Кадастровая стоимость это рыночная стоимость

Содержание

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной и что больше – Собственник

Кадастровая стоимость это рыночная стоимость

Объ­ек­ты недви­жи­мо­сти могут оце­ни­вать­ся по-раз­но­му, в зави­си­мо­сти от глав­ной цели оцен­ки. Суще­ству­ет четы­ре вида сто­и­мо­сти: рыноч­ная, кадаст­ро­вая, инве­сти­ци­он­ная и лик­ви­да­ци­он­ная. Чаще все­го граж­дане стал­ки­ва­ют­ся с оцен­кой недви­жи­мо­сти по кадаст­ро­вой и рыноч­ной сто­и­мо­сти. В ста­тье раз­бе­рем:

  • что такое кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость земель­но­го участ­ка;
  • чем отли­ча­ет­ся кадаст­ро­вая сто­и­мость от рыноч­ной;
  • может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной.

Что такое стоимость

Сто­и­мость — это эко­но­ми­че­ская кате­го­рия, кото­рая может опре­де­лять­ся с раз­ных точек зре­ния:

  • в повсе­днев­ной жиз­ни люди упо­треб­ля­ют этот тер­мин как цену в денеж­ном изме­ре­нии, кото­рую нуж­но запла­тить при покуп­ке объ­ек­та;
  • в ста­ти­сти­ке, бух­гал­те­рии — это сум­мар­ные денеж­ные затра­ты на при­об­ре­те­ние либо созда­ние объ­ек­та: при­ме­ни­мо к земель­но­му участ­ку под­хо­дит тер­мин “обра­зо­ва­ние”, под кото­рым пони­ма­ют ком­плекс изыс­ка­тель­ских, гео­де­зи­че­ских работ, раз­ра­бот­ку пла­нов (гене­раль­но­го, тех­ни­че­ской пла­ни­ров­ки и меже­ва­ния), реги­стра­цию ЗУ в ЕГРН;
  • в эко­но­ми­ке — это сто­и­мость затрат на рабо­чий труд, издер­жек про­из­вод­ства, под­счи­тан­ная с уче­том полез­но­сти и балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Имен­но эко­но­ми­че­ское опре­де­ле­ние бли­же все­го к рыноч­ной сто­и­мо­сти.

Как образуется рыночная стоимость

Рыноч­ная сто­и­мость (РС) — это наи­бо­лее воз­мож­ная цена на рын­ке в дан­ный момент, при этом усло­вия на рын­ке долж­ны быть сво­бод­ны­ми.

Это не выс­ший пре­дел цены, а имен­но тот, по кото­рой купить/продать объ­ект мож­но с высо­кой долей веро­ят­но­сти. Цены не дик­ту­ют ни госу­дар­ство, ни моно­по­лии.

Они обра­зу­ют­ся в резуль­та­те кон­ку­рен­ции (пред­ло­же­ний на рын­ке обыч­но мно­го), балан­са спро­са и пред­ло­же­ний.

Принципы рыночных сделок

Сдел­ка по рыноч­ной сто­и­мо­сти долж­на осу­ществ­лять­ся по прин­ци­пам:

  • абсо­лют­ной сво­бо­ды и отсут­ствия при­нуж­де­ния в отно­ше­нии ее участ­ни­ков;
  • сто­ро­на поку­па­тель не осу­ществ­ля­ет отчуж­де­ние иму­ще­ства, а про­да­вец не испол­ня­ет дол­го­вые обя­за­тель­ства;
  • сто­ро­ны дей­ству­ют в инте­ре­сах друг дру­га;
  • объ­ект выстав­ля­ет­ся на про­да­жу откры­то, путем пуб­лич­ной офер­ты (то есть про­да­вец зара­нее объ­яв­ля­ет о сво­их усло­ви­ях);
  • рас­чет про­из­во­дит­ся в денеж­ной фор­ме.

Напри­мер, про­да­жу зало­го­вой недви­жи­мо­сти бан­ком нель­зя назвать рыноч­ной сдел­кой меж­ду кре­ди­то­ром и долж­ни­ком, хотя банк и стре­мит­ся про­ве­сти ее по рыноч­ной цене:

  • банк отчуж­да­ет иму­ще­ство долж­ни­ка и дей­ству­ет толь­ко в сво­их инте­ре­сах;
  • заем­щик не впра­ве уста­нав­ли­вать свою цену и тор­го­вать­ся.

В то же вре­мя для кре­ди­то­ра и поку­па­те­ля отчуж­да­е­мой недви­жи­мо­сти — это вполне рыноч­ная сдел­ка, так как все ее усло­вия соблю­де­ны.

Рыноч­ную сто­и­мость име­ют как недви­жи­мые, так и дви­жи­мые объ­ек­ты. Прак­ти­че­ски любую вещь мож­но оце­нить по ее РС.

Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости

Рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­ва для всех похо­жих стан­дарт­ных объ­ек­тов, нахо­дя­щих­ся в одном реги­оне.

Нет нуж­ды уста­нав­ли­вать свою цену для каж­до­го инди­ви­ду­аль­но­го объ­ек­та — она все рав­но будет обра­зо­ва­на в резуль­та­те тор­гов.

Напри­мер, оди­на­ко­вы­ми по цене могут быть типо­вые квар­ти­ры одно­го клас­са и пло­ща­ди, или земель­ные участ­ки под ИЖС в опре­де­лен­ном рай­оне.

