договор ипотеки оформляется между банком и гражданином, желающим стать владельцем собственной жилплощади.

Вслед за заключением сделки у сторон возникают определенные обязательства в соответствии с действующим законодательством.

Заемщик, купивший на кредитные средства квартиру, может уступить права в отношении неё, при условии наличия в договоре ипотечного кредита соответствующего права.

Данная сделка носит название договора цессии (переуступки прав). При ее заключении заемщик заменяется на другое лицо и больше не является стороной сделки. Вместо него стороной договора становится третье лицо, купившее его права.

При продаже заемщиком или кредитным учреждением права собственности приобретаемого по ипотеке жилища, оно переходит другому лицу наряду с обязательствами.

С чего начать

Заемщику, задолжавшему по ипотечному кредиту, первым делом нужно получить согласие банка на переуступку своих прав на жильё.

При выдаче банком письменного согласия, он сможет на легальных основаниях заключить договор уступки права на квартиру.

В этом случае оформляется договор с новым приобретателем, который впоследствии станет заемщиком перед кредитором. Однако банки часто нехотя идут на согласование договора цессии.

Переуступка квартиры по ипотеке

Несмотря на то, что законодателем принимаются меры к упрощению покупки жилья через ипотеку, она пока является достаточно непростой правовой процедурой.

Сложности могут происходить как на стадии поиска жилплощади, так и при получении ипотечного кредитования.

Оптимальным выходом из такого положения является покупка прав на жилое помещение квартиры по договору уступки.

Однако приобретателю необходимо сначала проанализировать свои возможности, преимущества и недостатки данной сделки.

Сделанная физическим лицом

В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ (условия уступки требования), передать свои права может как заемщик, так и банковское учреждение.

При этом заемщику нужно получить согласие банка на осуществление договора уступки собственности на жилье по ипотечному кредиту, которое приобретено на заемные средства.

Это требование содержится в нормах ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Несоблюдение физическим лицом определенного в законе порядка может стать итогом негативных последствий, к которым относятся следующие:

  Сделка переуступки ипотеки может быть признана недействительнойа договор цессии признается несостоявшимся, т.е. не порождающим юридических последствий
 Банк может досрочно потребовать выданные заемщику  кредитные средствав том числе проценты по ипотечному кредиту
 Банк может потребовать обращение взыскания на залоговую недвижимостьа именно на квартиру, купленную на кредитные средства, не учитывая позицию заемщика и нового обладателя жилья

При проведении регистрации договора, жилплощадь поступает во владение другого лица, на которого переходит обязанность по погашению задолженности перед кредитором.

Новый собственник также должен покрыть все возникшие убытки банка, в том числе штрафы и пени.

Условия перехода прав должны содержаться в договоре цессии, который подписывают стороны.

По инициативе банка

Осуществление кредитором договора уступки прав по ипотечному кредиту не требует получения согласия у должника.

Но перед банком стоит обязанность по уведомлению заемщика о том, что в договор ипотеки внесены изменения.

Банк направляет заемщику извещение о перемене кредитора, в случае продолжительного срока действия ипотечного займа. Иначе, банк может не сделать такое уведомление.

Уведомление должника должно включать в себя сведения:

  • Порядок осуществления оплаты;
  • измененные реквизиты для перечисления ежемесячных платежей;
  • измененные обязательства банка и заемщика.

При нарушении принятых на себя обязательств по договору ипотеки, банк может потребовать продажи квартиры, которая является залоговым обеспечением, с торгов и, тем самым, покрыть свои убытки.

В некоторых случаях кредитор реализует права на жилплощадь, не учитывая наличие долгов по кредиту, другому кредитору.

Данная процедура может совершаться, если должник не исполнял свои обязанности по погашению ипотеки, выданной банком, что явилось причиной просрочки.

В новостройке

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке необходима для смены дольщика, заключившего договор участия в долевом строительстве с застройщиком.

Банки с осмотрительностью относятся к предоставлению денежных средств на покупку еще не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Такой объект не существует в реальности.

С большей заинтересованностью кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку вторичного жилья, чем на жилплощадь в новостройке.

Квартиры на вторичном рынке уже имеют собственника и проходили процедуру государственной регистрации в ФКП Ростреестра.

Как правило, кредиторы выдают средства в случае аккредитации строительной фирмы в банке. Между застройщиком и банком заключено соглашение о сотрудничестве.

Будущему заемщику нужно осведомиться, имеется ли у застройщика партнерское соглашение с каким-либо банком до подписания с ним договора долевого участия.

Алгоритм оформления необходимых для заключения сделки по переуступке прав документов зависит от размера уплаченных средств.

Если сумма по договору полностью внесена, то согласия на осуществление договора цессии не нужно. Это намного упрощает ее оформление.

Что такое переуступка по ДДУ на квартиру смотрите в статье: переуступка прав по ДДУ.

Последствия для нового владельца квартиры

Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.

Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.

Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.

К преимуществам сделки относятся:

 Совершение сделкибез проведения оценки квартиры
 Покупка жилья по ипотечному кредитуне требует разрешения банка на ее совершение и уплаты первоначального взноса
 Полный комплект бумаг на приобретаемое жильеи получение ипотеки без оплаты комиссии

При этом в некоторых случаях банк может увеличить процентную ставку по ипотечному кредиту после приобретения заемщиком права собственности на жилье. Например, в результате экономического кризиса.

Сделка по переуступке жилплощади в новостройке также связана с некоторыми рисками для приобретателя в результате действий строительной фирмы.

Следует понимать, что продавец не может полностью гарантировать удачного окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома к назначенному сроку. В этом случае приобретатель останется без жилья, а также будет обязан выплачивать кредит в пользу банка.

Риски покупателя квартиры в порядке переуступки ипотеки снижаются, если строительство находится на завершающем этапе.

Риски, имеющиеся при заключении сделки переуступки жилья, купленного по ипотеке:

  1. Увеличение банком процентов по кредиту.
  2. Снижение срока ипотеки.
  3. Применение разнообразных комиссий, которые не были включены в договор.

Данные изменения могут существенно повысить величину ежемесячного платежа по кредиту, который в соответствии с договором ипотечного кредитования должен уплачиваться кредитору.

Кроме того, возможна вероятность мошенничества со стороны лица, уступившего право на квартиру в новостройке.

Спустя какое-либо время он может обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.

Подобное исковое требование может подаваться и кредитором-банком, которого не устраивает договор.

Порядок оформления

Договор цессии связан с выполнением следующих действий:

Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателяа также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав
 Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданинакоторому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение
  Заключение нового договора ипотекимежду покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора
 Совершение регистрации права требования за новым заемщикомон становится новым собственником жилья
 Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступкиоплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка

Обязанность уплаты налогов

Покупаемая жилплощадь в порядке переуступки по ипотеке облагается налогом согласно положениям налогового кодекса РФ.

После заключения договора продажи жилплощади, на продавца ложится обязанность по оплате налога, который составляет 13% от полученного дохода.

Эта норма права действует на недвижимость, которой владеют физические лица менее трех лет.

Допускается снижение налоговой ставки с помощью налогового вычета, положенного по закону. Величина вычета равна 1 млн. руб.

Налог подлежит уплате с разницы между начальной стоимостью квартиры и суммой, полученной от покупателя.

При продаже по первоначальной стоимости, гражданин освобождается от внесения налога в бюджет.

: Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.