Исполненная рента риски

Содержание

Исполненная рента риски покупки квартиры

Исполненная рента риски

Несмотря на то, что договор пожизненной ренты в нашей стране уже не столь распространен, как ранее, такие сделки, тем не менее, регулярно регистрируются.

И ввиду тонкой специфики, присущей именно этому типу договорных отношений, в центре которых находится недвижимость, стоит вспомнить эту специфику и все важные «подводные камни», на которые может натолкнуться как одна, так и другая сторона сделки. С одной стороны, пожилой человек всегда рискует стать жертвой криминала. С другой, плательщик ренты при определенных условиях может остаться и без недвижимости и без выплаченной ренты.

Выгода для всех

На первый взгляд договор ренты представляет собой сплошные плюсы для обеих сторон.

Пожилой человек, оставшийся без близких получает помощь другого участника договора – питание, уход, оплата коммунальных платежей и прочее – в обмен на собственное жилье после кончины.

Это вполне неплохой способ одинокому пожилому человеку обеспечить себе если не благополучную, то по крайней мере достойную старость.

«Случаи когда пожилой человек оказывает один на один со всеми своими проблемами – старостью, немощностью, растущими коммунальными платежами, маленькой пенсией, отсутствием элементарной помощи», — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер АН «Spencer Estate».

В этом, случае одним из выходов из такой печальной жизненной ситуации может быть как раз договор ренты, который предполагает передачу квартиры в собственность плательщика ренты в обмен на пожизненное материальное обеспечение, в деталях, обусловленных в договоре.

Сроки обязательств по выплате ренты, естественно, ограничены сроком жизни получателя ренты. В отдельных случаях срок может быть ограничен сроком жизни третьего лица, указанного получателем ренты.

Получатель жизни продолжает пользоваться своим жильем, как и раньше, но теряет возможность продать ее, подарить кому-либо или завещать.

Таких видов соглашений существует два вида. Это договор пожизненного содержания с иждивением и договор пожизненной ренты. В первом случае получатель ренты помимо денежных перечислений получает еще и целый «пакет» бытовых, медицинских и социальных услуг за счет плательщика. Во втором случае получателю ренты положены только денежные перечисления.

Самый главный плюс для получателя ренты состоит в том, что он до конца своих дней сможет жить на всем готовом и относительно ни за что не беспокоиться, а плательщик ренты ни при каких условиях не сможет его выселить.

Для плательщика ренты помимо очевидного плюса в виде получаемой квартиры есть еще ряд дополнительных «бонусов». Например, после смерти «рантье» квартира переходит в собственность плательщика ренты сразу, а не по истечении определенного срока, как это происходит при передаче имущества в наследство.

Также ему не приходится платить никаких налогов, в отличие от тех же получателей наследства. Наконец, доставшуюся по договору ренты квартиру можно через три года продать, не уплачивая 13% НДФЛ, так как этот вид сделок не подпадает под 5-летний мораторий на безналоговую перепродажу недвижимости.

Ни денег ни квартиры

На фоне всех вышеперечисленных преимуществ для обеих сторон договора ренты недостатки такого соглашения смотрятся особенно отчетливо. В первую очередь поговорим о рисках, которые могут поджидать плательщика ренты.

«Рантье» без особых затруднений может расторгнуть договор, если обнаружит, что плательщик ренты не выполняет те или иные пункты соглашения.

Это может произойти на любом этапе, при этом понесенные издержки плательщику ренты не возвращаются.

Все это прописано в Гражданском кодексе, поэтому для плательщика всегда есть риск много лет перечислять положенные выплаты и ухаживать за «рантье», и в конце концов оказаться ни с чем.

Такие прецеденты были неоднократно. Так, например, в прошлом году в Москве Симоновский районный суд встал на сторону 82-летней пенсионерки в споре между ней и женщиной, своей знакомой, у которой она 13 лет находилась на иждивении по договору ренты с пожизненным содержанием.

Все эти годы она получала от плательщицы ренты все, что было прописано в договоре – уход, питание, одежды, ежемесячные рентные платежи. Но еще одним пунктом договора было проведение ремонта в квартире пенсионерки. И на это у плательщицы денег не нашлось, чем и воспользовалась старушка, чтобы перечеркнуть все 13 лет стараний своей знакомой.

Суд направил решение в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры.

Источник: https://bryanskinfo.ru/2019/11/16/ispolnennaja-renta-riski-pokupki-kvartiry/

Риски при заключении договора ренты, как их избежать, расторжение договора | Жилищный консультант

Исполненная рента риски

Соглашение, в рамках которого происходит передача имущества одного гражданина, другому, в обмен на регламентированные выплаты или содержание является договором ренты.