Осно­во­по­ла­га­ю­щи­ми в цено­об­ра­зо­ва­нии жилой недви­жи­мость явля­ет­ся нор­ма­тив ст-сти одно­го кв. м. общей жил. пло­ща­ди поме­ще­ния, кото­рый уста­нав­ли­ва­ет­ся на пер­вое и вто­рое полу­го­дие по мето­ди­ке, утвер­жден­ной при­ка­зом Мин­строя РФ № 816/ПР. Хро­но­ло­гия и теку­щее зна­че­ние нор­ма­ти­ва при­ве­де­но здесь.

Для того, что­бы узнать сред­нюю рыноч­ную сто­и­мость поме­ще­ния, необ­хо­ди­мо его общую пло­щадь умно­жить на нор­ма­тив­ный пока­за­тель сто­и­мо­сти одно­го кв. м. На пер­вое полу­го­дие 2019 г. зна­че­ние нор­ма­ти­ва сред­ней рыноч­ной сто­и­мо­сти одно­го кв. м. ОЖПП по РФ состав­ля­ет 43 374 руб.

Что влияет на рыночную стоимость недвижимости

На самом деле реаль­ная рыноч­ная ст-сть отли­ча­ет­ся от сред­ней. В РС закла­ды­ва­ет­ся:

  • эко­но­ми­че­ская ситу­а­ция в реги­оне;
  • тер­ри­то­ри­аль­ное поло­же­ние (центр, окра­и­на, пре­стиж­ность рай­о­на и пр.);
  • спрос-пред­ло­же­ние;
  • дата созда­ния объ­ек­та, его износ (игра­ет роль для зда­ний и квар­тир, но не для земель­ных участ­ков);
  • целе­вое назна­че­ние (жилая и ком­мер­че­ская недви­жи­мость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
  • нали­чие обре­ме­не­ния;
  • дру­гие фак­то­ры (уро­вень модер­ни­за­ции жилья, нали­чие ремон­та, мебе­ли и т.д.)

Вви­ду это­го, даже похо­жие по пла­ни­ров­ке и раз­ме­ру объ­ек­ты могут раз­ли­чать­ся по сво­ей РС:

  • так “ста­лин­ка” или “хру­щев­ка” в цен­тре Моск­вы может быть намно­го доро­же квар­тир этих же серий в спаль­ном рай­оне;
  • квар­ти­ра с ремон­том будет без­услов­но доро­же ана­ло­гич­но­го “уби­то­го” жилья”;
  • ипо­теч­ная квар­ти­ра, зало­жен­ная в бан­ке, дешев­ле той, что уже выпла­че­на;
  • земель­ный уча­сток с нало­жен­ным серви­ту­том дешев­ле ана­ло­гич­но­го ЗУ.

Если поды­то­жить — в осно­ве рыноч­ной сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти лежит сво­бод­ное цено­об­ра­зо­ва­ние, при кото­ром цена закла­ды­ва­ет­ся с ори­ен­та­ци­ей на рынок (сто­и­мость одно­го квад­рат­но­го мет­ра) с рядом попра­вок на допол­ни­тель­ные фак­то­ры (назна­че­ние, рас­по­ло­же­ние, каче­ство, нали­чие обре­ме­не­ния и т.д.).

Нель­зя счи­тать рыноч­ной сто­и­мость, кото­рая рас­счи­та­на само­сто­я­тель­но граж­да­ни­ном по полу­чен­ным им дан­ным из интер­не­та и газет, так как она может не отра­жать дей­стви­тель­но­сти.

Такие рас­че­ты будут иметь зна­че­ние толь­ко для него само­го.

Но для осу­ществ­ле­ния раз­лич­ных пра­во­вых дей­ствий, в кото­рых необ­хо­ди­мо знать реаль­ную рыноч­ную сто­и­мость, тре­бу­ет­ся оцен­ка недви­жи­мо­сти, кото­рую может про­ве­сти про­фес­си­о­наль­ный оцен­щик (госу­дар­ствен­ный или ком­мер­че­ский).

Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости

Оцен­ка рыноч­ной сто­и­мо­сти необ­хо­ди­ма:

  • при кон­фис­ка­ции объ­ек­та в поль­зу госу­дар­ства;
  • опре­де­ле­нии кре­ди­то­ром сто­и­мо­сти зало­го­вой недви­жи­мо­сти;
  • опи­си иму­ще­ства долж­ни­ка при его банк­рот­стве;
  • полу­че­нии объ­ек­та в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние (даре­ние, насле­до­ва­ние).

Методы оценки

Оцен­ка сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти про­из­во­дит­ся по одно­му из трех мето­дов:

  • затрат­ный (учи­ты­ва­ет все затра­ты, с уче­том изно­са, необ­хо­ди­мо­сти вос­ста­нов­ле­ния или заме­ны объ­ек­та);
  • срав­ни­тель­ный, исполь­зу­е­мый чаще все­го для опре­де­ле­ния РС (экс­перт нахо­дит инфор­ма­цию о ценах, по кото­рым на мест­ном рын­ке про­во­ди­лись сдел­ки с ана­ло­гич­ны­ми объ­ек­та­ми);
  • доход­ный (осно­ван на опре­де­ле­нии воз­мож­ной доход­но­сти О., при­ме­ня­ет­ся в основ­ном для оцен­ки иму­ще­ства ком­па­ний, пред­при­я­тий).

