Кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры отличия

Содержание

Чем и на сколько кадастровая стоимость квартиры отличается от рыночной: почему есть разница?

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры отличия

В нашу жизнь вошло новое понятие — кадастровая стоимость недвижимости.

А ведь есть еще и рыночная, так какая между ними разница, как понять механизм определения их величин и можно ли сравнивать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-90-72. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О том, как узнать кадастровую стоимость жилья по адресу или по ее номеру в кадастре, а также о том, как оспорить ее, читайте в наших статьях.

Для чего нужна рыночная?

Она диктуется спросом и предложением, ее объем формируется экономическими законами, работающими здесь и сейчас.

Эта сумма постоянно находится в движении и может в разы взлететь или спуститься, именно ею руководствуются при совершении таких юридических актов, как:

  • купля-продажа;
  • мена;
  • залог;
  • оформление кредита, ссуды;
  • дарение;
  • наследование и пр.

Экономические законы рынка недвижимости неумолимы, и никто не сможет продать дом или квартиру за какие-то эфемерные деньги, так как есть критерии, по которым определяется не только строительная ценность объекта недвижимости (с учетом возраста строения).

Есть еще и дополнительные факторы, как престижность района, степень комфортности внутреннего обустройства – как давно и какой был ремонт, в каком состоянии сантехприборы и внутренние коммуникации, наличие кондиционеров и пр.

Как определить на текущий момент рыночную цену? Нужно заказать независимому эксперту оценку дома, коттеджа, квартиры, и результаты его исследования будут оформлены документально.

Нужно понимать, что через некоторое время, исчисляемое полугодом – годом, все может измениться кардинально, и тогда нужно будет уточнить этот показатель ценности недвижимости заново.

О понятии инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и ее отличии от кадастровой, вы можете узнать на нашем сайте.

В чем разница?

Кадастровая цена определяется по тем же основным критериям, что и рыночная.

Но тогда выходит, что, даже выполненные разными специалистами, эти оценки должны быть практически идентичными.

Однако разница есть, так как кадастровая оценка не учитывает популярность планировки жилья, района расположения, наличия свежего ремонта и других характеристик, интересных покупателю.

Узнайте на нашем сайте о методах оценки жилья, и о том, как рассчитать налог на недвижимость, исходя из нее.

Как соотносятся?

Но тогда логически можно предположить, что рынок дает более реальную и более высокую величину, чем та, которая внесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Какое же соотношение этих цифр?

На сколько кадастровые значения отличаются от того, что предлагает рынок? В большинстве случаев так на практике и есть – цифра из ГКН оценки квартиры ниже рыночной, но не всегда.

По квартирам в старых домах эти стоимости обычно совпадают. По последним исследованиям, несовпадение составляет до 30% в среднем, а иногда и вдвое, причем колебания отмечаются в обе стороны.

Влияния одна величина на другую не оказывают.

Принцип подсчетов значений один и тот же, но цена рынка имеет больший разброс, в зависимости от востребованности того или иного района расположения, а также внутреннего состояния жилплощади и «начинки» ее новомодными средствами повышения комфортности.

Пользуясь стандартной методикой, любой оценщик стремится соблюсти все правила, ведь он ставит свою подпись под результатом, тем самым беря на себя ответственность.

О том, как формируется и определяется кадастровая стоимость квартиры, и что делать, если она завышена, вы можете узнать из наших статей.

Случаи превышения

Может ли кадастровая стоимость квартиры превышать рыночную?

Да, рыночная оценка может быть ниже.

Это возможно, когда строение новое, применены современные дорогостоящие материалы для кровли, стенового ограждения, лифтов и пр.

В этом случае сама по себе стоимость здания и соответственно квартиры высока, что и обуславливает высокую кадастровую величину, внесенную в ГКН. Рынок же может отставать, если район постройки «не раскручен» и не набрал должного уровня спроса.

Другой вариант – привязка и строительство жилья элит-варианта в непривлекательном, с точки зрения обывателя месте, где нет пока еще привычного полного комплекса объектов инфраструктуры и транспортных линий в достаточном количестве.

Такое развитие событий не должно устраивать здравомыслящего гражданина, ожидающего очередного вида налогообложения.

