Ипотека риски заемщика

Содержание

Какие существуют риски при ипотечном кредитовании: для банка и заемщика, способы их устранения

Ипотека риски заемщика

Любая финансовая операция связана с рисками — недополучением прибыли или денежными потерями. При ипотечном кредитовании риски возникают как у банка, так и у заемщика. Их нельзя полностью исключить, но можно минимизировать вероятность наступления неблагоприятного события.

Риски банка при ипотечном кредитовании

Основные риски кредитора связаны с тем, что заемщику выдается крупная сумма на длительный срок. При этом банк может придерживаться осторожной кредитной политики, тщательно отбирая заемщиков, но на макроэкономические факторы, например, инфляционные изменения, кризисные явления в экономике, банк повлиять не может.

Падение цен на жилье

При резком снижении цен на рынке недвижимости стоимость залога не сможет покрыть размер кредита. Если заемщик будет неспособен вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости.

Такая ситуация может произойти при снижении реальных доходов населения и резком падении спроса на жилье. При этом снижаются и темпы роста ипотечного кредитования, а меры по его стимулированию только усугубляют положение.

Наиболее рисковыми с этой точки зрения считаются ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом. Если сумма кредита составляет 90-95% от стоимости залога, даже при небольшом колебании цен на недвижимость залог перестанет обеспечивать кредит в полной мере.

Наиболее простой способ минимизации риска для банка – увеличить размер первоначального взноса, необходимого для оформления ипотеки.

Кредитный риск

Кредитный риск связан с неисполнением или ненадлежащим исполнения заемщиком обязательств перед кредитором.  Это значит, что кредитная организация не получит доход из-за неплатежеспособности заемщика.

Кроме этого, размер ежемесячного платежа устанавливается  на уровне 30-40% от доходов заемщика, чтобы избежать большой кредитной нагрузки. Снижению кредитного риска банка способствует и наличие залога, который можно реализовать на торгах.

Процентный риск

Изменение рыночной процентной ставки влечет для кредитора потерю прибыли. При этом риск возникает и при повышении, и при понижении ставки. Если произойдет ее рост, то за привлечение новых средств банк заплатит больше, чем получит прибыли от ипотечного кредита. Если ставки упадут, заемщик сможет рефинансировать кредит в другом банке, досрочно погасив первые обязательства.

При высоких темпах инфляции снизить процентный риск можно за счет установления плавающей ставки, однако этот вариант не выгоден для заемщика.

Риск досрочного погашения кредита

Раньше банки минимизировали риск досрочного погашения за счет установления моратория и дополнительных комиссий. Сейчас это запрещено законодателем.

Риск потери залога

Если залоговое имущество серьезно пострадает или будет уничтожено, кредитный риск банка увеличится многократно. Долговые обязательства у заемщика сохранятся, но гарантий их исполнения у кредитора не будет.

Чтобы соблюсти интересы залогодержателя, было введено обязательное страхование залогового имущества. В случае его повреждения или уничтожения кредит будет погашен за счет страховой выплаты.

Риски заемщика

У заемщика при ипотечном кредитовании также существуют риски, которые связаны как с финансовыми потерями, так и с возможностью остаться без жилья.

Изменение финансового положения заемщика

При ипотечном кредитовании существует риск, что заемщик перестанет справляться с выплатами по кредиту в результате ряда жизненных обстоятельств, например, снижения доходов, потери работы, развода, рождения ребенка.

Утрата трудоспособности

Заемщик может потерять трудоспособность в результате болезни или несчастного случая. Если он не сможет зарабатывать деньги, то возвращать кредит будет нечем. Этого риска можно избежать за счет страхования жизни и здоровья заемщика. При наступлении страхового случая ему не нужно будет выплачивать банку кредит, а жилье останется в его собственности.

Изменение валютного курса

Скачки курса на валютном рынке могут повлиять только на заемщиков, оформивших кредит в иностранной валюте.

Платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ, поэтому при существенном падении национальной валюты и ежемесячный платеж, и размер основного долга могут увеличиться в несколько раз.

Застраховать себя от подобного риска можно единственным способом – брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Потеря имущества

Самый главный риск для заемщика – остаться без жилья, особенно если оно является единственным. Банк имеет право обратиться в суд для взыскания залогового имущества через три месяца, после возникновения просроченной задолженности.

Минимизировать риск можно за счет адекватной оценки своих финансовых возможностей при оформлении ипотеки, ответственного исполнения обязательств по кредиту, а также различных программ страхования.

Источник: https://eurocredit.ru/ipotechnye-riski/

Риски ипотечного кредитования для заемщика и банка: как уменьшить

Ипотека риски заемщика

Риски ипотечного кредитования для финансовой компании и заемщика взаимосвязаны. Но то, что для банка может быть плохим признаком, для клиента окажется благом.

Например, падение ставок по ипотеке может стать предпосылкой для рефинансирования кредита заемщиком, но повлияет на снижение доходности у первоначального банка.

Поэтому у каждой стороны будут свои способы минимизировать риски или снизить их негативное влияние.

Какие риски ипотечного кредитования у заемщика и банка встречаются чаще всего и как обе стороны могут предупредить их возникновение, расскажет Бробанк.

Какие бывают риски для банка

У кредитной организации при любом виде кредитования возникают определенные риски, но ипотека один из самых высокорискованных продуктов. Это обусловлено большой суммой займа и длительным сроком кредитования. Если спрогнозировать развитие кредитного рынка на 2-3 месяца легко, на 1 год можно, то уже на 5 лет сложнее. А предположить, что произойдет через 20-30 лет очень трудно.

Наиболее распространенные ипотечные риски для кредитора:

  • кредитный;
  • процентный;
  • рыночный;
  • имущественный;
  • законодательный;
  • риск досрочного погашения;
  • риск снижения ликвидности.

Рассмотрим каждый вариант более подробно.

Кредитный

Самый распространенный риск — неспособность заемщика своевременно и в полном объеме платить по кредиту или процентам. Причинами кредитного риска становятся общеэкономические проблемы, связанные с кризисом в стране, или индивидуальные ситуации, возникшие у самого заемщика. В любом случае банк несет убытки.

Для уменьшения кредитного риска банки проводят тщательный андеррайтинг — предварительную проверку и анализ платежеспособности потенциального заемщика. Кроме того специалисты кредитной организации внимательно изучают недвижимость, которую приобретает покупатель.
При оценке платежеспособности клиента кредитор высчитывает два показателя:

  1. Коэффициент кредитной нагрузки. Его подсчитывают как отношение ежемесячной суммы по кредиту плюс проценты к ежемесячному доходу заемщика. Полученное значение не должно превышать 30%, в практике США предельным считается уровень в 28%.
  2. Коэффициент долгосрочной нагрузки. Отношений суммы всех долгосрочных обязательств, включая и ипотеку, к ежемесячному доходу заемщика. Некоторые российские банки допускают коэффициент до 40% и даже 50%, а в США установлен предел в 36%.

Жилье, которое планирует купить заемщик, оценивают, чтобы вычислить:

  1. Коэффициент займа, для этого сумму ипотеки делят на стоимость жилья. В зависимости от типа недвижимости показатель колеблется в диапазоне 0,7-0,9 к его цене. В некоторых случаях для подсчета коэффициента в основу закладывают рыночную цену, в других — ликвидационную, например, при быстрой продаже жилья.
  2. Первоначальный взнос. Чтобы его рассчитать из рыночной стоимости недвижимости вычитают сумму ипотеки. Как правило, банки устанавливают его размер не меньше 20%, но и не больше 50%. Итоговая сумма кредита, который одобрит банк, редко превышает 75-90% стоимости жилья. Разве что заемщик претендует на программы с государственной поддержкой.