От чего зависит рыночная стоимость земли

РС земель­но­го участ­ка зави­сит:

  • от кате­го­рии (назна­че­ния) зем­ли: земель­ный уча­сток под ИЖС может быть доро­же, чем для веде­ния лич­но­го под­соб­но­го или фер­мер­ско­го хозяй­ства;
  • от нахо­дя­щих­ся на ЗУ объ­ек­тах, кото­рые уве­ли­чи­ва­ют сто­и­мость ЗУ, так как про­да­ют­ся вме­сте с ним;
  • рас­по­ло­же­ния ЗУ (бли­зость к горо­ду, объ­ек­там инфра­струк­ту­ры и инже­нер­ным ком­му­ни­ка­ци­ям);
  • пло­до­ро­дия зем­ли и пр.

Граж­дане могут при­об­ре­сти участ­ки толь­ко на зем­лях насе­лен­ных пунк­тах или сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го зна­че­ния. При этом ЗУ, кото­рые явля­ют­ся соб­ствен­но­стью госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных земель­ных фон­дов, могут быть выде­ле­ны для веде­ния ИЖС, ЛПХ или ФКХ в сроч­ное без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние на срок до 6 лет.

Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость

Зем­ли осо­бо охра­ня­е­мых тер­ри­то­рий для веде­ния хозяй­ствен­ной дея­тель­но­сти и в лич­ное поль­зо­ва­ние не предо­став­ля­ют­ся. Исполь­зу­ют­ся они толь­ко в гра­ни­цах целе­во­го назна­че­ния (созда­ние запо­вед­ни­ков, лес­ни­честв, музеев, рекре­а­ци­он­ных объ­ек­тов).

Опре­де­лить рыноч­ную сто­и­мость земель ООПТ труд­но, так как они бес­цен­ны. Исклю­че­ние состав­ля­ют лишь земель­ные наде­лы, рас­по­ло­жен­ные в зонах ООПТ, в кото­рых раз­ре­ше­но стро­и­тель­ство здрав­ниц, тури­сти­че­ских баз и др.

Рыноч­ная сто­и­мость таких земель­ных участ­ков опре­де­ля­ет­ся доход­ным мето­дом, то есть путем рас­че­та ожи­да­е­мо­го дохо­да от исполь­зо­ва­ния рекре­а­ци­он­но­го объ­ек­та.

Одна­ко у объ­ек­тов недви­жи­мо­сти име­ет­ся не толь­ко рыноч­ная, но и кадаст­ро­вая сто­и­мость. Для чего она нуж­на?

Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной

Кадаст­ро­вую сто­и­мость (КС) име­ют толь­ко объ­ек­ты недви­жи­мо­сти — в этом основ­ное раз­ли­чие КС от РС. Это цена объ­ек­та, кото­рая опре­де­ля­ет­ся не самим его вла­дель­цем, а упол­но­мо­чен­ны­ми тер­ри­то­ри­аль­ны­ми кадаст­ро­вы­ми орга­на­ми.

  • Кадаст­ро­вая сто­и­мость берет­ся за осно­ву при опре­де­ле­нии нало­го­вой базы при упла­те иму­ще­ствен­но­го нало­га физи­че­ски­ми лица­ми (ИНФЛ), кото­рый взи­ма­ет­ся с соб­ствен­ни­ков жилых домов и квар­тир, капи­таль­ных стро­е­ний, а так­же с вла­дель­цев земель­ных участ­ков.
  • Отли­чие кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти (КС) от рыноч­ной так­же в том, что КС не обра­зу­ет­ся сво­бод­но, а уста­нав­ли­ва­ет­ся в резуль­та­те пери­о­ди­че­ской неза­ви­си­мой пере­оцен­ки сто­и­мо­сти объ­ек­та в госу­дар­ствен­ном кадаст­ре. В насто­я­щее вре­мя кадаст­ро­вый орган объ­еди­нен с еди­ным гос. реест­ром недви­жи­мо­сти (ЕГРН). В реест­ре нахо­дят­ся все дан­ные о недви­жи­мых объ­ек­тах, тре­бу­ю­щих реги­стра­ции.
  • Началь­ная кадаст­ро­вая сто­и­мость уста­нав­ли­ва­ет­ся при реги­стра­ции объ­ек­та мето­дом мас­со­вой оцен­ки (то есть на осно­ве дан­ных о КС ряда суще­ству­ю­щих подоб­ных объ­ек­тов). Если подоб­ную оцен­ку про­ве­сти невоз­мож­но, то опре­де­ля­ют инвен­та­ри­за­ци­он­ную или рыноч­ную сто­и­мость для кон­крет­но­го объ­ек­та, то есть исполь­зу­ют инди­ви­ду­аль­ный под­ход.
  • Часто­та пере­оцен­ки — не чаще одно­го раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для горо­дов феде­раль­но­го зна­че­ния (Моск­вы, С‑Петербурга, Сева­сто­по­ля) пере­оцен­ка долж­на про­во­дить­ся не чаще раза в 2 года.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине

  • Рыноч­ная цена обыч­но выше кадаст­ро­вой. При­чи­на в том, что кадаст­ро­вая сто­и­мость может не учи­ты­вать рыноч­ные коле­ба­ния, спрос и пред­ло­же­ние и иные фак­то­ры. Спо­соб­ство­вать рас­хож­де­нию цен может и ред­кость пере­оцен­ки: за несколь­ко лет рыноч­ная цена может “ото­рвать­ся” от кадаст­ро­вой и уйти вверх (воз­мож­но и обрат­ное).
  • Ино­гда рыноч­ная сто­и­мость быва­ет не боль­ше кадаст­ро­вой: это воз­мож­но на ста­биль­ном рын­ке и нахож­де­нии цен в одном диа­па­зоне дли­тель­ное вре­мя.
  • Так­же может отсут­ство­вать раз­ни­ца меж­ду РС и КС, если оцен­ка объ­ек­та в ЕГРН про­во­дит­ся инди­ви­ду­аль­но для дан­но­го объ­ек­та с ори­ен­та­ци­ей на рыноч­ную цену.