Сторонами сделки могут выступать физические лица, на момент подписания сделки, достигшие совершеннолетия и являющиеся дееспособными. Плательщиком вправе быть и юридическое лицо, если условия заключения соглашения не противоречат деятельности организации. Очень важно, чтобы получатель подтвердил свои права на имущество в документальном порядке.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Определение понятия дается в п.1 ст. 583 ГК РФ, а правовые отношения подобного вида регламентируются главой 33 Гражданского кодекса.

Срок заключения акта зависит от того, какой вид ренты был использован:

  1. Рента постоянная, описана в статьях 589-595 ГК РФ. Срок сделки не ограничивается никакими датами и временными периодами.
  2. Соглашение пожизненной ренты имеет ограничения сроком жизни рентополучателя.
  3. Пожизненное содержание с иждивением имеет ограничения сроком жизни получателя. Также, рентодатель не имеет права совершать сделки с имуществом без письменного согласия получателя.

Чаще других заключается рента пожизненного содержания, так как получатель платежей может полностью контролировать действия рентодателя и при необходимости оформить выкуп.

Расторгнуть соглашение можно только при соглашении между участниками или в судебном порядке, путем подачи иска в судебную инстанцию.

Риски договора ренты

Рентные соглашения принято считать одними из самых рискованных сделок. Это объясняется тем, что каждая сторона получает свою выгоду лишь частично.

Риски договора ренты сводятся к следующему:

  • сделка может быть признана недействительной;
  • получать ренты может потребовать расторжение соглашения в одностороннем порядке;
  • получатель может совершить выкуп ренты.

Больше всего подвержен риску рентный должник, поскольку даже в случае порчи или гибели рентного имущества он не освобождается от обязательств по договоренности, согласно ст.600 и п. 2 ст. 601 ГК РФ.

Как избежать рисков при заключении договора ренты

Существует несколько способов свести риски рентной сделки к минимуму:

  1. Чтобы соглашение нельзя было отнести к недействительным, необходимо проверить все юридические аспекты при его заключении: права кредитора, его дееспособность, а также соблюсти правила и форму составления акта.
  2. Основаниями для расторжения сделки в одностороннем порядке служат: просрочка по платежам, выплата сумм в неполном объеме, неисполнение условий соглашения. Поэтому, чтобы не доводить до этого, должник должен выполнять все требования прописанные в акте.
  3. Чтобы избежать рисков, связанных со случайно гибелью или потерей имущества, а также нанесению ему повреждений, необходимо застраховать сделку.

Судебная практика подтверждает, что риски при покупке квартиры по договору ренты практически невозможно минимизировать. Единственное что можно сделать, этот тщательно проверять юридическую чистоту сделки и соблюдать все ее условия.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по рискам при заключении договора ренты

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Михаил. В прошлом году, я заключил с пенсионером рентное соглашение. Исправно выплачивал ему деньги и соблюдал все условия сделки. Через некоторое время пенсионер начал предъявлять претензии, что сумма выплаты недостаточная и он хотел бы получать больше. Я отказался повысить содержание, сославшись на то, что сделка уже была заключена.

Через некоторое время я получил повестку в суд, где было указано, что пенсионер подал  заявление о признании сделки недействительной по причине своей недееспособности на момент подписания.
Я провел личное расследование и выяснил, что у пенсионера появился просто другой претендент, и он обещал ему выплачивать большую сумму на содержание, чем я.

Подскажите, пожалуйста, как мне поступить в этом случае?

Ответ: Добрый день, Михаил.

Согласно статьям 599 и 605 ГК РФ, ваш рентодатель может потребовать расторжение сделки только при наличии существенных оснований, таких, как систематические нарушения условий соглашения.

Однако, соглашение может быть признано недействительным и на общих условиях в соответствие со ст. 166 ГК РФ. В вашем случае по причине недееспособности участника сделки на момент ее подписания.

Поскольку вы считаете свои действия законными, то следует посетить суд и представить доказательства своей правоты, а также попросить провести медицинское освидетельствование гражданина.
Очень важным доказательством могут стать показания второго претендента на заключение ренты.

Пример по рискам при заключении договора ренты

Дарья заключила соглашение пожизненной ренты с одной женщиной. На момент оформления сделки, женщина представила только копию свидетельства о праве собственности на квартиру, объяснив, что оригинал она случайно испортила и сейчас подала заявление на восстановление бумаги.