Наличие первоначального взноса решает две задачи кредитора:

  • заемщик не захочет потерять вложенные деньги, поэтому более дисциплинированно выполнит взятые обязательства;
  • в случае отказа от выплаты займа банк продаст имущество и не понесет дополнительных убытков при его реализации.

Большой процент первоначального взноса оттолкнет потенциальных заемщиков. Но сумму в 40-50% от займа устанавливают для тех, кто не способен подтвердить необходимый уровень платежеспособности.

Рыночный

Рыночный риск при ипотечном кредитовании возникает как для заемщика, так и для банка и негативно сказывается на обеих сторонах, если стоимость приобретенного жилья резко падает. В этом случае при отказе должника выплачивать заем, банк не сможет вернуть свои затраты.
Заложенная недвижимость потеряет в цене, и реализовать ее за те деньги, которые выданы заемщику, будет проблематично.

Имущественный

Заложенное имущество может пострадать от непредвиденных обстоятельств и стихийных бедствий — пожара, потопа. В этом случае жилплощадь может оказаться непригодной к дальнейшему проживанию. Ситуация неприятная как для банка, так и для клиента.

Фактически заемщик все равно обязан выплатить ипотеку кредитору. Но заложенное имущество по РФ законодательству страхуется, поэтому часть обязательств может быть переложена на страховую компанию, если удастся доказать наступление страхового случая.

Российское законодательство подвижно и правовое регулирование ипотеки не исключение. Если будут приняты законодательные акты, которые отразятся на:

  • максимальных или минимальных процентных ставках;
  • правилах оформления залога;
  • правилах реализации заложенного имущества;
  • запрете на использовании первоначального взноса или любые другие изменения.

Это скажется на банках, которые выдают ипотечные займы. Поэтому чаще других кредитно-финансовых компаний ипотеку оформляют банки с государственным участием. Полностью коммерческие банки реже предоставляют такой вид кредитования. Это объясняется тем, что правительство найдет способ поддержать компании, в которых есть доля государственного пакета.

Досрочное погашение

При составлении договора кредитор рассчитывает итоговую доходность за весь период кредитования. Поэтому любое досрочное погашение уменьшает итоговую прибыль банка. Чтобы избежать такого поворота, некоторые финансовые компании прописывают отдельные пункты в кредитном договоре. Например, они накладывают на заемщика санкции за досрочное погашение в виде:

  • определенного процента от первоначальной суммы ипотеки;
  • процента от невыплаченного остатка;
  • суммы процентов за конкретный период кредитования — три месяца, полгода или год.

В ряде случаев может быть внесен пункт о запрете или моратории досрочного погашения ипотеки, например, в первые 5 или 10 лет кредитования.

Такие условия невыгодны для заемщиков. Некоторые из них опасаются потерь и откладывают решение о рефинансировании по более привлекательной ставке или о досрочном погашении. Не всегда такое поведение оправдано. Правильнее посчитать сумму разового штрафа и итоговую экономию и только после этого делать выводы.

Риск ликвидности

Возникновение риска ликвидности для банка-кредитора связано с:

  • изменением конъюнктуры;
  • резким изменением процентных ставок;
  • падением курса валюты кредитования;
  • колебаниями на фондовых рынках;
  • массовым изъятием средств из вкладов;
  • снижением текущих остатков средств на счетах;
  • несопоставимостью сроков погашения по активам и пассивам;
  • нарушением в структуре активов и пассивов финансовой компании.

Для уменьшения риска ликвидности важно правильно рассчитать потребность банка в деньгах, разработать стратегию по мобилизации денежных потоков и выявить все источники затрат. Кроме того за соблюдением финансовых нормативов и показателей ликвидности следит Центробанк. По законодательству ипотечные кредиторы ограничены в действиях и могут участвовать только в низкорискованных операциях.