Но может ли кадаст­ро­вая сто­и­мость быть выше рыноч­ной и на сколь­ко? Ответ: да, может. И это слу­ча­ет­ся  в послед­нее вре­мя доволь­но часто. По какой при­чине?

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

При­чи­на­ми высо­кой, по отно­ше­нию к рыноч­ной, кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти могут быть:

  • непра­виль­ная мето­до­ло­гия при оцен­ке КС;
  • тех­ни­че­ская ошиб­ка экс­пер­та;
  • рез­кое паде­ние спро­са на рын­ке;
  • выми­ра­ние насе­лен­ных пунк­тов (люди бро­са­ют горо­да и села, где пре­кра­ти­ли суще­ство­ва­ние инду­стри­аль­ные объ­ек­ты).

Если кадаст­ро­вая сто­и­мость необос­но­ван­но высо­ка (напри­мер, в резуль­та­те допу­щен­ных при ее рас­че­тах ошиб­ках), ее мож­но оспо­рить, обра­тив­шись вна­ча­ле за разъ­яс­не­ни­я­ми в ЕГРН.

Одна­ко вос­ста­нав­ли­вать спра­вед­ли­вость (напри­мер, воз­врат нало­го­вых пере­плат из-за высо­кой КС) неред­ко при­хо­дит­ся при помо­щи судеб­ных экс­пер­тов, кото­рые про­во­дят новую спра­вед­ли­вую оцен­ку.

Продажа квартир ниже кадастровой стоимости

Такая необ­хо­ди­мость может воз­ник­нуть, если КС слиш­ком высо­ка, либо рыноч­ная цена упа­ла из-за отсут­ствия спро­са. Но неред­ко к такой улов­ке при­бе­га­ют соб­ствен­ни­ки, жела­ю­щие сэко­но­мить на нало­ге с про­да­жи.

Кадаст­ро­вая сто­и­мость квар­ти­ры — это опре­де­лен­ная гра­ни­ца, ниже кото­рой не сове­ту­ют про­да­вать недви­жи­мость. Одна­ко про­дать квар­ти­ру дешев­ле КС все-таки воз­мож­но, но до опре­де­лен­ной гра­ни­цы. Суще­ству­ет огра­ни­че­ние цены в 70% от КС жилья, ниже кото­ро­го про­да­вать бес­смыс­лен­но, так как налог все рав­но удер­жат от 70% от кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти.

Заклю­че­ние

  • Кадаст­ро­вая и рыноч­ная сто­и­мость оди­на­ко­во важ­ны и вли­я­ют друг на дру­га. Оцен­ка недви­жи­мо­сти может быть про­ве­де­на как по КС, так и РС, в зави­си­мо­сти от целей:
    • если объ­ект будет про­дан с тор­гов по взыс­ка­нию дол­гов, он будет оце­ни­вать­ся по рыноч­ной сто­и­мо­сти;
    • если нуж­но посчи­тать ИНФЛ — по кадаст­ро­вой.
  • Кадаст­ро­вая сто­и­мость более инерт­на, чем рыноч­ная, и может от нее отли­чать­ся.
  • КС — обя­за­тель­ная харак­те­ри­сти­ка любо­го объ­ек­та, в то вре­мя, как рыноч­ная сто­и­мость может отсут­ство­вать, так как объ­ект про­сто не может быть про­дан: это памят­ни­ки исто­рии и куль­ту­ры, музеи, осо­бо охра­ня­е­мые зем­ли, зем­ли лес­но­го фон­да и пр.

Источник: https://pedcollege-kud.ru/kadastrovyj-uchet/chem-otlichaetsya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj-i-chto-bolshe.html

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка отличия и оценка, расчет, что если кадастровая стоимость выше рыночной

Кадастровая стоимость это рыночная стоимость

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью.

При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Почему вообще у земельных участков две стоимости? В чем их отличие? В чем соотношение между ними? Может ли одна стоимость заменять другую?

Рыночная и кадастровая стоимости: отличия и взаимосвязь

Прилагательные «рыночная» и «кадастровая» применительно к недвижимости, и в том числе к земельным участкам не синонимы, это разные понятия, определяющие его стоимость.

Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

Кадастровая же стоимость вызывает много вопросов, в том числе и о том, как ее правильно определить?

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной?

Рыночная это такая цена, которая традиционно используется преимущественно на вторичном рынке  недвижимого имущества, выражая  в оценочно-наглядном эквиваленте соотношение спроса и предложения. Это то, что бытовым языком называют «цена земли».

Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, какое отношение они имеют друг к другу, в чем существенная разница этих понятий?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной наделяет земельный участок юридической значимостью, придавая ему определенные полномочия.