Уточнив кадастровую цену, дома и обнаружив, что она значительно выше чем по рынку, следует ни дня не медлить и заказать свежую справку на момент, которым датировано внесение сведений в кадастр.

Дело в том, что только тогда оценки жилья сопоставимы, когда они выполнены в одном временном периоде. Именно этот документ – результат оценки рынка, заказанный на ту же дату, которая стоит в ГКН, будет главным козырем как в досудебном, так и судебном порядке оспаривания значений из кадастра.

В течение полугода с даты внесения сведений с результатами оценки в ГКН можно обойтись только заявлением в Росреестр – в федеральную службу, занимающуюся подобными вопросами.

Если последовал отказ или прошел срок, то далее путь ведет в суд. Сомневаться и отступать не следует: почему бы и не отстоять свои права платить меньше за свою же квартиру?

О том, чем одна стоимость отличается от другой, вы можете узнать из видео:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-90-72 (Москва)

+7 (812) 467-37-86 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravovoy-standart.ru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/kadastr/kd-stoimost/otlichie-rynochnoj.html

Чем отличается кадастровая стоимость недвижимости от рыночной

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры отличия

Практическое значение стоимости земли либо объекта недвижимости сложно переоценить. Понятие кадастровой стоимости появилось сравнительно недавно, и не каждый человек понимает, что она означает. Однако речь здесь идет о существенных средствах. Многие граждане хотят понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной. Сегодня это знание имеет практическое применение.

Виды оценки жилья

В РФ используется два основных вида стоимости жилых объектов — кадастровая и рыночная. Также во время оценки земли может применяться и нормативная цена.

Она используется в некоторых ситуациях, регламентированных законом, например, при расчете кредита под залог земельного участка. Серьезной практической ценности для простых граждан она не имеет.

Чтобы понять отличия кадастровой и рыночной стоимости, необходимо разобраться с этими величинами. Кроме этого, стоит знать, какая из них может быть выше и насколько.

Кадастровая стоимость

Сразу следует сказать, что кадастровая стоимость (КС) не имеет ничего общего с рыночной. Она определяется как сумма расходов на строительство за вычетом показателя износа строения. На показатель этого вида цены такие факторы, как престижность района или качество ремонта, не влияют.

Для ее расчета используются исключительно основополагающие факторы, имеющие значение для общей цены жилплощади в конкретном строении.

КС используется для расчета величины сборов и налогов, которые необходимо выплатить при отчуждении жилья. В качестве примеров можно привести оформление ипотеки, наследование, дарение и т. д.

Говоря проще, КС применяется во время просчета любой характеристики квартиры, выраженной в денежном эквиваленте. Определяется она группой чиновников после анализа пакета определенных документов и с учетом рекомендаций различных государственных органов.

При этом никто из чиновников не знаком с местными особенностями объекта.

Рыночная цена

Рыночная стоимость (РС) определяется теми рыночными условиями, которые наблюдаются в настоящее время. Говоря проще, это та цена квартиры, которую за нее заплатит покупатель. На РС серьезное влияние оказывают различные факторы:

  • Политические события.
  • Курсы валют.
  • Сезонность и т. д.

Под их влиянием рыночная цена недвижимости постоянно изменяется. Именно поэтому сделки с квартирами являются особо рискованными.

Если человек решил поменять место жительства и продал свою квартиру, то стоит максимально быстро найти новую. В противной случае можно остаться ни с чем, так как резко поднявшаяся стоимость недвижимости не позволит приобрести новое жилье.

РС применяется во время совершения любых сделок с квартирами:

  • Передача под залог.
  • Наследование.
  • Купля-продажа.
  • Обмен.
  • Дарение.

Рыночная цена практически никогда не бывает равной кадастровой, так как при ее определении используется большое количество факторов. Ни один покупатель не захочет отдавать лишние деньги.

Именно поэтому во время сделок с квартирами учитываются не только строительные расходы и износ строения, но и район, в котором находится квартира.

По сути, в этом и заключается основная разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.

Кроме этого, в последние годы покупатели стали большое внимание уделять качеству сделанного в квартире ремонта, наличию новой сантехники и т. д.

