Ипотека за счет аренды

Может ли ипотечная квартира окупиться за счёт аренды?

Ипотека за счет аренды

Конечно, всё зависит от нюансов — сколько стоит квартира, готовое или строящееся жильё, с отделкой или без, размер первоначального взноса и процентной ставки, срок кредита и так далее. Но попробуем, что называется, замерить «среднюю температуру по больнице».

Исходные данные:

  • средняя стоимость квартиры на первичном рынке Подмосковья составляет 4,2 миллиона ₽ (данные «Инком-Недвижимости» за апрель);
  • средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в ближнем Подмосковье составила в мае 16,7 тысячи ₽ в месяц (исследование «Мир Квартир»);
  • средняя ставка по ипотеке — 9,57% (данные ЦБ за апрель);
  • средний срок ипотеки — 16 лет (статистика ВТБ);
  • средний первоначальный взнос составляет 30–34% (такие данные приводил весной заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин).

Давайте считать вместе. Наш условный первоначальный взнос составит 1 428 000 ₽ (34% от 4,2 миллиона). Остальные 2 772 000 ₽ занимаются у банка под 9,57% на 16 лет. При таких цифрах ежемесячный платёж составит 28 255 ₽. Как видим, аренда (16,7 тысячи) не сможет полностью покрывать такой платёж. Так что в среднем по рынку только за счёт сдачи квартиры в аренду не получится погашать ипотеку.

А вот если, например, человек накопит на первоначальный взнос 60% (2,5 миллиона) и возьмёт кредит на 20 лет, то его платёж составит 15 737 ₽ в месяц. В этом случае он сможет даже по чуть-чуть досрочно погашать кредит.

Или, например, если купить квартиру за 3 миллиона, вложив в качестве первоначального взноса 40% (1,2 миллиона ₽), то при сроке кредитования в 20 лет заёмщику практически будет хватать арендной платы для ежемесячных платежей в размере 16,9 тысячи ₽.

Возможность окупить квартиру за счёт ипотеки зависит от статуса жилья.

Сейчас на рынке есть апартаменты и квартиры. Апартаменты стоят в среднем на 20% дешевле, а расположение у них обычно лучше, чем у жилых домов (из-за особенностей требований к строительству).

В апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию, только временную.

Если квартира будет сдаваться, этот момент непринципиален, а удачное местоположение только в плюс.

Получается, что сдавать в аренду апартаменты выгоднее.

Так что начинаем считать.

Апартаменты площадью 32 кв. м в пределах ТТК в Москве можно купить за 6,2 миллиона ₽.

Вариант 1

Минимальный средний первоначальный взнос для покупки таких апартаментов — 20%, то есть 1,24 миллиона ₽.

Средняя ставка по ипотеке на апартаменты — 11% (чуть выше, чем на квартиры). Ипотеку берём на 16 лет (это оптимальный срок).

При таких условиях ежемесячный платёж составит 55 тысяч ₽ + около 5 тысяч ₽ будет уходить на коммуналку. То есть всего 60 тысяч ₽ в месяц.

Сдать однушку за 60 тысяч в месяц будет очень сложно. Плюс нужно учесть ещё деньги на ремонт, в случае однушки в новостройке получится около 1 миллиона ₽.

Вариант 2

Если первоначальный взнос будет 60% (3,72 миллиона ₽), сумма кредита составит 2,48 миллиона ₽. Остальные параметры — без изменений. Ежемесячный платёж составит 27,5 тысячи ₽. С учётом коммуналки сумма расходов составит 32,5 тысячи ₽.

Однушку вполне реально сдать за 35–40 тысяч ₽ в месяц. То есть ипотека окупится при таком раскладе.

Вариант 3

Можно рассмотреть вариант посуточной аренды. Однушку в пределах ТТК рядом с метро можно сдать за 2,5 тысячи ₽ в день. Предположим, загрузка будет 15 дней в месяц. Доход в этом случае составит 37,5 тысячи ₽.

Роман Родионцев08 июня, 2018

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet

Попробуем посчитать на простом примере. Если взять ипотеку в размере 5 миллионов ₽ при ставке 9,6–10% сроком на 20 лет, сумма ежемесячного платежа составит около 48 тысяч ₽.

Минимальный первоначальный взнос в данной ситуации будет составлять 40% от стоимости квартиры, то есть сама недвижимость будет стоить около 7 миллионов ₽.

Это цена хорошей просторной двушки или малогабаритной трёшки, в среднем аренда таких лотов варьируется от 42 до 45 тыс. ₽, что как раз покроет сумму кредита.