Кадастровая стоимость служит целью жесткого контроля участков различных категорий для увеличения эффективности их использования.

К тому же, в отличие от рыночной, способной в зависимости от колебаний соответствующей рыночной конъюнктуры значительно изменяться, кадастровая стоимость земельного участка более статична: ее возможно изменить не чаще чем один раз в три года.

При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом  зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

Кроме того, рыночная стоимость может значительно увеличиваться при наличии на участке строений, кадастровая же от возведенных объектов изменяться не будет.

Не смотря на то, что между этими двумя стоимостями имеется существенная разница, они при этом взаимосвязаны, и более того, — влияют одна на другую: вот почему при учете кадастровой стоимости в обязательном порядке принимают во внимание рыночную.

Также прочтите: что такое кадастровая стоимость земельного участка. ⇐
Без понимания сущности этого термина сложно разобраться в его расчете!

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Любой земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, и такая оценка устанавливается не реже одного раза в пять лет.

Кадастровая стоимость – это некая средняя стоимость, оценка земли, этакая стандартная ее форма.

Размер этой стоимости зависит от коэффициента полезности использования участка, вида разрешенного использования и категории земель, величины объекта оценки.

Также на стоимость влияют рыночные цены соответствующего региона местоположения земельного участка на день произведения такого расчета и развитие его инфраструктуры.

Итак, как рассчитать кадастровую стоимость?

Порядок расчета установлен законодательством, состоит в следующей строгой логической последовательности действий, выполняя которые можно оценить любой объект:

  1. Принятие органом власти РФ или муниципальным органом местного самоуправления решения о проведении кадастровой оценки;
  2. Формируется перечень земель, подлежащих кадастровой оценке;
  3. Определяется исполнитель кадастровых работ с назначением кадастрового инженера;
  4. Составляется отчёт о проведенной государством оценке земель;
  5. По результатам оценки устанавливается кадастровая стоимость.
  6. На сайте Росреестра размещаются сведения о кадастровой стоимости земель;
  7. Данные вносятся в государственный кадастр.

Что делать, когда кадастровая стоимость выше рыночной, или равна ей?

Что больше: величина рыночной, либо же кадастровой стоимости объекта недвижимости?

Как правило, рыночная стоимость любого объекта недвижимости, — земельного участка, квартиры, дома, — выше кадастровой, и между ними всегда присутствует некоторая разница.

Но бывает, что по чисто объективным причинам (зачастую это совпадения  ценовых ориентиров), кадастровая не ниже, а равна рыночной стоимости, т.е. они тождественны по размеру, либо кадастровая стоимость участка, квартиры, даже выше рыночной.

На сколько отличается величина кадастровой стоимости от коммерческой зависит от каждого конкретного объекта оценки.

Зачастую, совпадение либо превышение кадастровой стоимости над рыночной произошло ошибочно (например, неверно выбран метод оценки объекта), и тогда кадастровая стоимость недвижимости естественно будет завышенная.

Что  нужно делать, если кадастровая стоимость квартиры завышена, — она больше рыночной стоимости, либо эти две стоимости равны?

В таких случаях необходимо попытаться оспорить стоимость посредством произведения кадастрового перерасчета.

Некорректно определенная, она неизбежно влечет существенные  убытки при обороте участков и налоговых выплатах.

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих  неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Например, рыночная цена земельного участка определенного целевого назначения снизилась ввиду порчи почвы. В таком случае доказательством будет служить результат соответствующей экспертной оценки.

В судебном порядке потребуется составление соответствующего искового заявления.

На что влияет кадастровая стоимость?

Определившись с кадастровой стоимостью, возникает вопрос: на что же все-таки влияет кадастровая стоимость? Ответ кроется в том смысле, который Законодатель вложил в этот вид стоимости.

Кадастровая стоимость земель служит целям налогообложения. Так, статья 391 Налогового кодекса установила, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Другими словами, от размера кадастровой стоимости полностью зависит размер налогового начисления, т.е. налог на землю и на имущество рассчитывается исходя из установленной величины кадастровой стоимости этих объектов.

Показатель кадастровой стоимости учитывается и при заключении договоров аренды, поскольку арендные платежи тоже основываются на такой стоимости.

Кроме того, в стоимость выкупа земель также входит расчет кадастровой стоимости.

Когда необходима оценка кадастровой стоимости, в каких случаях рыночная имеет преимущество?

Кадастровая стоимость является основным значимым экономическим элементом оборота земельных участков, она заложена в основу налогообложения.

Без оценки кадастровой стоимости не обойтись в случае раздела имущества (семейные споры и т.д.).

Также она необходима в случае выкупа участка у государства, при зачислении в уставной капитал юридического лица взноса.

Потребуется  оценка кадастровой стоимости и при оформлении ипотеки либо залога.

Рыночная оценка земельного участка, как стоимость реальная объекта недвижимости, преимущественно применяется при:

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Стоимость услуг оценки земли

Такая услуга лидирует по востребованности на рынке недвижимости. После заключения соответствующего договора эксперт осуществляет выезд на место,  к объекту оценки, после чего осуществляет расчет стоимости объекта.

Завершается услуга оценки составлением экспертного заключения.

Стоимость такой услуги, конечно, различается в зависимости от региона оценки,  но самое большое влияние на нее оказывает размер оцениваемого объекта: так, оценить объект площадью до 10 кв. метров обойдется примерно в 4 000 рублей.