Все чаще на рынке появляются предложения о продаже жилья с техникой и мебелью, так как это позволяет увеличить РС.

Сказать точно, насколько отличается кадастровая стоимость от рыночной, крайне сложно, ведь необходимо учитывать большое количество факторов.

Основные различия

Зная, как проводится оценка недвижимости, можно понять, кадастровая стоимость выше или ниже рыночной. Как правило, РС оказывается большей в сравнении с КС. Однако иногда встречаются и исключения. Чаще всего эти показатели могут приравниваться или различаются незначительно в старых объектах недвижимости, которые на рынке ценятся слабо.

Подобная ситуация может наблюдаться и в случае, когда элитная квартира расположена в строении, для возведения которого использовались новейшие стройматериалы. Вполне очевидно, что стоимость всех инноваций будет учитываться при расчете КС.

Аналогичная ситуация может наблюдаться в том случае, если элитное жилье было построено на окраине города и в новом районе еще нет развитой инфраструктуры. Вот почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной.

Только в этих случаях показатели двух видов цены могут соответствовать друг другу.

Объективное соотношение двух видов цены жилья возможно лишь в том случае, когда они могут отражать ситуацию на одном временном отрезке. Ситуация, в которой рыночная цена меньше, а кадастровая выше, является невыгодной для владельца жилья, так как приходится платить высокие налоги. В результате собственник хочет знать, что делать в этом случае.

Для решения проблемы стоит заказать новую справку, в которой будет отражена стоимость квартиры на текущий момент времени. Если сведения о КС были внесены в реестр менее полугода назад, то владелец жилья может подать заявление в ГКН. Если же в просьбе было отказано, то решить проблему можно только через суд.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/chem-otlichaetsya-ot-rynochnoj.html

Кадастровая стоимость квартиры и ее отличия от реальной в 2019 году

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры отличия

При совершении сделки купли-продажи недвижимости очень важно разобраться в каждом вопросе. Ее цена повлияет на размер налога после реализации. Что значит кадастровая стоимость квартиры или другого строения, многим гражданам не совсем понятно. Однако известно, что  по состоянию на 2019 год она устанавливается после проведения государственной оценки.

Рыночная оценка

На рынке недвижимости чаще всего граждан интересует рыночная стоимость жилья или другого строения, которые они планируют купить или продать. Это понятие сводится к наиболее вероятной цене, по которой можно реализовать объект в конкурентных условиях.

Продавец и покупатель обязательно должны равноправно иметь все сведения об объекте договора. Каждый из них действует в собственных интересах.

Рыночная стоимость будет зависеть от следующих факторов:

  • площади помещения без учета кладовой, лоджии или балкона;
  • планировки;
  • ремонта;
  • состояния инженерно-технических систем (вентиляции, водоснабжения и пр.);
  • расположения района и его инфраструктуры;
  • наличия мебели.

При подсчете рыночной стоимости не учитываются налоги и прочие расходы по заключению сделки. Рассчитать эту сумму может не только владелец недвижимости, но и риелторы, представители организации оценщиков.

Однако стоимость жилья делят на два вида: рыночную и кадастровую. Во втором случае ее устанавливают официально после проведения государственной оценки. Это позволяет правильно рассчитать налог на объект купли-продажи. По этой причине стоит знать, чем отличается кадастровая и реальная стоимости квартиры или другого вида недвижимости.

От чего зависит кадастровая стоимость

Через службу государственной регистрации можно получить информацию по цене конкретного объекта недвижимости. Она определяет стоимость строения или земельного участка, которую готово заплатить государство за право приобретения собственности.

Эта сумма несколько отличается от рыночной оценки либо коммерческой недвижимого имущества. На конечную цену не будут влиять ремонтные работы и прочие расходы или характеристики. Итоговая стоимость затем определит обязательный налог. Цена формируется исходя из следующих данных по объекту, который выставляют на куплю-продажу:

  • месторасположение объекта;
  • тип недвижимости, например, дом, квартира или гараж;
  • состояние (определение износа, года постройки);
  • общая площадь;
  • состояние инженерных коммуникаций.