Однако если вы приобретаете однушку за 5 миллионов ₽ при первоначальном взносе в 1 миллион ₽, то сумма ежемесячного платежа останется практически на прежнем уровне — около 48 тысяч ₽, а вот стоимость аренды снизится до 30 тысяч ₽. Следовательно, в данной ситуации при покупке недвижимости лучше руководствоваться не своими интересами, а более выгодной арендной ставкой.

Источник: https://www.Sravni.ru/q/mozhet-li-ipotechnaja-kvartira-okupitsja-za-schjot-arendy-15748/

Познакомьтесь с человеком, который выплачивает ипотеку за счет арендаторов

Ипотека за счет аренды

Многие наши читатели решаются на схемы с недвижимостью — разной степени сомнительности.

Мария Долгополова

изучила схему

Кто-то вложил все деньги в московскую недвижимость, сдает несколько квартир и не работает. Кто-то рискует, подписывая договор долевого участия и пытаясь сэкономить. Некоторые решаются на покупку комнаты в коммуналке.

Мы нашли читателя, который провернул схему мечты: купил квартиру, сдал ее на следующий день, за три года привел к самоокупаемости и счастливо ждет, когда пройдет еще 16 лет и квартира перейдет в его собственность.

На тот момент мне было 25 лет и большую часть денег я прогуливал, тратил на развлечения, поездки и шопинг. Жил в свое удовольствие и ни о чем не думал. Родители твердили, что нужно копить деньги, жить экономнее и тому подобное.

В моем сознании всегда была мысль, что иметь собственную квартиру — это:

необходимо;

достойно;

недостижимо.

У нашей семьи была квартира в городе в ХМАО, где я родился и вырос, но город маленький, поэтому бывшие школьники уезжали жить и учиться в Тюмень. Вставал вопрос: где жить?

Родители, у которых была возможность, покупали своим детям квартиры. Считалось, что это круто для северянина — иметь квартиру в Тюмени. Да и сейчас, наверное, так же. Моя мама всегда мечтала: «Как было бы здорово купить квартиру в Тюмени. Хорошо, когда есть крыша над головой, свой угол». Все это я слышал с самого детства.

В общем, я принял решение, что нужно начинать тратить деньги в правильном направлении, и взял ипотеку.

План был очень простой: купить квартиру и максимально быстро выйти на уровень безубыточности, чтобы мой ежемесячный платеж по ипотеке равнялся арендной плате.

Покупать квартиру в родном городе я не хотел. Во-первых, это маленький северный город, квартиры в цене не растут — сколько стоили в 2014 году, столько стоят и сейчас.

Во-вторых, сыграл небольшую роль эффект «северянина с квартирой в Тюмени». В-третьих, цена аренды в Тюмени выше, чем у нас на Севере. Я надеялся, что и цена на квартиру вырастет. Надеюсь до сих пор.

Пока после кризиса 2014 года она лишь упала.

Не скажу, что у меня был какой-то «бизнес-план», но математику в голове я держал. Смотрел, какая арендная плата за квартиры в конкретных домах, знал, какой у меня будет ежемесячный платеж и сколько придется добавлять из зарплаты.

В итоге я купил однокомнатную квартиру площадью 46 м2 в новом кирпичном доме, которому на тот момент было пять лет. В хорошем спальном районе, в пяти минутах от центра, за 3 200 000 Р.

Купил ее, потому что в какой-то момент просто устал выбирать.

Мой риелтор говорила, что я самый вредный клиент — они, наверное, всем так говорят.

То квартира маленькая и стоит дорого, то находится в районе, из которого утром не уехать, то цена аренды в этом доме низкая, то продавец оказался неприятным человеком, то квартира убитая, то мебели нет.

В общем, не знаю: то ли я сделал выбор потому, что прошло уже несколько месяцев поисков и надо было на чем-то остановиться, то ли квартира мне правда понравилась.

Сдал квартиру чуть ли не на следующий день после покупки. Заехала девушка, прожила там год, купила свою квартиру и съехала. Говорила, что зимой дома холодно, но я не придавал этому значения — пока следующие квартиранты не выехали через месяц после заселения. И тут я понял, что даже не удосужился проверить техническое состояние квартиры. Внешне все красиво, трубы не текут — и ладно.

Пришлось делать ремонт и утеплять стены.

Потом оказалось, что плитка в ванной отходит: когда стучишь по ней, слышно «пустой звук». Ну вот почему я не проверил это сразу? Пришлось аккуратно снимать плитку, зачищать, переклеивать. Благо руки из нужного места, все сделал сам.

В общем, я намаялся. А мог либо скидку попросить на сумму ремонта, либо просто не покупать такую квартиру.