После заключения сделки, девушка исправно выплачивала женщине содержание. Через два года выяснилось, что она не сможет получить имущество, после смерти женщины, потому что на жилье имеется еще один претендент – родной брат женщины. Основанием этому случило то, что брат также являлся собственником жилья, а копия свидетельства был поддельной.

Дарья подала исковое заявление в суд, с претензией признать сделку недействительной, а действия женщины мошенническими. Суд вынес решение в пользу девушки и обязал рентополучателя выплатить все деньги, которые были уплачены в качестве ренты.

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд полезных советов и тезисов:

  1. Под рентным соглашением следует понимать правовые отношения между рентодателем и рентополучателем, которые основаны на передаче имущества от одного участника сделки к другому за оговоренное вознаграждение.
  2. Участниками процедуры могут стать физические, совершеннолетние и дееспособные лица, а также в роли плательщика допускается участие юридического лица.
  3. В законе описаны три разновидности ренты, каждая из которых должна соответствовать ряду установленных требований, в том числе и конкретному сроку (соглашение может быть неограниченно по времени и ограниченно периодом жизни рентополучателя).
  4. Соглашение может быть расторгнуто либо в добровольном порядке, путем оформления выкупа, либо посредством судебных разбирательств.
  5. Рентная сделка относится к одной из самых рискованных.
  6. Различается несколько видов рисков: сделка может быть признан недействительной, может быть расторгнута в одностороннем порядке, а может возникнуть ситуация, в которой будет причинен ущерб имуществу, выступающему в качестве предмета соглашения.
  7. Чтобы избежать проблем в будущем, следует проверить сделку на юридическую чистоту, соблюдать требования и обязательства, установленные в рамках договоренности и по возможности застраховать сделку.
  8. При приобретении квартиры по договору ренты, необходимо проверить все правоустанавливающие документы на жилище, а также соответствие жилья, той сумме, которую кредитор желает получить за свое имущество.

Список законов

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/renta/zaklyuchenie-dogovora-renty/riski-pri-zaklyuchenii-dogovora-renty/