Какие риски у заемщика

При оформлении ипотеки у заемщика наиболее очевидны 5 видов рисков:

  • потеря здоровья или утрата трудоспособности;
  • снижение доходов;
  • изменение курса валюты, если ипотека привязана к иностранной валюте;
  • уменьшение стоимости недвижимости;
  • повреждение жилья в залоге.

От большей части рисков заемщик может оформить страховку. Часть полисов относится к добровольному страхованию, и только страхование жилья — обязательно. Поэтому как минимум один риск будет сведен к минимуму.

Если заработная плата заемщика и валюта кредита отличаются, то возникает риск заплатить больше изначальной суммы при снижении курса одной валюты по отношению к другой.

Обезопасить себя от валютных рисков можно, если оформить кредит в той же валюте, что и выплачиваемая заработная плата. Такой вариант выгоднее выбирать, даже если по валютным кредитам ставка ниже.

Привязка к курсу инвалюты выгодна, только если доходы поступают в ней.

Для защиты от невыплат и накопления долгов в среднесрочной перспективе поможет финансовая подушка безопасности. В ней должна храниться сумма на 5-6 очередных выплат по ипотеке.

Страхование от потери работы и здоровья хоть и не обязательно, но может существенно сократить расходы заемщика в сложные финансовые периоды. Клиент окажется под защитой страховой компании, если получит серьезную травму и не сможет вернуться к исполнению трудовых обязанностей.

Как уменьшить влияние рисков

Для уменьшения рисков банки и заемщики применяют разные стратегии:

Тип рискаСтратегия банкаСтратегия заемщика
Кредитный рискПровести тщательную оценку заемщика и недвижимости. Установить максимальный первоначальный взнос, какой только возможен.Оформить страховку от потери здоровья, жизни или трудоспособности.
Процентный рискУстановить плавающую процентную ставку, которая будет привязана к валютному курсу или уровню инфляции. Либо изначально заложить процент, который покроет риск процентных колебаний и повышения инфляции.Соглашаться только на фиксированную процентную ставку, которая останется неизменной при колебаниях на рынке. Это поможет заранее запланировать свои расходы на обеспечение займа.
Досрочное погашениеПрописать санкции или запрет на досрочное погашение ипотеки.Предусмотреть такой вариант договора, чтобы санкции за досрочное погашение были минимальными.
Риск ликвидностиНе нарушать специальные финансовые нормативы установленные Центробанком для кредитующих компаний. При соблюдении правил, установленных ЦБ РФ, уменьшается риск падения ликвидности и несбалансированности между активами и пассивами банка.Этого риска нет у заемщика, он относится только с банку.
Рыночный рискУстановить первоначальный взнос от общей суммы ипотеки. Как правило, в него уже заложена часть потерь рыночной стоимости. Кроме того, риск покрывается за счет повышения процентной ставки.Падение рыночной стоимости недвижимости негативно влияет не только на банк, но и на заемщика. Итоговая сумма переплаты может быть значительно выше, чем цена на аналогичное жилье на момент завершения выплат по ипотеке. И, даже если продать имущество, то полученных денег может не хватить для выплат банку и погашения займа. Минимизировать переплату можно рефинансированием ипотеки.
Имущественный рискБез страхования недвижимости, которая остается в залоге, банк не оформит ипотеку, поэтому риск минимален.Залоговое жилье застраховано в любом случае. Но если заемщик не оформит титульное страхование, а потом объявятся претенденты или наследники, то это не избавит должника от выплат банку. Поэтому титульное страхование больше относится к интересам заемщика, чем банка-кредитора.

Повлиять на законодательство ни заемщик, ни банк-кредитор не смогут, поэтому страховки от этого вида ипотечного риска нет.

Страхование рисков

Страхование от большинства рисков уменьшает опасения, как банка, так и заемщика. Но если для банка наличие страховки обходится дешевле — он может дать или не дать скидку по процентной ставке по ипотеке, то для заемщика — это однозначно затраты.