Сколько стоит оценка земельного участка площадью от и более 10 кв. метров?

На оценку участка, не превышающего 70 кв. метров, потребуется уже 9 000 рублей.

Участок площадью до 1 гектара потребует 20 000 рублей, и каждый дополнительный гектар увеличит стоимость оценки на 1 тысячу рублей.

Крупные участки, от 5 гектар, будут стоить порядка 30 000 рублей.

Такая высокая стоимость оценки связанна с повышенными материальными затратами на ее проведение.

ВЫВОД

Таким образом, при совершении юридически значимых действий (купля-продажа, дарение, наследство и т.д.), а также для контроля правильности налоговых начислений необходимо знать размер кадастровой стоимости, который в необходимых случаях возможно откорректировать.

Процедура расчета кадастровой стоимости понятна, но как и где узнать ее величину?

Всю информацию о земельных участках, касающуюся в том числе кадастровой стоимости, можно найти на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии www.

rosreestr.

ru, информация предоставляется по кадастровому номеру искомого объекта, содержащийся в выписке из Единого государственного реестра прав или в выписке из Единого государственного земельного кадастра.

При утере таких выписок территориальный отдел Росреестра в течение 10 дней по запросу с приложенными к нему правоустанавливающими документами на объект и паспортом заявителя осуществляет их выдачу.

Источник: https://zakondoma.ru/kadastr/zemlya/rynochnaya-i-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-i-ih-sootnoshenie.html

Отличие кадастровой стоимости от рыночной. Изменения законодательства с 2020 года

Кадастровая стоимость это рыночная стоимость

На коммерческую оценку влияет достаточно много факторов:

  • показатели рынка недвижимости;
  • сумма, которую могут заплатить клиенты;
  • курс валют;
  • политические события в стране и за рубежом;
  • уровень жизни в регионе;
  • сезонность.

Для определения вызывают специалиста, который даст оценку квартире, дому или нежилому помещению. Стоимость он выставляет исходя из состояния жилья, наличия и качества ремонта, цен на материалы, затраченных на ремонт, район, где находится объект.

Большую роль играет развитие близлежащей территории и вид из окна. Если это касается продажи дома на земле, то влияние на оценку оказывает наличие воды, отопления и санузла, также те постройки, которые есть на территории.

Специалист называет реальную стоимость без завышения, он предлагает оптимальный вариант, за который можно продать квартиру вполне реально.

Необходимость установления

В вопросах недвижимости играет роль как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Проведение оценочной деятельности проводится в следующих случаях:

  • если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
  • при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
  • в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
  • для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
  • для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.

Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников

. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.

Кадастровая стоимость недвижимости

Определяет государство, она нужна, чтобы посчитать сумму уплаты налогов. Проводит такую оценку Росреестр и заносят данные в Единый Государственный реестр недвижимости ЕГРН. В данный реестр заносится стоимость жилья исходя из таких параметров:

  • возраст объекта;
  • район расположения;
  • выгода от эксплуатации;
  • средняя цена за квадратный метр.

Государственная оценка проводится не чаще, чем в 2 года, также промежуток оценки не должен превышать 5 лет. Ремонт и общее состояние оцениваемого объекта не влияют на оценку.

От этой стоимости определяются такие налоговые обязательства как:

  1. годовой налог, выставляемый на недвижимость;
  2. оплата налога на сделку продажи;
  3. определение госпошлины во время судебных разбирательств.

Обе стороны во время продажи могут сами установить стоимость объекта продажи, но если она превышает 2/3 от государственной, указанной в ЕГРН, то в качестве основы для установления налога берется ценаь именно из единого реестра. Выписка из ЕГРН необходима, если жилье покупают в ипотеку или посредством материнского капитала.

Когда кадастровая оценка выше рыночной

На практике встречаются случаи, когда кадастр показывает стоимость выше, чем свободная цена. Такое возможно при наличии некоторых факторов и характеристик объекта.

Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной в сторону увеличения возможны, если речь идет о новостройке и жилье повышенной комфортности.

Если специалисты составляли кадастр новой квартиры, то потребуется учесть все вложения в строительство дома, современные материалы и комплектующие.

Стоимость собственно многоквартирного дома, учет нулевого процента износа и прочие факторы делают внесенную в реестр кадастровую оценку максимально высокой. Рыночная стоимость может быть ниже из-за малой востребованности района застройки и прочих объективных обстоятельств, например, близости к промышленным предприятиям.

Кадастр будет выше, если речь идет о жилье повышенной комфортности, имеющего высокий статус недвижимости.

Если такая квартира расположена в новом районе, без соответствующей инфраструктуры, то первоначальном этапе цены могут перевешивать в кадастре, на рынке квартира некоторое время будет иметь обоснованно низкую цену.

Такое распределение цен не может устраивать владельца, поскольку налоговые платежи производятся именно по кадастровой стоимости.

В данной непростой ситуации владелец должен заказать у экспертов акт о рыночной стоимости, предоставить документ в кадастровый орган.

Сотрудники обязаны провести сравнение двух расценок, и внести коррективы в кадастровую оценку. Сопоставление стоимости одной квартиры производится в одно время, чтобы достичь максимальной объективности.

При доказанной объективности предоставленных сведений, в кадастр вносятся требуемые корректировки.