Покупка квартиры с исполненной рентой | Дом | Квартирный вопрос

Исполненная рента риски

  • Подскажите, это очень рискованно. У меня сомнения: 1) могут внуки или дети оспорить ренту, принесут поддельную справку о том, что бабуся недееспособная была на момент заключения договора ренты и отберут квартиру. Хотя я вроде же добросовестный приобретатель, я ведь покупать буду не у самой бабуськи, а у того с кем она договор заключала? 2) иждивенцы бабуськи, если вдруг выясниться, что у нее сын или дочь инвалиды, то нужно будет им долю квартиры отдать или при договоре ренты – это правило не действует? 3) какой срок нужно выждать прежде чем приобретать такую квартиру? Если прошел всего год после смерти бабуси – это более рискованно, чем если прошло 3 года или срок здесь не важен?
  • Нет, это не наследство. Надо смотреть когда, кому, и ты пы..
  • Нихрена это не наследство. Автор!Слушайте сюда,бабуля на СВОЮ долю/квартиру оформляет договор пожизненной ренты и нотариально вся эта лабуда заверяется.Бабуля умерла,тот кто ее содержал получает доки о собственности.И все! Ренту оспорить можно только при живой бабуле. не важно кто там был инвалидом и прочее,умерла так умерла.Этот вариант гораздо лучше,чем когда бабуся умирает не оставив (или даже оставив) завещание,вот там гемора больше в тысячу раз.С другой стороны ,если даже наследство абсолютно прозрачное-это в тысячу раз лучше,когда у кв-ры список предыдущих владельцев на 5-ти страницах.Вот тут вы в попадалове-крайний.
  • ни хрена вы не знаете))))) бабуля передает свою собственность в момент оформления ренты. С этого момента квартира уже у того, кто ее будет содержать, как и доки о собственности
  • Anonymous написал(а): >> Ренту оспорить можно только при живой бабуле. не важно кто там был инвалидом и прочее,умерла так умерла.===================================================ерунданаследник может пытаться оспорить как любую сделку умершего.другое дело если он знал о ренте, прошло более 3 лет и он не оспаривал – тогда не получится.
  • Да ну канеш Вот у меня договор ренты с бабулей,кв-ру в ЕИРЦ переоформили на меня как плательщика.Но св-во о собственности я получу,только когда бабуля помрет. А вдруг я раньше бабуси помру,получается св-во на мне,а бабуля на улице? Сами-то глупости не говорите.А договор ренты можно при жизни бабки в суде аннулировать,если бабка докажет что я плохо исполняю этот договор.
  • вы наверное чтото не понимаете переход права собственности на рентодателя действительно в момент регистрации договора ренты.но до момента смерти рентополучателя висит обременение.Если рентодатель умирает раньше рентополучателя, то права и обязанности по договору ренты наследуются.Если нет наследника – расторгается и квартира возвращается рентополучателюНу а “квартиру в еирц оформили” – посмешили
  • Да не рента у Вас, Вам, похоже, лапшу в ЕИРЦ навешали на уши под видом оформления ренты. Рента подлежит нотариальному оформлению с гос. регистрацией нотариального договора ренты и с получением Вами соответствующего свидетельства.
  • Если бабушка при жизни иска не подавала о расторжении, то риск близок к 0. Но нужно все же конкретную ситуацию смотреть.
  • Это у вас не рента, или вы сами не поняли, что заключили. Рента это такой ДКП (договор купли продажи), только с обязательствами, в том числе и пожизненного проживания. Право собственности переходит на рентодателя сразу после заключения и регистрации такого договора, только квартира остается в залоге у рентополучателя, до момента исполнения обязательств (смерти).
  • Собственность по ренте переходит в момент рег-ции д-ра в рег. органе. Если Вы не собственник, то это не рента. Или Вы что то перепутали.
  • или вы ооочень неграмотная, или вас жестоко обманули. При этом одно вытекает из второго. Быстренько к юристу бегите с вашими бумажками, нет у вас никакой ренты.
  • Риски действительно есть. Я знаю об одном таком случае, как Вы описываете : через пару лет после покупки квартиры, полученной по исполненной ренте, объявилась племянница и пыталась доказать, что бабуля была невменяема на момент подписания договора. Судятся уже около двух лет. Хотя этот случай скорее большое исключение.
  • при заключении договора ренты мне предоставили медицинское заключение о том,что продавец в ясном сознании,на учете не состоит,все соответствует возрасту.о какой невменяемости идет речь?
  • насколько мне известно, родственница предъявила справку о том, что бабушка получала какое- то лечение в одном из мед.учреждений в момент подписания договора ренты. Принимала лекарства, которые могли повлиять на способность ясно мыслить..
  • ну предъявлять претензии в суде можно хоть на кремлевский дворец съездов, это ж не значит, что требования удовлетворят
  • Я тоже знаю историю, когда ДВА раза судились (близкие родственники бабули) за кв, оба раза проиграли, потому что рента исполнена, все обязательства выполнены были. Единственное, нервы потрепали уже немолодым людям, и покупателей смущала история с судом, хотя и с положительным исходом. В итоге сами живут в кв.
  • никто не утверждает, что квартиру обязательно отберут. Но, во-первых, с нашими судами можно связываться только в крайнем случае( по ряду всем известных причин)а во-вторых, это очень серьезная нервотрепка.И еще раз повторюсь, что случай из разряда исключений
  • так и без ренты такие исключения бывают)))
  • так вопрос был про ренту)))
  • Этот случай не исключение в плане попыток родственников рентополуателя отыграть кв-ру. Но имхо шансы у племянницы близки к 0. Правда,хождение по судам – удовольствие сомнительное. Да и адвокаты хорошие стоят дорого. Эти убытки не возместишь.
  • только вы исказили информацию, вместо “риски в ренте есть такие же как и в других случаях” вы написали “риски в ренте есть”, а это “две большие разницы” (С)
  • и при дарении, и при наследстве, и при ДКП родственники могут доказывать, что владелец был не в себе
  • Да кто бы спорил С рентой еще сложнее в этом плане, т.к. даже если обделенные родственники умудрятся доказать факт про “не в себе” (что само по себе посмертно сделать не так уж просто). Но это еще не 100% гарантия возврата кв-ры. Все сложнее гораздо. Поэтому имхо, если д-р исполнен, а при жизни рентополучатель сам иск не подал, то риск потерять кв-ру ничтожно мал. Хотя в жизни, конечно, можно встретить много разных вариаций на тему.
  • Это не информация, это фраза, это РАЗ. Ваша фраза “риски в ренте есть такие же как и в других случаях”, не соответствует моей мысли. Это ДВА. Риски в ренте есть.)))Всего доброго)))
  • и какие ОСОБЕННЫЕ риски в ренте?
  • Например, риск того, что предполагаемый наследник приведет доказательства неисполнения обязательств, предусмотренных договором ренты. Особенно при сговоре получателя ренты и “обнаружившегося” наследника.
  • safy77 + написал(а): >> риск того, что предполагаемый наследник приведет доказательства неисполнения обязательств, предусмотренных договором ренты. “””В таком варианте это не будет иметь значения, т.к. наследник не может расторгнуть д-р, у него нет такого права. Оно есть только у рентополучателя. Наследник может только поспособствовать рентополучателю при его жизни в подаче иска о расторжении и помочь его выиграть правдами и неправдами. Сам по себе наследник ничего такого не может.Но в случае Автора д-р уже исполнен. Единственно, хорошо бы убедиться, что нет в суде разборок по прижизненному иску бабушки. Всякое ведь бывает.
  • вы ничего не смыслите в вопросе. По таким основаниям мог расторгать ренту только рентополучатель. Если при жизни он этого не сделал – значит был всем доволен. А наследников никаких быть не может, ибо квартира в наследство не входит, она уже принадлежит другому человеку. И хватит бредить уже! Сначала тему изучите
  • указывайте дома, что кому делать, ок? я написала “предполагаемый наследник”, т.к. это естественно не наследство. Вы считаете, что нельзя, я считаю, что теоретически можно. Утверждаю это, зная по опыту, какие требования и по каким основаниям удовлетворяются в наших судах. И какие фантомные доказательства при этом приводятся. С вами разговор ни о чем.
  • вы бред пишите, поэтому я вам буду указывать! Писали бы что-то юридически грамотное – вам бы никто на ошибки и не указывал
  • я пишу то, что считаю нужным и правильным, исходя из своего личного опыта)) И хотя понимаю, что вам объяснять что- то бесполезно, повторю еще раз: указывайте у себя дома, ведь вы НИКТО и НИЧТО для того, чтоб мне указывать))) Удачи вам!
  • да уж с ВАШИМИ знаниями и желанием вякнуть в тему, в которой вы не разбираетесь, удачи у вас не будет
  • И опять ПУК в воздух)))) При чём тут моя удача, Ваши умозаключения и тема топа ? вопрос риторический, т.е. можно не отвечать)))
  • ..и еще раз выхлоп..)))))