При оформлении ипотеке предлагают три наиболее распространенных вида страхования:

Итоговая сумма затрат на страхование доходит до 1,5-3% от суммы кредита. При этом чем старше заемщик, тем дороже ему обойдется полис. Для клиентов старше 50 лет только страхование жизни и здоровья может стоить до 3-4% в год.

Некоторых заемщиков могут настоятельно просить застраховаться от финансовых рисков, на случай если заложенного имущества не хватит на возмещение первоначальной суммы займа. Но этот риск относится только к банковскому, поэтому вы вправе отказаться от такого вида страхования.

Все страховые полисы увеличивают стоимость ипотеки, однако они могут сыграть важную роль при длительном кредитовании. Отказ от страховки, как правило, приводит к повышению процентной ставки. Поэтому стоит заранее посчитать, где и на чем стоит сэкономить, а где можно и нужно перестраховаться.
Об авторе

Клавдия Трескова – высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о.

начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет.

treskova@brobank.ru

Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/riski-ipotechnogo-kreditovaniya/

Ипотечные риски заемщиков и банков в России в 2020 году

Ипотека риски заемщика

› Все об ипотеке › Ипотека в России

Жилье в кредит – часто единственный шанс обеспечить семью постоянным местом регистрации. Нестабильная экономика, скачки курса валют, потеря объекта недвижимости или постоянной работы. Редко, кто планирует крах, беря на себя обязательства. Но ипотечные риски – реальность, стоит заранее о них узнать, постараться минимизировать.

Основные риски у банка

Самые распространенные риски для банка:

  • Кредитный риск или риск невозврата ипотеки. Существует достаточно факторов, которые могут повлиять на то, что заемщик откажется исполнять свои обязательства перед банком. Банк просчитывает их и закладывает в итоговый процент по займу.
  • Процентный риск. Данный риск реализуется, когда процент по займам для привлечения денег в бизнес банка неожиданно вырастет, и заемные средства станут дороже, нежели процентный доход от кредитов, которые выдает банк.
  • Риск ликвидности. Изменение экономической ситуации может привести к тому, что люди массово начнут снимать деньги с вкладов, резко увеличится стоимость валюты, обрушиться рынок недвижимости и т.д. Все это приведет к тому, что у банка возникнут убытки и будет большой дисбаланс между активами и пассивами.

Основными инструментами для закрытия этих рисков будут:

  • Осторожная кредитная политика и четкий механизм оценки рисков при выдаче займа;
  • Правильная оценка стоимости залога по ипотеке;
  • Четкая регистрация имущественных прав;
  • Страхование;
  • Формирование резервного фонда;
  • Поддержка со стороны государства в рамках различных программ.

Все эти риски заложены в ипотечный процент, поэтому чем меньше их будет, тем меньше будут ставки по ипотеке.

Реальные риски заемщика при оформлении ипотеки

Ипотечные риски – действительность для каждого человека. Они возможны по разным причинам, но это не влияет на наступление негативных последствий. Результат – потеря денег, недвижимости, плохая кредитная история.

Основные риски при ипотечном кредитовании для заемщика:

  • Потеря постоянного дохода – основная сложность, которая приводит к внушительным просрочкам по платежам. Проблемы с банком, невозможность вовремя рассчитываться по обязательствам, квартиру могут реализовать на открытых торгах.
  • Значительное снижение стоимости недвижимости – это рыночный риск, не позволяющий в случае необходимости вернуть потраченные на приобретение квартиры или дома деньги. Инфляция, кризис дефолт – лишат человека возможности реализовать по выгодной цене недвижимость. Итог – останетесь должником банка и потеряете жилье.
  • Риск удорожания ипотеки – по договору ипотеки иногда кредиторы предлагают «плавающую» процентную ставку. С одной стороны это может быть выгодно, но с другой – рискованно и убыточно. Сюда же можно отнести и увеличение расходов по дополнительным услугам по ипотеке (страхование и т.д.).
  • Потеря трудоспособности – травма, инвалидность, невозможность работать и осуществлять выплаты по кредиту.
  • Изменения в курсе валют – значительные колебания евро и доллара привели к тому, что валютные займы стали убыточными. Девальвация рубля не позволяет запланировать уровень предполагаемого дохода – человек не готов осуществлять платежи по кредиту по новому курсу.
  • Инвестирование в строящееся жилье – затягивание работ, полная заморозка не становится причиной прекращения выплат банку. Человек длительное время вынужден тратить финансы на обслуживание другого жилья, при этом гасить ипотеку.
  • Риск утраты имущества в результате различных событий.
  • Мошенничество. Существует много схем, когда продавец обманывает (действует третье лицо, а не собственник, в квартире прописаны малолетние дети, заключенные, отбывающие наказание, объект обременен – наложен запрет на продажу, арест и т.д.; документы не являются подлинными).

Важно понимать, что банк вправе реализовать вашу квартиру и выселить из неё, если вы не будете своевременно оплачивать ипотеку. Подробнее о том, что будет, если не платить ипотеку вы узнаете из нашего следующего поста.

Способы снижения рисков для заемщика

Существуют ряд рекомендаций по снижению ипотечных рисков:

  • Не заключать договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту. Так вы защищены от процентного риска. Платеж остается стабильным, инфляция и девальвация – «помощники», экономите деньги.
  • Страхуем залоговое имущество не только на часть, оплаченную из кредитных средств, а на полную сумму, включающую ваши сбережения (первоначальный взнос). При страховом случае получите часть стоимость объекта, рассчитаетесь с банком (страховое возмещение).
  • Не берите займ в иностранной валюте. Высок риск скачка курса, не будет возможности погасить кредит, осуществить досрочный платеж.Лучший вариант – отечественная денежная единица, в которой получаете постоянный доход.
  • Неликвидное жилье – устаревший фонд, вторичный рынок, дома требующие капитального ремонта. Покупка такой недвижимости может привести не только к дорогостоящим дополнительным тратам на ремонт, но и к тому, что вам будет негде жить, а придется платить ипотеку. Тем более, потом такое жилье будет все сложнее реализовать.
  • Не стоит приобретать жилье в новостройке, если договор на долевое участие в строительстве заключается не на основании ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г.! Данный закон максимально обезопасит от срыва сроков, а в случае нарушения таковых – выплатят штрафы и неустойки.
  • Страхуйте жизнь. Это очень важный момент, который не только снизит ставку по ипотеке, но покроет все обязательства перед банком в случае смерти или инвалидности заемщика. При этом квартира останется у собственника или наследников.
  • Страхуйте титул. Титульное страхование по ипотеке позволит снизить риск претензий третьих лиц при покупке квартиры на вторичном рынке или позволит вам закрыть ипотеку за счет страховой.
  • Берите ипотеку на длительный срок. Если вы возьмете ипотеку лет на 20, то сделаете платеж по ипотеке минимальным. Это позволит вам в трудные минуты более комфортно оплачивать займ. Но более чем на 20 лет смысла брать ипотеку нет, из-за очень маленькой разницы в платеже.

Основные риски – страховать обязательно!

Экономия при оформлении договора на страховании ипотечных рисков – верный путь к потере жилья и большим проблемам.

Существуют следующие виды ипотечного страхования:

  • Страхование залога. Этой страховкой вы защищаете сам объект недвижимости от возможной порчи или утраты
  • Страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщика – данный риск позволит не платить ипотеку при наступлении смерти и инвалидности заемщика или созаемщика, при этом квартира остается в собственности и обременение с неё снимается.
  • Потеря дохода – этот тип страхования уже не экзотика и он покрывает риск утраты работы в результате банкротства или сокращения. Страховая будет оплачивать ипотеку пока заемщик не найдет новое место работы.
  • Страхование титула – это защита от притязаний третьих лиц на вашу ипотечную квартиру.