Отдавал предпочтение молодым парам, парам с детьми, одиноким девушкам: считал их чистоплотными. Моим табу были студенты и одинокие мужчины. Я сам был студентом в съемном жилье и понимаю, что одинокие мужчины — это отсутствие уборки в квартире. Я не такой, но многих таких знаю.

Вообще, когда я заезжаю в съемную квартиру, я считаю ее своей. Хочу, чтобы в ней было чисто и уютно. Последний арендодатель, когда я выехал из квартиры, сказал: «Какую квартиру сдал, такую обратно получил». Я прожил в ней пять лет.

Считаю, что жилье нужно содержать в таком виде, в котором не стыдно будет возвращать его хозяину. От своих нанимателей жду того же. Но в гости к ним не наведываюсь: мои арендодатели не проверяют меня — и я тоже держу марку. Может, зря.

Квартиру я сдаю уже больше четырех лет, и однажды был ужас.

Все началось с того, что съехала моя постоянная съемщица, она у меня жила пару лет. Я начал размещать объявления, потекли звонки, но квартира все как-то не сдавалась.

Стал узнавать по знакомым: может, кому-то нужно. Оказалось, что две девочки, вчерашние школьницы, ангельские создания, едут поступать в Тюмень. Одна — дальняя родственница, другая — ее подруга.

Я не хотел терять деньги от простоя квартиры и согласился.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

И вот однажды сижу на работе, звонит телефон, незнакомый номер, я отвечаю. Женский голос в истерике сообщает мне, что в моей квартире притон, толпы наркоманов и агрессивных тинейджеров, люди боятся ходить мимо. «Примите меры!!!11»

Звонила соседка, которую я до этого не знал. Сейчас, кстати, мы с ней общаемся, милая женщина, звоню ей иногда узнать, спокойно ли там все. Как позже выяснилось, она провернула целую операцию, чтобы найти мой номер телефона.

Я поднял на уши их родителей, просил разобраться. Следом сам поехал в Тюмень.

Когда я пришел в квартиру и увидел, что натворили эти исчадия ада, — чуть не упал!

Я не разувался: мне было противно снимать обувь.

Загаженный пол, ковер, стены, сломанный комод, разбитый стеклопакет на балконе, прожженные подоконники, сломанная люстра, пробитый гипсокартон. Ванная просто болталась, потому что ножки были сломаны (возможно, в ней мылся слон).

Закопченные плитка и потолок, прожженная бычками душевая шторка — я могу только догадываться, что они там курили.

Прожили они там, по-моему, месяц или полтора. Естественно, я их выгнал. И ремонт обошелся мне в копеечку. Да еще потери от того, что квартира простаивала месяц, пока я все восстанавливал и искал новых квартирантов.

Схема подойдет для таких же, как я, желающих «вложить» деньги в недвижимость — в кавычках, потому что я вкладывал заемные средства.

Для себя я вывел коэффициент эффективности покупки квартиры. Назовем его КЭПК.

Первоначальный взнос был 500 000 Р. На тот момент процент был 12,75%, сейчас — 11,9%. Ежемесячный платеж первое время составлял 33 000 Р, сейчас — 15 000 Р. Сдаю я квартиру за 17 000 Р.

На самоокупаемость вышел за три года.

Ипотеку брал на 20 лет. Когда оформил ее, сумма составляла более 6 млн рублей. Но я гасил кредит быстрее и не считал, какая сумма получится по итогу: сейчас этот вопрос меня мало волнует.

Страховал квартиру два раза. Первый раз — сразу при оформлении ипотеки, потому что этого требовал банк. Второй раз — тоже по требованию банка: они позвонили спустя полгода, когда закончилась страховка. Больше не звонят, и я не тороплюсь.

Жильцы платят только по счетчикам: горячая и холодная вода, водоотведение, электроэнергия и интернет. В месяц выходит 900—2000 Р. Полная квитанция — от 2900 до 4000 Р. Разницу плачу я.

Также я плачу налог, но сам ничего не заполняю. Эта услуга стоит 600 Р у специально обученных людей. Мне говорят, что там ничего сложного — можно заполнить самому. Но зачем отбирать у кого-то хлеб?

Сейчас в моей голове такая установка: я в ипотеку за эту квартиру своих денег не вкладываю. Она окупает себя сама. Мне осталось платить за нее 16 лет, но я понимаю, что закрою кредит раньше. Продавать эту квартиру я точно не собираюсь. Квартира, купленная в ипотеку, явно невыгодна для продажи в ближайшей перспективе, разве что для покупки другого жилья. Но сейчас меня все устраивает.