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-3039493.htm

Нюансы покупки квартиры, если рента исполнена или выкуплена

Исполненная рента риски

В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.

Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.

Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:

  • новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
  • плательщик выкупил ренту;
  • рантье скончался.

Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.

Что касается выкупа и исполнения ренты, то их рассмотрим чуть более детально.

Покупка квартиры с выкупленной рентой

В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:

  • годовая просрочка платежей по договору;
  • неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
  • неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
  • жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.

Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.

Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.

При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.

Покупка квартиры с исполненной рентой

Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.

Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты.

И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя.

Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:

  • оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
  • оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.

Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:

  • убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
  • убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
  • выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).

Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.

Общие правила покупки квартиры в ренте

Независимо от того, была рента выкуплена или исполнена, есть ряд «универсальных» и общих правил для покупателя, так как именно он несет все риски, связанные с данной сделкой. Если квартира в ренте (или была в таковой), нужно:

  • изучить непосредственно договор ренты;
  • ознакомиться с перечнем потенциальных наследников (о спорах с наследниками читайте здесь);
  • установить, сколь долго исполнялся договор ренты;
  • попытаться выяснить обстоятельства и причину смерти рантье, если договор ренты исполнен;
  • обсудить ситуацию с получателем ренты, если речь идет о выкупе сделки.

Естественно, что самостоятельно оценить потенциальные риски покупатель не в состоянии. Поэтому при покупке квартиры, бывшей (или состоящей) в залоге по договору ренты, нужно обязательно консультироваться с юристом.

В ситуации мало чем сможет помочь риэлтор. Несмотря на то, что он профессионал рынка недвижимости, риэлтор не сможет оценить правовые последствия, некоторых обстоятельств. И уж точно он не имеет необходимой судебной практики.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/pokupka-kvartiry-s-vykuplennoj-rentoj.html

Договор ренты. Какие риски у сторон?

Исполненная рента риски

Договор ренты. Для одних это способ обеспечить себе старость, для других – купить квартиру в рассрочку без процентов. Сделка, выгодная для двух сторон. И это так, при условии, что в ней участвуют порядочные люди.

Данный договор заключается у нотариуса, но сразу предупреждаю, что без участия грамотных юристов к нотариусу лучше не ходить. Причем юрист у каждой стороны. Это моё убеждение и касается оно ренты и любой сделки с недвижимостью – “не служит прокурор одновременно адвокатом”.