Ценовой разбег не является постоянным с индексацией в меньшую либо большую строну. В основном он зависит от показателей рынка. Кто будет определять стоимость недвижимого имущества согласно кадастру, устанавливает законодатель.

По закону, есть ряд лиц и органов, которые имеют все права инициировать переоценку объекта. К ним относятся:

  • местные органы власти в виде муниципалитета или субъект федерации;
  • федеральная служба учета и налога;
  • собственник недвижимого имущества.

Однако надо заметить, что в 2019 году изменение цены объекта должно происходить не менее 1 раза в 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года. Документ, который подтверждает цену, выдают в Росреестре или ЕГНР. Он будет считаться главным после определения стоимости в кадастровом реестре.

Налогообложение для физических лиц

Недавно были введены новые положения касательно стоимости недвижимого имущества для взыскания налога. В них предусмотрен переход на новый вид налогообложения, который разделен на три этапа. Такие периоды включают: 

  • 2014−2018 г. — с учетом льгот и вычетов при оплате налога физическими лицами;
  • 2018−2020 г. — за это время надо привести в порядок все дела и в предусмотренном порядке начать выплачивать налоги;
  • начиная с 2020 г. вступает в силу новый вид системы налогообложения, она станет работать в ближайшем будущем.

Предусмотрено основное изменение, связанное с упрощением пересмотра дел относительно неправомерного определения оценки. На данный момент они могут рассматриваться только в досудебном или судебном порядке.

Планируется создать специальное экспертное подразделение, входящее в состав Росреестра. Оно и будет заниматься оценкой без привлечения сторонних лиц.

Налогами не будут облагаться некоторые категории жилья: 

  • квартиры площадью до 20 м2;
  • комнаты в коммуналке до 10 м2;
  • частный дом жилого типа площадью до 50 м2.

После оценки станет невыгодно продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости. Заметное снижение цены приведет к значительному повышению госпошлины. Единственным возможным способом снизить его будет обжалование в суде.

Доступные сервисы для граждан

Сейчас у большинства граждан есть несколько способов, чтобы выяснить кадастровую стоимость собственного строения. Они включают в себя письменные, а также интернет-обращения. Предлагается несколько вариантов для просмотра:

  • Онлайн-портал Росреестра — на нем можно заполнить специальную форму, не отходя от монитора, для получения нужных данных, увидеть всю информацию. Согласно кадастровому номеру происходит бесплатный поиск квартиры или адреса. После этого граждане получают своеобразный документ в виде выписки по интересующей информации.
  • Карты Росреестра — в них иногда обозначена цена определенного объекта и для поиска такой информации надо ввести его адрес. Однако чаще всего такая стоимость просто не указывается.
  • Написать заявление о предоставлении необходимых сведений в государственный кадастр недвижимости, обращаясь в один из филиалов Росреестра или МФЦ. Такой документ могут принять лично или с помощью почтовой корреспонденции.

С помощью перечисленных способов можно заказать справку о кадастровой стоимости нескольких видов. Электронный вариант обойдется для физических лиц в 150 рублей. В бумажном виде документ будет стоить дороже и за него придется заплатить 300 рублей.

Инструкция по поиску и расчету

Большинство граждан начинают путаться в поиске интересующих сведений по поводу кадастровой стоимости. Найти на государственном портале данные не совсем просто. Чтобы облегчить себе задачу, можно воспользоваться инструкцией, которая упростит получение необходимых сведений.

Если использовать сервис Росреестра, тогда надо зайти в раздел «Физическим лицам». После этого выбирается пункт о получении сведений и кадастровой оценки недвижимости.

Иногда появляется общая информация об услугах, поэтому в зеленом окошке нужно нажать на аналогичную запись. Когда она станет активной, надо выбрать интересующую процедуру.

В поле вводят свой номер и получают конечный результат.

В этом случае вся информация представляется только в записи на сайте. Саму справку в электронном либо бумажном виде можно получить после оплаты госпошлины.

Самостоятельно и правильно рассчитать кадастровую стоимость практически невозможно. Это связано с тем, что специалисты, занимающиеся этим вопросом, берут во внимание большой перечень характеристик. Обычные люди без специального образования пропускают некоторые из них, поэтому сумма выходит неточной.