Станьте героем нашего нового материала. Если у вас есть история финансового успеха, провала или выживания и вы готовы ею поделиться, напишите нам.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-sama-sebya-ne-zaplatit/

Взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: можно ли, плюсы и минусы, как купила

Ипотека за счет аренды

Купить квартиру и сдавать ее — первое, что приходит в голову при мысли о разумном вложении денег и последующем пассивном доходе. Но если квартира в ипотеке, то все не так просто.

С какими проблемами можно столкнуться?

Согласно федеральному закону «Об ипотеке» квартира может использоваться только по прямому назначению и не может быть источником обогащения. Это значит, что сдача для коммерческого использования (под офис, магазин или коворкинг) невозможна.

В законе закреплено право на сдачу купленного в ипотеку жилья в аренду, но только если договором не предусмотрено иное. То есть банк может включить в договор пункт о запрете на сдачу помещения в залоге, а значит сдавать ее официально вы просто не сможете. Для некоторых банков эта принципиальная позиция: так они ограждают себя от рисков.

Большинство банков сейчас включают в договор пункт о необходимости получения согласия на сдачу в аренду. Этот нюанс обязателен при оформлении страховки: она должна допускать использование помещения третьими лицами, и скорее всего, будет будет чуть дороже, чем стандартная страховка.

В идеале собственник должен оформить еще и коробочную страховку, в которую включены страхование отделки, имущества и ответственности перед соседями в случае потопа или другого ущерба. Стоит она недорого — от 449 до 5 тысяч рублей.  Некоторые агентства, например, «Этажи», вовсе оформляют в подарок при сдаче квартиры в аренду.

Есть мнение, что программы, в которых разрешено сдавать жилье, менее выгодные, чем стандартные: выше процент по кредиту и требования к первоначальному взносу  — он может достигать 50%.

Но все зависит от города, количества представленных в нем банков, размера первоначального взноса и других нюансов.

В стране, где вы зависимости от региона цены на недвижимость отличаются в 6-7 раз, каждый случай индивидуален.

Место имеет значение

Ипотеку в аренду имеет смысл оформлять в Москве и больших развивающихся городах, где цены на недвижимость только растут. В «вымирающих» населенных пунктах, где рынок недвижимости в упадке, вы рискуете сильно переплатить за жилье, которое потом подешевеет.

Район тоже важен: наиболее востребованы квартиры, расположенные близко от метро, в месте с развитой инфраструктурой — транспортными развязками, школами, парками, больницами, торговыми центрами. Цены на аренду там всегда будут выше, чем на окраинах.

Если неподалеку от квартиры расположены вузы или техникумы, то жилье будет пользоваться спросом у студентов. Всегда в цене жилье в центре города, но это не самый бюджетный вариант.

Дополнительные траты

Если вы все-таки решили сдавать жилье в аренду, не забудьте о расходах сверх стоимости за ипотеку:

  • Ремонт и покупка мебели, если жилье первичное или требует обновления;
  • коммунальные услуги;
  • налог на имущество;
  • дополнительная страховка;
  • амортизация;
  • расходы за нестраховые случаи;
  • оплата услуг агента, если вы ищете арендаторов через посредника.

Если доход от сдачи квартиры превышает 60 тысяч рублей в месяц, то выгоднее оформить ИП или патент и платить только 6% налога.

Помните, что индивидуальным предпринимателям обязательно платить фиксированные страховые взносы: в 2019 году это минимум 36 238 рублей при годовом доходе менее 300 тысяч.

Если ваш доход больше, то дополнительно придется заплатить 1% с суммы, превышающей 300 тысяч.

Например, если вы заработали 450 тысяч рублей, помимо обязательных взносов вам нужно заплатить 1% с суммы, превышающей лимит  — то есть 1500 рублей за год.

Сообщать ли банку?

Большинство арендодателей предпочитают сдавать ипотечные квартиры в «черную» — без регистрации договора, на 11 месяцев и не уведомляя банк. Считается, что сотрудники банка проверяют только злостных неплательщиков, а к примерным гражданам не ходят.

Но пункт о предоставлении доступа в квартиру для проверки включен в кредитный договор. К добропорядочным заемщикам сотрудники банка действительно не ходят, но вероятность есть.

Если банку станет известно о несоблюдении условий договора, реакция будет незамедлительной: как минимум, на вас наложат штраф, как максимум — просто заберут квартиру. Последний вариант самый удручающий и крайне редкий: чаще всего в таких ситуациях банк накладывает штраф до устранения нарушения либо требует незамедлительной полной оплаты кредита.

О чем нужно помнить?