Каждый юрист или риэлтор представляет интересы той стороны, которая ему платит. Остальное по остаточному принципу и счастье, если попадется порядочный специалист, а если нет, то проблемы возможны. И юрист нужен по жилищному праву. Не берите знакомого юриста с работы, только потому, что он меньше возьмет денег за услуги.

Возможно он дока в своей области, но у юриста-жилищника годы практики в жилищных вопросах. А в случае с рентой особенно, потому что от грамотно составленного договора зависит успех этой сделки в принципе.

Какие риски при заключении? Что же такое рента? Это соглашение о передаче прав собственности на имущество одного лица другому с условием ежемесячного содержания или выплаты денежных сумм. Каждая сторона получает только часть своей выгоды, оставшаяся часть растягивается на годы, поэтому такие сделки рискованные.

Получатель ренты(продавец) сохраняет за собой право проживания.Квартира принадлежит по праву собственности плательщику ренты(покупателю), но распорядиться ей он не сможет без согласия рентополучателя. Но право предполагает и обязанности: налоги, оплата коммунальных платежей, содержание ложится на плечи покупателя.

Договор расторгается в судебном порядке или по соглашению сторон.

Виды ренты:
-постоянная. У этого вида нет сроков, она переходит на наследников продавца. Этот вид не выгоден для покупателей, по этой причине не используется.
-рента с пожизненным содержанием.

Ограничена сроком смерти рентополучателя (продавца). Согласно этому договору рентодатель(покупатель) содержит пожилого человека, передающего квартиру. И обеспечивает жильем, питанием, уходом и всем, что указано в договоре, вплоть до похорон. -пожизненная рента.

Ограничена смертью продавца. И по этому договору ежемесячно выплачивается денежная сумма, которую стороны оговаривают. Но не менее одного прожиточного минимума в конкретном регионе, с учётом индексации.

При заключении договора продавец получает единоразовую сумму, равную 20-40 процентам стоимости квартиры.

Риски рентополучателя(продавца):– столкнуться с мошенниками и подписать себе смертельный приговор. – столкнуться с недобросовестными плательщиками и, как следствие, несвоевременная и неполная выплата денег.

Мы люди и у нас бывают трудности, но когда это принимает регулярный характер, это повод для обращения в суд или прокуратуру для признания договора недействительным.

При этом если доказан факт нарушения рентодателем своих обязательств, обратно деньги отдавать не надо! Как пример расскажу историю: одна старушка, крайне недовольная рентодателем, плакала и не знала, что ей делать.

Но никуда не обращалась из-за страха выплачивать те деньги, которые она получила, а их уже не было. И рентодатель запугал:” Пойдешь жаловаться, я у тебя деньги, которые давал, вытрясу обратно.” После обращения в суд ей вернули квартиру без возврата денег недобросовестному плательщику ренты.

Риски рентодателя(покупателя) -их больше, чем у рентополучателя:
-могут признать сделку недействительной, а выплаченные деньги не вернут. Отмечу, что и среди бабушек-дедушек немало мошенников, которые подыскав более выгодные условия для ренты, пытаются расторгнуть сделку.

Поэтому посмотрите, не было ли уже до Вас у них рентного договора, который признан недействительным. Договор сложно расторгнуть, если он выполнятся. Никаких устных договоренностей быть не должно. Когда указано, что передаются деньги, а на словах Вы договорились приносить продукты, чеки не сохранили, расписку не получили. Слова к делу не пришьёшь, как говорится, и в суде не докажешь.

Не пропускайте сроки выплаты. -получатель ренты имеет право требовать выплатить выкуп ренты. В договоре обязательно укажите выкупную стоимость и порядок погашения. -недееспособность рентополучателя. Обычно доказывают родственники, желающие получить наследство, особенно если смерть произошла в короткий после заключения договора срок.

На момент заключения договора получите справку и освидетельствование психиатра о вменяемости человека. -риск повреждения или гибели имущества. В данном случае рентодатель не освобождается от условий договора, а должен дальше исправно платить. Возможно пересмотреть условия и сумму платежей или прекращение выплат. Минимизировать этот риск можно застраховав недвижимость.

– неопределенный срок.Хоть квартира и принадлежит плательщику ренты жить там он не может до смерти рентополучателя, а срок этот может растянуться на годы.

Исходя из изложенного следует вывод: для составления договора стороны отдают себе отчет в том, ЧТО они подписывают, КАК они намерены выполнять взятые на себя обязательства, как докажут их выполнение. С годами отношения плательщика и получателя становятся практически родственными, бдительность притупляется, а это недопустимо и чревато последствиями.