Порой у собственника возникает потребность оспорить кадастровую оценку в судебном процессе. Основным доказательством неправомочно внесенных сведений в реестр станет акт независимой экспертизы по рыночной цене объекта. Допускается незначительная разница, но значительное завышение кадастровой стоимости потребует излишней уплаты налога на недвижимость.

Важно, что при обнаружении завышенной кадастровой оценки в течение 6 месяцев можно напрямую обратиться в Росреестр. Собственник должен написать соответствующее заявление и оспорить внесенную в реестр оценку.

Доказательством правомерности позиции заявителя служит акт независимой экспертизы. В случае отказа и после получения официального ответа с представленной мотивацией, можно подавать исковое заявление в суд.

Завышенная кадастровая оценка становится причиной частых судебных споров, которые не следует откладывать. Грамотно составленное исковое заявление, подкрепленное фактами и справками, позволит судебным решением снизить цену, с которой требуется оплачивать налог.

Сведения о кадастровой стоимости востребованы при различных юридических сделках с недвижимостью.

Актуальная справка позволяет приобретателю получить сведения о квартире, ее технических характеристиках и состоянии.

При оформлении сделки в Росреестре всегда требуется выписка из государственного кадастрового реестра. Справку можно заказать и получить в МФЦ, предварительно оплатив стоимость государственного сбора.

По установленным правилам, справка выдается в течение 5 дней по предъявлении устанавливающих право документов. Потребуется предъявить паспорт владельца и свидетельство на право собственности на объект недвижимости. Справка может быть не только востребована при сделках, но дает представление собственнику о текущей государственной оценке квартиры.

Получение информации о государственной стоимости

Если жилье новое и еще не проходило кадастровую оценку, то нужно подать заявление в Росреестр, приложить все необходимые бумаги (список можно узнать на официальном сайте, по телефону или при личном визите).

После этого документы проверяются, проходят одобрение, объект ставят на очередь на определение стоимости, после чего утверждают и вносят данные в единый реестр.

Вся процедура занимает около 40 дней с момента подачи заявления, после этого выдают на руки кадастровый паспорт.

Если жилье уже зарегистрировано, то узнать стоимость очень просто.

Источник: https://KPPKDirection.ru/dokumenty/kadastrovaya-stoimost-i-rynochnaya-otlichiya.html

Кадастровая стоимость — Audit-it.ru

Кадастровая стоимость это рыночная стоимость

Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость объекта недвижимости, которая устанавливается путем проведения государственной кадастровой оценки.

Если  рыночную стоимость определить невозможно, кадастровая стоимость для конкретного объекта недвижимости определяется в индивидуальном порядке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости заносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор.

Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года. Узнать кадастровую стоимость квартиры или земельного участка можно на специализированном сайте Rosreestr.net, для этого перейдите по этой ссылке – https://rosreestr.

net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti . На сайте, в строке поиска введите кадастровый номер или полный адрес, далее выберите объект и увидите официальную кадастровую стоимость в разделе информация.

Если вам нужно получить официальную справку от Росреестра о кадастровой стоимости, то рядом нажмите “получить справку” и закажите её, после оплаты пошлины, справка поступит к вам на почту в течение 1-2 дней.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки

Порядок проведения государственной кадастровой оценки включает комплекс следующих действий:

  • формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

  • отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с исполнителем работ договора на проведение оценки;

  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

  • экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;

  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

  • внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость квартиры

 Кадастровая стоимость квартиры — рыночная стоимость квартиры, которая устанавливается и рассчитывается действующим органом – Федеральной Службой Кадастра и Кадастровой палатой.

Показатель кадастровой стоимости квартиры необходим для определения размера налога на имущество физических лиц, находящегося в собственности этих лиц.

Этот показатель рассчитывается государственной автоматизированной службой кадастра. Расчёт происходит на основе данных о недвижимости, которые предварительно внесены в кадастр.

Кадастровая стоимость земельных участков

 Кадастровая стоимость земельных участков определяется государством, основываясь на индивидуальных характеристиках каждого земельного участка (в том числе уровень рыночных цен), с применением положений Земельного кодекса Российской Федерации и актах органов местного самоуправления.

К индивидуальным характеристикам земельного участка относят:

  • территориальное размещение;

  • площадь земельного участка;

  • категорию земельного участка;

  • особенность разрешенного использования участка и др.

От кадастровой стоимости земельного участка зависит размер земельного налога, определяемый в соответствии с главой 31 Налогового кодекса.

См. также:

  • Балансовая стоимость
  • Остаточная стоимость

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Кадастровая стоимость: подробности для бухгалтера

  • Поправки по имущественным налогам: нужно ли спешить с оспариванием кадастровой стоимости … необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.
    Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте … на которую установлена кадастровая стоимость.

    Например, если на 2016 год кадастровая стоимость недвижимости составляла … споров о результатах определения кадастровой стоимости – заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении … основу берется кадастровая стоимость, определенная на январь 2014 года или кадастровая стоимость, уменьшенная позже …

  • Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости … о результатах определения кадастровой стоимости) существует возможность пересмотра установленной кадастровой стоимости через суд. Процедура … о результатах определения кадастровой стоимости) существует возможность пересмотра установленной кадастровой стоимости через суд. …

    при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на … состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
    Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена …

  • Применение кадастровой стоимости для целей налогообложения … определения кадастровой стоимости утверждаются актом субъекта РФ.