Если вы все-таки решили сдать квартиру в залоге, не забудьте о нескольких важных вещах:

  • Внимательно прочитайте договор и уточните, разрешает ли ваш банк сдавать квартиру.
  • Выясните, какие условия и какие санкции наложит в случае нарушений.
  • Посчитайте, во сколько обойдется ипотека с учетом дополнительных расходов — ремонта, коммунальных платежей и амортизации, и посмотрите, сможет ли аренда покрыть эту сумму.
  • Обратитесь в банк с письменным заявлением и получите согласие от него на сдачу в аренду заложенной недвижимости.

Источник: https://J.Etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/ipoteka-za-schet-arendy/

Выйти в ноль

Ипотека за счет аренды

Риелторы рассказали, при каких условиях это выгодно, какое жилье нужно выбирать и какими должны быть условия кредитования

Ведомости/ТАСС

Ипотека — серьезное бремя и нагрузка на семейный бюджет. Однако если купленное в кредит жилье не единственное, то ипотечные выплаты полностью можно перекрывать арендными платежами, сдавая квартиру.

Расчеты показывают, что это не миф, а реальность. Но для того чтобы ожидания оправдались, нужно заранее хорошо подготовиться и все продумать. Риелторы рассказали, как выбирать жилье, какими должны быть условия кредитования и что необходимо предусмотреть.

Этот способ выплачивать ипотеку — далеко не новый. Люди активно оформляют кредиты и выплачивают их с помощью сдачи в аренду ипотечных квартир, если сами не нуждаются в улучшении жилищных условий, то есть располагают как минимум одним собственным жильем или не имеют взрослых детей, которых вскоре нужно отселять.

«Банки не запрещают сдавать в аренду квартиру, приобретенную в ипотеку, никаких штрафных санкций для заемщика нет, — поясняет председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова. — Но в пункте договора ипотечного кредитования обязательным условием является обязанность заемщика информировать банк о сдаче квартиры в аренду».

По наблюдениям управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, количество покупателей, планирующих получать пассивный доход от сдачи в аренду, резко выросло после пенсионной реформы. Это произошло на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию.

Какими должны быть условия кредитования

Условие для кредита, который вы хотите окупать арендой, одно — арендная ставка не должна быть ниже ежемесячного платежа. А лучше, чтобы она превышала его.

Очень большую роль будет играть первоначальный взнос и возможность погашать кредит досрочно — именно это поможет сократить ежемесячный платеж и тем самым приблизить его к ставке аренды, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Оксана Вражнова из «Миэль» приводит такой пример из своей практики. Семейная пара с помощью ипотечного кредитования приобрела на вторичном рынке однокомнатную квартиру в Москве за 5,9 млн руб. Сумма первоначального взноса составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, срок кредитования — 30 лет. Первоначальная сумма минимального платежа — порядка 28 тыс. руб.

Однако пара не стала проживать в этой квартире и, сделав там небольшой косметический ремонт, сдала ее за 30 тыс. руб. в месяц. Регулярное внесение досрочных платежей постоянно сокращало сумму минимального платежа, в то время как ставка по аренде оставалась прежней. Через шесть лет сумма минимального платежа уже была равна 5 тыс. руб.

, в то время как арендная ставка так и не изменилась.

Какой должна быть квартира

Во-первых, нужно определиться с рынком: первичный или вторичный. Новостройка предполагает какой-то период ожидания до тех пор, когда квартиру можно будет сдавать.

«Если рассматривать предложения без отделки, то этот период составляет от полугода до трех-четырех лет, — рассказала руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

 — Даже если ключи выдадут через месяц после покупки, около полугода надо заложить на ремонт, а если новостройка еще на стадии первых этажей — намного больше.

Скорее всего, какое-то время уйдет на поиск арендатора, тогда как на вторичном рынке многие квартиры продаются «вместе с ним». Все это время ипотеку придется выплачивать из собственных средств. Плюс первичного рынка — низкая (сравнительно) ставка, в среднем на 1–1,5 п. п., чем на вторичке».

Пример расчета

Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ»:

— Попробуем сперва посчитать на примере квартиры на вторичном рынке. Двухкомнатную внутри МЦК в радиусе 500 м от вестибюля станции метро с изолированными комнатами и раздельным санузлом, то есть подходящую для коливинга, можно еще найти за 8 млн руб. Сдавать получится примерно за 50 тыс. руб.

 — для студентов одного вуза, коллег или просто знакомых комната по 25 тыс. в месяц в хорошей локации — абсолютно приемлемо. Можно, конечно, найти и незнакомых арендаторов или одного, кто сдаст вторую комнату в субаренду, но это менее приятный вариант.