Почти все граждане, не работающие в этой сфере услуг, не смогут определить точную сумму налога, а также посчитать стоимость постановки недвижимости на кадастровый учет.

Для подсчета надо брать во внимание следующие данные:

  • цена за объект, полученная официальным путем через Росреестр;
  • площадь строения;
  • налоговая ставка, вычеты и льготы, полагающиеся гражданину.

Полученная сумма ежегодно вносится в Госказну. Еще один доступный вариант будет гораздо проще. В этом случае проведение оценки является бесплатной процедурой. По закону гражданам необходимо только заказать паспорт объекта, стоимость которого составляет 200 рублей.

Кадастровая стоимость жилья либо другого строительного объекта имеет большое значение и надо знать, что она означает. Его собственник исходя из выведенных данных должен оплачивать необходимую сумму.

Источник: https://IpotekaMer.ru/nedvizhimost/oformlenie/kadastrovaya-stoimost-kvartiry

Что такое кадастровая стоимость квартиры и рыночная: в чем разница?

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры отличия

Для объектов недвижимости устанавливаются два вида стоимости: кадастровая и рыночная. Суть их различна, как и величина, поскольку используются для разных целей.

При продаже квартиры важным фактором цены, является рыночный показатель, а для расчета налогов государство устанавливает стоимость на основании кадастровой оценки.

Разберемся, что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры и в чем их разница.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Понятие кадастровой стоимости недвижимого имущества дано в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно законодательной нормы, это стоимость объекта, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Такая оценка проводится массово по объектам недвижимости и их стоимость зависит от формальных признаков, таких как:

  • площадь помещения,
  • тип дома,
  • район местоположения и т.д.

При этом не учитываются индивидуальные характеристики квартиры, например, наличие ремонта, вид из окна и прочие особенности конкретного жилья.

До 2015 года инвентаризационная стоимость квартиры значительно отличалась от реальной рыночной. Она была значительно ниже и с годами уменьшалась за счет применения ежегодного коэффициента износа. От этой величины исчислялся имущественный налог.

После внесения изменений в налоговое законодательство в 2015 году расчет налога стал производиться от кадастровой стоимости имущества, а для перехода от инвентаризационной к кадастровой оценке предусмотрен пятилетний период, заканчивающийся 1 января 2020 года.

Кадастровую стоимость квартиры можно уточнить в Едином государственном реестре недвижимости, где хранится вся информация об объектах. В выписке из ЕГРН будет обозначена стоимость на дату проведения последней кадастровой оценки.

Узнать кадастровую стоимость земельного участка по кадастровому номеру?

Законом устанавливается периодичность определения стоимости недвижимости по кадастровому заключению. Оценка проводится:

  • для вех Регионов РФ — не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года;
  • для Москвы, С-Петербурга и Севастополя – не чаще одного раза в 2 года.

Возможны случаи внеочередного определения стоимости имущества по кадастру.

Что такое рыночная стоимость квартиры?

Под рыночной стоимостью недвижимости следует понимать наиболее вероятную цену продажи ее на рынке в результате спроса и конкуренции. Это величина, за которую квартиру готовы купить.

На этот показатель влияет множество факторов и не только индивидуальных характеристик жилья:

  • район нахождения, год постройки дома, наличие коммуникаций и ближайшей инфраструктуры;
  • наличие ремонта и его качество, перепланировка, встраиваемая мебель и другие особенности квартиры, внесенные собственниками;
  • покупательная способность, валютный курс, сезонность, колебание спроса и т.д.

Как правило, определяется, исходя из аналогичных предложений по продаже жилья с одинаковыми условиями. Это ориентировочная стоимость, которая не может иметь постоянное значение в течение длительного периода времени.

Рыночная цена фигурирует при совершении сделок с квартирой, это договорная составляющая между покупателем и продавцом. Ее указывают в договоре при купле-продаже, дарении, обмене жилья, а также в целях наследования и оформления кредита на покупку квартиры.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Кадастровая стоимость присваивается жилью в результате массовой государственной оценки на основании применения специальной методики расчетов. Здесь невозможно применить индивидуальный подход и приблизить цену к реальной рыночной.