    Данные по кадастровой стоимости вносятся в … к исчислению налога по кадастровой стоимости) определяется как кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого … утверждении результатов определения кадастровой стоимости.
    Акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу … утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

    Например, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества …

  • Оспаривание кадастровой стоимости: судебная практика … и торговой недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к … в суды для оспаривания завешенной кадастровой стоимости. Какие аргументы позволят налогоплательщикам …

    и торговой недвижимости исчисляется по кадастровой стоимости, которая максимально приближена к … в суды для оспаривания завешенной кадастровой стоимости. Какие аргументы позволят налогоплательщикам … которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном …

  • Принимаем к учету объекты недвижимого имущества по кадастровой стоимости … получены данные о том, что кадастровая стоимость объекта исходя из сведений, указанных … получены данные о том, что кадастровая стоимость объекта исходя из сведений, указанных … соответствующих балансовых счетах по их кадастровой стоимости, которая признается балансовой стоимостью указанных …

    2019 года объект недвижимости по кадастровой стоимости, при этом пересматривается и срок … права оперативного управления:
    по актуализированной кадастровой стоимости
    4 101 11 311
    4 …

  • Отражение изменения кадастровой стоимости земельного участка в отчетности учреждения …

    бессрочного) пользования, признается их рыночная (кадастровая) стоимость на дату принятия к бухгалтерскому … и по нему будет известна кадастровая стоимость, его первоначальная стоимость корректируется. … под объектами недвижимости (учитывается по кадастровой стоимости (стоимости, указанной в документе …

    письма следует, что изменение кадастровой стоимости земельного участка после отчетной даты … документов (документов, подтверждающих изменение кадастровой стоимости земельного участка) информация о событии …

  • Изменения в государственной кадастровой оценке недвижимости в связи с вступлением в силу Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ …

    акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону … акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону … акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной …

    кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 …

  • Практика Конституционного Суда РФ по налоговым вопросам за второе полугодие 2019 … ,7, – руководствоваться сведениями о такой кадастровой стоимости. Указанное законоположение, как отмечал Конституционный …

    установленные процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости – не предполагает взимания с граждан … рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, определившего кадастровую стоимость земельного участка в размере … недвижимости (государственном кадастре недвижимости), определять кадастровую стоимость, подлежащую учету при исчислении и …

  • Обзор правовых позиций по вопросам налогообложения, отраженных в судебных актах КС и ВС РФ в IV кв. 2019 г. … законодательством порядок пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, оснований для использования при исчислении … Едином государственном реестре недвижимости показатели кадастровой стоимости налогооблагаемых объектов на сумму налога …

    суд не вправе корректировать установленную кадастровую стоимость объектов.
    Общество обратилось в Конституционный … налогообложения именно кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости объекта недвижимости, перед кадастровой стоимостью, установленной по …

  • Справедливая стоимость нефинансовых активов …

    бессрочное) пользование до размеров текущей кадастровой стоимости
    По текущей переоцененной стоимости
    , исходя … пользование сервитутом, но в пределах кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (при … оценки, следует признать, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по своему …

    уверенностью сказать, что изменение кадастровой стоимости состоящих на балансе учреждения зданий … бухгалтерском учете не соответствует их кадастровой стоимости, необходимо рассматривать как изменение …

  • Налог на имущество организации в 2019 году … по кадастровой стоимости. Возникнут новые основания, чтобы её поменять. Налог по кадастровой стоимости каждый …

    / 4
    Налог на имущество по кадастровой стоимости = Кадастровая стоимость имущества × Ставка налога / 4 … страна ведет расчет налога из кадастровой стоимости.
    Запросить кадастровую стоимость помещения можно в Росреестре … ;
    Неправильно применяется информация при расчете кадастровой стоимости;
    Неправильно определяются условия, которые влияют …

  • О правомерности включения в перечень здания аптеки … в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 … в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 … не принято решение о применении кадастровой стоимости.
    В отношении объектов налогообложения, …

    налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения (ст. … перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости, часто оспаривается налогоплательщиками. Рассмотренные …

  • Ассорти вопросов по имущественным налогам …

    поправки касаются налоговой базы – кадастровой стоимости налогооблагаемых объектов недвижимости и являются … объекта налогообложения, повлиявшие на его кадастровую стоимость, – изменения учитываются при … сведений.
    2. Если кадастровая стоимость объекта налогообложения изменилась в …

    или суда (если при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения)) – изменения … изменения кадастровой стоимости участка.
    Напомним: в общем случае изменение кадастровой стоимости земельного …

  • Летний пакет налоговых поправок … регулирует применение измененной кадастровой стоимости объекта налогообложения.

    Изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения … для определения кадастровой стоимости.
    В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения … кадастровой стоимости, пересмотром кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости … об изменяемой кадастровой стоимости.
    В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения …

  • Неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и передаются безвозмездно: учет по окончании договора … налога на имущество включаются в кадастровую стоимость здания. Кадастровая оценка объектов … арендодателя.
    По вопросу пересмотра кадастровой стоимости после расторжения договора и передачи … кадастровой оценки).
    Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, … с утверждением новой кадастровой стоимости.
    Иными словами, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости при … на имущество организаций определяется кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества в …

Источник: https://www.audit-it.ru/terms/accounting/kadastrovaya_stoimost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.