Средний первоначальный взнос — процентов 25, будем отталкиваться от этой цифры, и ипотеку под 9% годовых на вторичку получить можно. Получаем: первоначальный взнос — 2 млн руб., сумма займа — 6 млн руб., ставка — 9%, предел ежемесячного платежа — 50 тыс. руб. Подходит программа на 25 лет.

Остается подумать о страховании, если необходимо, а также о налогах (все-таки немалый период).

Теперь рассмотрим новостройку. По нашим расчетам, одним из рекордсменов по скорости окупаемости стали апартаменты в ЖК «Город» на улице 800-летия Москвы. До сдачи около года, плюс не менее квартала займет ремонт. Лот 25 кв. м обойдется в 3,3 млн руб. в отделке white box, или примерно 3,6 млн под ключ.

Средняя ставка аренды однушки в районе — около 32 тыс. руб.

С одной стороны, здесь высокая конкуренция (спальный район плотной застройки, сдается много жилья), с другой — в ближайшие три года рядом с ЖК, всего в 300 м, заработает станция метро «Улица 800-летия Москвы», что сильно поднимает рейтинг объекта именно в глазах арендатора.

Итог: стоимость 3,6 млн руб., первоначальный взнос 0,9 млн руб., ставка 9%, предел платежа 32 тыс. руб. в месяц. Сдавая за эту сумму, можно погасить ипотеку всего за 11 лет.

Желательно выбирать вторичку с ремонтом и мебелью, считает Сергей Тихонов, эксперт CENTURY 21 Vesta. Подойдет и уже сданная новостройка с отделкой. Идеальный вариант, по его мнению, апартаменты (они дешевле квартир на 15–20%) с готовой отделкой и обстановкой от застройщика и управляющей компании, которая будет заниматься арендой по договору.

Мария Литинецкая советует обратить внимание на студии — они показывают максимальную доходность за счет минимальной стоимости и одновременно аренды, сравнимой со ставкой на однокомнатные квартиры.

И конечно, эксперты сходятся во мнении, что квартира должна быть ликвидна, востребована для аренды. То есть находиться в пешей доступности от метро либо вблизи крупного делового узла: бизнес- или технопарка, аэропорта и т. п.

На что нужно обратить внимание

В первую очередь, нужно постараться объективно оценить свои финансовые возможности и сопоставить средний ипотечный платеж со средней ставкой аренды аналогичной квартиры по району. «В этом может помочь ипотечный калькулятор на сайте любого банка. Да, расчеты приблизительные, но суть будет ясна», — советует Ирина Доброхотова.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин отмечает также, что необходимо сформировать запасной фонд покрытия ипотеки. Он должен быть равен примерно трем-четырем ежемесячным платежам по кредиту. В случае внезапного выселения арендатора эти средства пойдут на погашение ипотеки, пока инвестор не найдет нового жильца.

В каком случае не стоит брать ипотеку

Оксана Полякова, директор департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость»:

— Сдача в аренду — это выгодный способ погашения кредита, но только если квартира приобретается для себя, а не для того, чтобы ее сдавать внаем постоянно. Для многих это наиболее благоприятный способ решения вопроса.

Жилье, которое вы купите для сдачи, потребует немало вложений — финансовых, временных и эмоциональных: предарендная подготовка, квартплата и оплата ЖКУ, поиск арендаторов, риск простоя, взаимодействие с квартирантами, уплата налогов и, наконец, выплата ипотечного кредита.

Если нет необходимости решения жилищного вопроса, а в наличии имеется большая сумма денег, недостаточная, однако, для приобретения квартиры, выгоднее положить ее в банк под проценты, нежели брать ипотеку и покупать жилье для сдачи в аренду.

Например, у вас 8 млн руб., они лежат в банке под 8% годовых: вы получаете 640 тыс. руб. прибыли в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Квартиру, приобретенную за 8 млн руб., можно сдать в аренду со ставкой максимум 35 тыс. руб. в месяц. Прибыль за 12 месяцев — 420 тыс. руб.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c79088a9a79470ef4492c4e

Ипотека за чужой счет

Ипотека за счет аренды

Можно ли купить жилье в ипотеку и выплачивать долг банку за счет аренды залоговой квартиры? Теоретически это идеальная инвестиция: вы вкладываете свои накопления в покупку недвижимости в виде первоначального взноса, остальное доплачиваете из кредитных средств. Затем сдаете приобретенную квартиру в аренду, и погашаете деньгами арендодателей ипотечные платежи.