Рыночная оценка производится на основании более тщательного изучения характеристик конкретной квартиры, учитывая особенности, внесенные ее владельцами. Здесь важно не только местоположение дома и ближайшая инфраструктура, но и наличие иных моментов, повышающих стоимость жилья на рынке недвижимости.

Поэтому кадастровая стоимость может оказаться выше или ниже рыночной и это будет зависеть от состояния самой квартиры. Массовый подход к оценке может приравнять кадастровую стоимость одинаковых по площади квартир в одном доме. Но никогда не сделает равным рыночную цену жилья с дорогим ремонтом и того, где ремонт не делали с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Кадастровую стоимость применяют при расчете налога на имущество, но при продаже квартиры налог с дохода исчисляется от рыночной цены (стоимости по договору сделки).

Но для того, чтобы граждане не уклонялись от уплаты налога с продажи, также используется кадастровая составляющая. Определяется величина, равная 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Если сумма сделки окажется менее этого показателя, то он и ложится в основу для расчета налога.

Справка. Налог с продажи квартиры платят не все граждане, а только те, кто попадает под условия, предусмотренные Налоговым кодексом. По общему правилу, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно владеть ею не менее 5 лет.

Источник: https://pkk365.ru/spravochnaja-informacija/chem-otlichaetsja-kadastrovaja-stoimost-kvartiry-ot-rynochnoj/

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью?

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры отличия

Согласно проведенным в области учета имущества граждан реформам, информация о принадлежности того или иного объекта недвижимости определенному налогоплательщику стала в обязательном порядке учитываться государственной регистрационной службой, Росреестром. Вся недвижимость, согласно положений ст.

65 ЗК РФ, подлежит учету по своей кадастровой стоимости. Следует разобраться, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, и для чего она предназначена.

Кадастровая и рыночная стоимость – основные понятия, используемые при различных операциях с недвижимостью, а также при исчислении налогообложения и других сферах жизни.

Рыночная стоимость что это и для чего она нужна

В отношении недвижимости, рыночная и кадастровая стоимость имеют общее предназначение – определить ценность земли или строения, жилой или нежилой площади, исходя из различных параметров и для установленных законом целей. Тем не менее, данные величины даже в пределах одного объекта могут иметь существенные отличия.

Рыночная стоимость поможет сориентировать относительно действительной ценности интересуемого объекта, основываясь на действующих на текущий момент ценах, по которым недвижимость продается или покупается, оформляется в залог, используется при уточнении кредитной линии по ипотеке, учитывается в договоре мены, дарения, иных распоряжений относительно имущества. Таким образом, ориентир на рыночную цену более объективен, так как опирается на действующие предложения и спрос, т.е. представляет собой реальную стоимость на текущий момент.

Назначение кадастровой стоимости несколько иное – это учетная величина, используемая в юридических и налоговых вопросах.

При соотношении кадастровой и рыночной стоимости различия в предназначении и принципах определения становятся очевидны. Неудивительно, что кадастровая цена далеко не всегда равна рыночной.

Чтобы понять, чем отличаются кадастровая стоимость земли от рыночного предложения, необходимо определить основные характеристики каждого из понятий:

  • рыночная цена является более гибкой, учитывает сезонные колебания состояния рынка, текущий тренд востребованности;
  • основа для расчета рыночной цены – оценка конкурентоспособности, баланс между спросом и предложением;
  • рыночная цена не может быть завышена, так как именно она служит ориентиром и исходит из готовности населения отдать денежные средства за определенный объект в текущем состоянии, а ситуации, когда завышена кадастровая стоимость квартиры – не редкость в силу несовершенного механизма расчетов;
  • рыночную цену вычисляют организации, специализирующиеся в области оценки недвижимых объектов, с подтверждением рыночной цены в специальном акте.

Величина, определенная в оценочном акте, в дальнейшем используется при оформлении различных юридически значимых действиях с имуществом, позволяя точнее определить истинную цену сделку.

При согласовании суммы кредита с залоговым обеспечением, а также любой ипотечной сделки обязательна независимая экспертиза с назначением реальной цены на рынке, из которой можно судить о соответствии ее цене сделки.