Подробно страхование по ипотеке и все её виды разобраны в отдельном посте.

Кредит на жилье – востребованный тип займа. Чтобы иметь возможность его выплатить и не потерять недвижимость – обязательно анализируйте договор. Не стоит соглашаться на слишком большие проценты, брать деньги в иностранной валюте, отказываться от страхования объекта и жизни.

Попытка сэкономить может стать причиной потери жилья, долгов. И проблем с коллекторами. Внимательно изучайте все ипотечные риски и не бойтесь задавать вопросы экспертам. Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к ипотечному специалисту, которые расскажет все нюансы ипотеки и поможет вам.

Также вам будет интересно узнать про все виды ипотеки в России и их классификацию.

Актуальные условия ипотеки вы узнаете из нашего специального поста.

Ждем ваших вопросов и будем признательны за оценку поста.

Основные ипотечные риски для заемщика и банка: способы их минимизации в 2020 году Ссылка на основную публикацию



Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipotechnie-riski.html

6 трагичных ошибок, которые допускают заёмщики при оформлении ипотеки

Ипотека риски заемщика

Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.

Почему это ошибка

«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.

Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.

Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант.

К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года.

Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.

«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.

2. Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски

Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.

Почему это ошибка

Александр столкнулся с тремя проблемами.

  • Проблемы с рефинансированием.

Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке.

Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире.

Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.

  • Раздел ипотечной квартиры после развода

При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.

Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:

1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;

2) получить согласие органов опеки.

Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.

Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка

Калькулятор Сравни.ру

3. Не иметь подушки безопасности

Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3–6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.

Почему это ошибка

Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.

Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.

4. Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок

Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж.

Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽.

А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.

Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.

Почему это ошибка

«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30–40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.

Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10–20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.

Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.

5. Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»

Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».

Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.

Почему это ошибка

Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи.

Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег.

К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).

Читайте по теме: 8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости

Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья.

Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса.

Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.

Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.

Почему это ошибка

Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.

«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — “как купить без денег”, не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.

Анна Левочкина

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/9/15/6-tragichnykh-oshibok-kotorye-dopuskajut-zajomshhiki-pri-oformlenii-ipoteki/

10 ошибок ипотечных заемщиков

Ипотека риски заемщика

Хотя я не сторонник ипотеки и даже всем посчитал, что гораздо выгоднее начать инвестировать, а потом уже купить квартиру.

По этой ссылке можно посмотреть этот расчет

Но если вы все таки решили брать ипотеку, то вот вам 10 ошибок, которые никак нельзя допускать.

1) При подготовке к ипотеке тщательно все продумайте и посчитайте свой бюджет. Если у вас нет хотя бы 20% на первоначальный взнос, то лучше повременить с этим решением.

Без первоначального взноса банк никогда вам не предложит хорошие условия, а значит вам придется платить по повышенной ставке.

Прежде чем идти в банк и подписывать договор нужно рассчитать свой бюджет и быть уверенным что вы сможете платить по ипотеке ежемесячно без просрочки. Если у вас на жизнь остается слишком мало денег, то лучше не брать ипотеку.

2) Вторая большая ошибка это когда вы не смотрите на вид платежей по ипотеке. Существует два вида платежей, аннуитетный и дифференцированный. От них зависит структура выплат. В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования.

Но первые годы основная часть платежа идёт на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. В втором же случае сначала платёж большой, а потом он постепенно уменьшается. Потому что заёмщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита.

Во втором случае при прочих равных условиях вы заплатите на 7% меньше.

3) Следующая очень важная ошибка это поиск низкой ставки. В первую очередь, мы обращаем внимания на ставку по кредиту, думая чем она ниже тем выгоднее сделка. Заемщик сталкивается с дополнительными затратами такими как страховка, комиссия за сопровождение сделки, разнообразные сборы.