Это — в теории. На практике все не так просто.
Большинство потенциальных заемщиков почему-то рассматривает последующую аренду приобретенной в ипотеку недвижимости как нечто само собой разумеющееся (естественно, если у них уже есть жилье и нет необходимости самим вселяться в новую квартиру).

На самом деле совместить статус ипотечного заемщика и арендодателя может оказаться не так уж легко. В соответствии со статьей 40 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Вот этим «если» и пользуется некоторые банки, включая в кредитные договоры пункт, по которому заемщик может сдавать ипотечную квартиру только с разрешения кредитора. Кстати, даже если договор об ипотеке не предусматривает подобного ограничения, сдать залоговое жилье по закону можно только для проживания: коммерческая аренда исключена.

Стремление банков заранее оговорить в договоре свое право контролировать собственника вполне объяснимо: пока недвижимость является обеспечением по кредиту, существует возможность ее перехода в собственность кредитора, и он должен обезопасить себя от рисков ухудшения состояния квартиры или обременения правами третьих лиц.

Именно поэтому некоторые банки вообще не дают одобрения на сдачу ипотечной квартиры в аренду, а в большинстве случаев это возможно только с письменного разрешения залогодержателя. Из всех ипотечных заемщиков, которые сдают купленные в кредит квартиры, доля тех, кто уведомляет банк о своих планах по аренде, не превышает 5 %.

А ведь риск того, что кредитор узнает о несанкционированной аренде, хоть и невелик, но все же есть. А на кону — слишком многое, чтобы позволить себе играть в прятки с банком.

«Если банк обнаружит, что залоговое жилье сдается без его разрешения, он может потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.

В случае же неисполнения заемщиком требования о досрочном погашении кредита банк имеет право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством», — предупреждает заместитель начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Наталья Кулагина.

Разумеется, прежде чем пойти на крайние меры, кредитор постарается использовать другие способы воздействия на заемщика — например, наложит на него ежемесячный или ежедневный штраф вплоть до устранения нарушения.

Так что в любом случае гораздо лучше будет все-таки заранее согласовать с кредитором решение об аренде. Сделать это можно как до заключения ипотечного договора, так и в период погашения кредита. Если сдача залогового жилья в наем — основная цель вашей покупки, и искать арендаторов вы собираетесь с первого дня владения недвижимостью, то можно обсудить данный вопрос с банком еще на этапе подачи заявки на ипотеку.

При этом нужно иметь в виду, что ипотечные программы, изначально предполагающие сдачу залогового жилья в наем, могут невыгодно отличаться от стандартных предложений. Например, ставки в этом случае могут быть на 2–3 пункта выше.

Кроме того, добавляет Наталья Кулагина, если заемщик заранее заявляет о своем намерении сдавать залоговое жилье, это может повлиять на требования банка к первоначальному взносу.

Допустим, если при покупке недвижимости в целях проживания размер первоначального взноса составляет 10 %, то при приобретении жилья для его последующей сдачи в аренду — не менее 50 % от стоимости недвижимости.

Расходы по страхованию также могут быть выше. По данным директора ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константина Шибецкого, в ряде случаев уведомление кредитора о сдаче залоговой квартиры в наем приводит к увеличению стоимости страховки имущества на 20–30 %. Это связано с повышенными рисками причинения ущерба квартире ввиду проживания в ней посторонних лиц.

Возможен и другой вариант, менее затратный: предупредить банк о намерении сдать заложенную квартиру уже в период погашения кредита. Конечно, есть риск, что вам откажут, но в большинстве случаев банки без особых проблем дают разрешение на аренду, предварительно удостоверившись, что заемщик не собирается вселять в квартиру 20 гастарбайтеров. Весьма действенным может оказаться заявление о том, что вы вынуждены сдать залоговое жилье, чтобы получить дополнительный источник дохода, так как в силу изменившихся финансовых обстоятельств испытываете затруднения с внесением ежемесячных платежей по кредиту. Если вы зарекомендовали себя как добросовестный заемщик, то банк, скорее всего, найдет возможность пойти вам навстречу. Решить ситуацию таким способом проще и надежнее, нежели обманывать кредитора в надежде, что проверки обойдут вас стороной. Кстати, не стоит недооценивать банки в плане контроля за соблюдением заемщиками условий договора. Сегодня во многих из них работают специальные залоговые службы, которые проверяют юридическое состояние залога и иногда организуют визиты в ипотечные квартиры. Итак, если соблюдать все предписания банка, залоговую квартиру можно благополучно сдавать. Однако оправдаются ли надежды собственника на то, что доходы от аренды освободят его от кредитного бремени? Чтобы не поплатиться в будущем за излишний оптимизм, к предварительным расчетам надо подойти со всей обстоятельностью.