Если Вам понравилась статья, нажмите на картинку с пальцем вверх иПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ, так Вы будете видеть новые публикации и всегда сможете посмотреть предыдущие.Если есть вопросы или предложения пишите на почтуik100669@yandex.ru буду рада ответить.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ik100669/-dogovor-renty-kakie-riski-u-storon-5a96e6c1f03173b41e604d2b

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Исполненная рента риски

При всей своей привлекательности, договор ренты является одним из самых сложных типов сделок и таит немало подводных камней. К примеру, могут возникнуть претензии со стороны налоговой службы. Чтобы исключить подобные неожиданности, следует заранее просчитать налоговые последствия договора ренты с пожизненным содержанием.

В чем смысл договора ренты с пожизненным содержанием

Смысл таких правоотношений заключается в получении постоянного дохода до окончания жизни в обмен на передачу прав собственности. Это, можно сказать, растянутая во времени продажа жилья, которая происходит следующим образом:

  1. Гражданин-получатель ренты продает свою квартиру за часть рыночной стоимости или дарит плательщику. Особенностью таких договоров является обязательное ограничение прав нового владельца на распоряжение жильем. Например, он не может продать такую квартиру или сдать ее в аренду без согласования с бывшим владельцем. Договор купли-продажи или дарения должен пройти государственную регистрацию.  
  1. Лицо-плательщик взамен получает обязанность регулярно передавать получателю денежные средства и оказывать заранее оговоренные услуги. Для этого граждане заключают нотариальный договор.

Виды договора ренты с пожизненным содержанием

Договоры ренты с пожизненным содержанием бывают 2 видов, учитывающих особенности взаимоотношений сторон:

  • без иждивения — обязательства плательщика ограничиваются только регулярным перечислением денег;
  • с иждивением — плательщик является для получателя некоторой заменой близких родственников: обеспечивает его повседневные нужды, возит к врачу, нанимает массажиста и тому подобное.

Заключение договора ренты с пожизненным содержанием: налоговые последствия

Особенностью рентных сделок является переплетение личных и финансовых отношений. В части получения денежного дохода такие отношения подпадают под налогообложение. Если не принимать во внимание этот момент, то после заключения сделки можно столкнуться с неожиданными налоговыми последствиями — доначисленными платежами, пенями и штрафами, которые значительно снизят ожидаемую выгоду.

Налоговые последствия для физического лица-плательщика сводятся к уплате налога на недвижимое имущество или на землю. Никаких иных налоговых обязанностей для нового владельца квартиры или земельного участка закон не предусматривает. У гражданина не возникает, например, обязанность платить налог:

При заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги ложатся на плечи получателя средств. У гражданина возникают следующие виды доходов:

  1. Выручка от продажи квартиры.
  2. Доход от регулярных поступлений средств и оказываемых услуг.

Оба вида доходов подлежат обложению НДФЛ и требуют сдачи отчетности. При подготовке декларации применяются льготы и вычеты, начисленный налог перечисляется в бюджет.

Налог с единоразовой выплаты за квартиру по договору ренты с пожизненным содержанием 

Гражданин-получатель ренты имеет право передавать квартиру в собственность плательщика одним из способов:

  1. По договору дарения, безвозмездно. У дарителя не возникает налогооблагаемого дохода.
  2. По договору купли-продажи. Налог 13% должен выплатить продавец – бывший собственник.

При расчете НДФЛ на доход от продажи квартиры применяется льгота, связанная с минимальным сроком владения имуществом: если жилье числилось в собственности гражданина не менее установленного срока, то доход от его продажи не облагается налогом. Величина минимального срока владения квартирой регламентируется пунктом 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ и составляет 3-5 лет, в зависимости от условий ее приобретения.

Если минимальный срок владения имуществом не выдержан, то применяется имущественный вычет: налогом облагается только часть оплаты за квартиру, выходящая за пределы необлагаемого минимума 1 млн рублей.

Со своей стороны, гражданин-плательщик с даты регистрации договора о передаче квартиры в его собственность с обременением может использовать свое право на налоговый вычет в размере уплаченной суммы.

При завершении договорных отношений после смерти последнего получателя ренты обременение с квартиры снимается, и бывший плательщик получает права полноправного собственника имущества. Приобретенная им квартира не является его доходом и не облагается НДФЛ.

Договор ренты с пожизненным содержанием: налоги с регулярных платежей

Такие доходы рассматриваются аналогично арендной плате за наем недвижимости и облагаются налогом по ставке 13%.