Если менеджер говорит вам что сделку нужно провести прямо сейчас так как завтра будет дороже, то вам нужно спокойно сказать ему “Значит не судьба будет мне провести сделку через ваш банк” Тем самым козырь уже будет в ваших руках. Обязательно все нужно проверить и никогда не торопиться.

Просто привыкнете везде искать подвох. Это точно поможет.

4) Следующая важная ошибка, с которой сталкиваются многие заемщики это подписание договора без чтения, т.е. не глядя, надеясь на банк, что в банке умные юристы. Да они умные, но в свои ворота.

Обязательно нужно читать договор, так как в договоре прописаны все обязанности заемщика.

Обязательно задать все уточняющие вопросы, а лучше проконсультироваться с юристом или знакомым который уже брал ипотеку.

5) Следующая ошибка это когда человек не получает налоговый вычет, считая, что это очень сложно. Это совсем не сложно. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то ежемесячно в бюджет страны у вас забирают 13% с дохода.

Это означает, что вы можете получить обратно уплаченный налог при оформлении ипотеки как от стоимости жилья по договору купли-продажи, так и от расходов на уплату ипотечных процентов. Каждый человек может воспользоваться данным налоговым вычетом при покупке жилья один раз в жизни.

Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета — 2 млн рублей, и есть возможность перенести остаток на другие объекты. Этот вычет — реальный шанс получить от государства 260 тысяч рублей (13% от 2 млн).

6) Очень частая ошибка – это когда заемщик не ищет варианты рефинансирования кредита. Вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке.

Тем не менее ипотечные заёмщики не хотят проходить заново процедуру оформления ипотеки в новом банке, хотя экономия может быть существенная.

Важно помнить, что существенная выгода для заёмщика достигается за счёт уменьшения уплаченных процентов, если он это делает в первой половине срока кредитования.  В дальнейшем экономия от рефинансирования снижается. Поверьте это стоит того. Ищите всегда возможности рефинансирования.

7) Никогда не покупайте страховку в банке.

Обязательным условием является страхование залога и жизни, но вы можете отказаться от страхования жизни, но в таком случае банк может увеличить ставку на 2 или 3 процента, что будет являться вам невыгодным.

Некоторые банки навязывают людям невыгодные варианты страхования. Вы имеете права выбрать выгодный для себя вариант страхования позвонив в саму страховую компанию. Как правило напрямую в страховой компании это будет дешевле.

8) Очень серьезная ошибка – это когда заемщик не старается погашать ипотеку сразу с первых дней, а делает это во второй части ипотеки.

Например при ипотеки в 2,3 млн руб если вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет.

Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат настолько очевиден, насколько и прост. Согласитесь сумма экономии хорошая.

9) Еще одна очень важная ошибка не иметь подушки безопасности. Ипотеку выплачивают годами. За это время может случиться что угодно: болезнь, потеря работы, снижение дохода.

Важно, чтобы на этот случай у вас была «подушка безопасности», которая позволила бы жить и в течение хотя бы трёх месяцев выплачивать кредит за квартиру.

Чем больше у вас будет зарезервировано денег, тем проще будет в экстренной ситуации.

10) Еще одна распространенная ошибка в сложных ситуациях избегать контакта с банком. В жизни может случится всякой. От этого никто не застрахован. Не стесняйтесь выходить на контакт с банком и совместно пробовать решить какую то сложную ситуация. Поверьте банк не меньше вашего заинтересован в том, чтобы вы были надежным плательщиком и в сложных ситуациях обязательно предложит вам решение.

Помните, при грамотном и обдуманном подходе ипотека может быть вполне себе рутинной задачей. Но не забудьте что это не цель в жизни. Это определенный этап, который нужно пройти очень быстро и заняться накоплением своего финансового будущего.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/emfinance/10-oshibok-ipotechnyh-zaemscikov-5de2b6c25d636200b075b4ce

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.