По мнению Константина Шибецкого, наибольшим спросом у московских квартиросъемщиков пользуются однокомнатные квартиры в домах эконом-класса, расположенных в спальных районах.

На цену аренды влияет в первую очередь близость к метро, а также уровень внутренней отделки квартиры и ее оснащенность мебелью и техникой.

Удачно расположенную однушку с косметическим ремонтом вполне вероятно сдать за 28–30 тыс. рублей в месяц.

Для примера возьмем сумму 28 тыс. рублей, вычтем из нее налог 13 % (3 640 рублей) и расходы на квартплату (приблизительно 2 500 рублей) — на руках остается чуть менее 22 тыс. рублей. Минимальный ремонт и меблировка обойдутся примерно в 200 тыс. рублей, а значит, доход за первые 9 месяцев уйдет на то, чтобы окупить затраты собственника на подготовку квартиры к сдаче.

Кстати, насчет налогов: то, что ваш банк в курсе того, что вы сдаете квартиру, совсем не означает, что он передаст эту информацию налоговой инспекции. Да и госрегистрация договора о найме, выводящая собственника из тени, нужна только для арендных соглашений на срок больше года. Но при всем этом нужно помнить, что, не платя налоги, вы совершаете экономическое преступление. Каждый сам определяет для себя отношения с законом, однако в данной публикации рассматриваются только примеры, соответствующие законодательным нормам.

Купить однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве сегодня можно за 5–5,5 млн рублей. Теперь рассчитаем, при каких условиях ежемесячный платеж по ипотеке, полученной на покупку этой недвижимости, может быть менее или равен 22 тыс. руб.

Генеральный директор компании «Ипотек.ру» Дмитрий Овсянников предлагает единственно возможный способ добиться желаемого баланса цены аренды и платежей по кредиту: накопить как можно более высокий первоначальный взнос, минимизировав объем заемных средств.

Эксперт разбирает простой пример: если на квартиру стоимостью 5 млн рублей взят кредит на 20 лет в размере 4,5 млн рублей, то есть первоначальный взнос составил 10 %, то ежемесячно банку придется отдавать около 50 тыс. рублей при ставке по кредиту 12 % годовых. В этой ситуации за то, что в вашей квартире проживают чужие люди, вы доплачиваете свои деньги.

Если же первоначальный взнос составит 50 %, то это позволит не только значительно уменьшить сумму кредита, но и, скорее всего, снизить процентную ставку на 1–2 пункта. По кредиту в 2,5 млн рублей, взятому на 20 лет под 11 %, общая переплата составит 2 761 000 рублей, а средний ежемесячный платеж будет равен 21 920 руб.

В Московской области, где цена квадратного метра почти в два раза ниже, чем в Москве, у собственников, казалось бы, больше шансов покрыть ипотечные выплаты за счет аренды. Однако проблема заключается в том, что ниже здесь не только цены на жилье, но и размер арендных платежей. При этом ставка налогообложения одна и та же, а квартплата — выше московской.

Приведем примерный расчет: однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье в доме с хорошей транспортной доступностью можно приобрести за 3–3,5 млн рублей. Сдать такую квартиру получится в среднем тысяч за 20, минус налог 13 % (2 600 рублей) и расходы на квартплату (около 3 500 рублей) — итого 13 900 рублей чистого арендного дохода.

Для того чтобы ипотечный платеж не превышал 14 тыс. рублей, в кредит можно взять не более полутора миллиона. То есть для того, чтобы купить квартиру стоимостью 3 млн рублей, еще полтора придется добавить из своих средств. В этом случае первоначальный взнос составит 50 %, поэтому можно рассчитывать на выгодные ставки по ипотеке.

Подобная ситуация складывается и в других российских городах. Согласно исследованию, проведенному компанией «Финэкспертиза», быстро окупить вложения в недвижимость за счет аренды (даже при оформлении ипотеки с небольшим первоначальным взносом) можно только в трех регионах: в Амурской области, Магадане и на Камчатке. Во всех остальных областях схему «ипотека за счет аренды» можно уверенно использовать, только располагая собственными средствами на оплату хотя бы половины стоимости жилья. Если такие накопления у вас есть, то их вложение в ипотечную программу является привлекательной инвестицией с низкими рисками. Правда, опасность все равно есть: если арендные ставки упадут, кредит придется возвращать из своей зарплаты. В ближайшем будущем это маловероятно, однако никто не может гарантировать, что через 10 лет ситуация на рынке аренды не изменится.

Татьяна Баирампас

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/60-issue-32-columns/2299-kak-pogasit-kredit-s-pomoshyu-arendy

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.