Особенностью налоговых отношений по договору ренты между гражданами является то, что источник выплаты не является налоговым агентом. Следовательно, он не имеет права удерживать налог с доходов получателя и перечислять его в бюджет. Обязанность рассчитывать НДФЛ, передавать декларацию в налоговый орган и уплачивать налог лежит на получателе.

При подготовке декларации применяются стандартные налоговые вычеты — на детей, ликвидаторам последствий катастроф и прочие.

Оплата коммунальных расходов становится обязанностью плательщика ренты с даты передачи ему квартиры. Оплаты по начислениям за воду, отопление, газ, электроэнергию и тому подобное не включаются в доход гражданина-получателя ренты.

Особенностью договора с иждивением является обязанность лица-плательщика обеспечивать потребности гражданина-получателя в натуральной форме, не ограничиваясь перечислением средств.

Более того, денежные переводы могут вообще отсутствовать в договорных условиях.

При этом в договоре пожизненного содержания с иждивением указывается стоимость всего объема обязательной помощи, которая в дальнейшем используется при расчете НДФЛ.

По причине преклонного возраста получатель может не иметь возможности самостоятельно исполнять налоговые обязанности. Он имеет право поручить плательщику перечислять налог и передавать декларацию в ФНС. Для этого нужно включить соответствующее условие в договор ренты, подготовить нотариальную доверенность на имя ответственного лица и подписать договор поручения.

Если получателей двое или больше, каждый из них отдельно исполняет обязанность в части налоговых отчетов и платежей в бюджет.

Заключение договора ренты с пожизненным иждивением в пользу другого лица: конкретные примеры

На практике встречаются ситуации, когда собственник квартиры хочет позаботиться о будущем другого человека и заключает договор ренты в его пользу.

Например, гражданин готов продать одну из своих квартир рыночной стоимостью 3 600 тысяч рублей за полцены соседям своих пожилых родителей в обмен на их обязательство ежемесячно передавать им определенные суммы денег, готовить еду, ежедневно навещать и помогать в бытовых вопросах до конца их жизни. Общую величину ежемесячной финансовой и натуральной помощи соседей стороны установили в размере 20 тысяч рублей.

Каковы налоговые последствия такой договоренности?

  • В данном случае гражданину придется заключить договор купли-продажи и учесть в своей налоговой декларации сумму, полученную от соседей за квартиру (1 800 тысяч рублей).

  • С другой стороны, по договору пожизненного содержания с иждивением у каждого из его родителей ежегодно будет возникать обязанность отчитываться по сумме поступлений (240 тысяч рублей) и уплачивать налог на доходы физических лиц.

  • В свою очередь, соседи смогут подать налоговую декларацию и получить налоговый вычет в размере суммы, которую заплатят при оформлении квартиры в их собственность. Кроме того, после регистрации их права собственности у них возникает обязанность по уплате налога на имущество и коммунальных платежей.

Плательщик

Вид дохода, налог и периодичность

Сумма дохода, рублей

Особенности

Собственник квартиры

НДФЛ с продажи квартиры, один раз

1 800 000

Учесть минимальный срок владения и налоговые вычеты

Получатели ренты

НДФЛ со стоимости содержания, ежемесячный доход

240 000 рублей (по 120 000 на каждого получателя)

Заключить договор поручения по декларированию и уплате налога

Плательщики ренты

Налогооблагаемого дохода нет

Помимо рентных обязательств, возникает обязанность по налогу на имущество

Таким образом, у всех сторон сделки имеется обязанность по уплате налогов, в соответствии с видом полученного дохода или приобретенного имущества.

Подведем итоги

Возможность получения квартиры в собственность за 25-50% от ее действительной стоимости привлекает заслуженное внимание к рентным отношениям. Потенциальная рентабельность покупки доходит до 400%. Однако необходимо учитывать, что при заключении договора ренты с пожизненным содержанием налоги и юридические риски существенно влияют на экономическую целесообразность проведения сделки.

Учитывая рискованный характер подобных отношений, следует рассчитать вероятный финансовый результат и оценить возможные проблемы.

Снизить степень риска помогут такие меры:

  • проинформировать родственников о планах по заключению договора ренты с пожизненным содержанием;  
  • заручиться юридически значимым подтверждением дееспособности собственника квартиры — например, справкой из психоневрологического диспансера;  
  • проверить юридическую чистоту квартиры — удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов и отсутствии обременений. Самым простым способом получить выписку из государственного реестра является сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка придет на электронную почту. Заказать сведения из ЕГРН может любой человек, достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/dogovor-renty-s-pozhiznennym-soderzhaniem-nalogovye-posledstviya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.