Определить, чем кадастровая отличается рыночной стоимости, можно, прежде всего, по принципам расчета – кадастровую цену узнают через материальный анализ, без учета текущей ситуации на рынке, вследствие чего, зачастую, значение оказывается завышенным.

Кадастровая стоимость что это и для чего она нужна

Помимо того, как определяется кадастровая и рыночная стоимость, остальные параметры данных понятий сильно отличаются.

Главное правило, применяемое при оценке кадастровой величины – суммирование общих строительных затрат на рассматриваемый объект и вычет износа.

Показатель кадастровой стоимости высчитывается без учета специфики района, территориального расположения, степени комфорта помещений, элитного дизайна. Вычисления производятся только с учетом основных значимых параметров жилой площади в определенном объекте строительства.

Основное предназначение расчетного показателя – служить исходной величиной, используемой для начисления налогов, сборов, в то время, как цена является на рынке стоимостью, указываемой в договорах купли-продажи.

Следующие обстоятельства всегда требуют определения кадастровой цены:

  1. Приватизационные действия.
  2. Оформление залоговых документов.
  3. Расчет ипотечного кредита.
  4. Налоговые начисления.
  5. Судебные разбирательства, затрагивающие финансовые и юридические вопросы.

В редких случаях кадастровая оценка приравнивается действительной рыночной цене. Чаще всего, данный показатель оказывается завышен. В результате, любые платежи, рассчитанные с учетом кадастрового показателя, могут оказаться значительно превышенными.

Проверить, отличается ли расчетная величина от реальных цен на рынке, а также рассчитать будущие платежи по налогам, сборам можно на сайте Росреестра, по кадастровому номеру жилого объекта.

Порядок вычисления кадастровой величины установлен еще в 1999 году. Исходя из информации в методических рекомендациях по вопросу определения стоимости по кадастру, принципиальных различий между данным показателем и рыночной ценой не должно быть, так как расчеты позволяют наиболее объективно оценить объект.

К основным параметрам, применяемым при расчете показателя, относят:

  • категория объекта;
  • форма собственности;
  • особенности расположения, рельефа;
  • состояние объекта.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, при исчислении цены значение будет иметь и предполагаемая доходность от использования собственности в коммерческих целях.

При существенных расхождениях между ситуацией на рынке и кадастровой ценой, допускается уравнивание показателей на основании полученного судебного постановления.

Таким образом, скорректировать показатель можно лишь в судебном порядке.

В дальнейшем, снижение величины приведет к снижению сумм налоговых отчислений по имущественному налогу, а также уменьшению иных сборов, рассчитываемых по стоимости собственности.

Расчет кадастрового показателя выполняется с предоставлением определенного перечня бумаг:

  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • паспорт кадастровый;
  • паспорт с техническими данными объекта;
  • документы о наличии обременений;
  • межевой план;
  • арендные договора (при наличии).

Если недвижимость принадлежит юрлицу, для проведения кадастровой оценки нужны полные сведения о собственнике, его реквизиты и официальный документ с просьбой определить стоимость за подписью руководителя или иного лица, наделенного такими полномочиями.

Разница кадастровой и рыночной стоимости жилья

Чем ниже стоимость земли или иного объекта собственности, тем меньше отчисления в бюджет по налогам, сборам. Однако, более частыми случаями становится превышение кадастрового показателя общей среднерыночной цены.

Например, когда дом построен недавно, из дорогостоящих материалов с использованием последних технологий, с исключительным дизайном и планировкой, в центральной или элитной части города, оснащен «умной» техникой, настоящая рыночная цена может быть значительно ниже, чем расчетная кадастровая.

И наоборот, когда отличное современное жилье находится в удаленной части города и имеет неразвитую социальную инфраструктуру, возможен перекос в обратную сторону, а разница между рыночной и кадастровой стоимостью будет в пользу расчетного показателя.

Для собственника жилья повышение одного из показателей будет иметь совершенно обратное значение:

  • владелец заинтересован в высоких рыночных ценах, особенно, если недвижимость собираются продавать;
  • чем ниже кадастровая стоимость, тем лучше для владельца, так как понижаются расходы на налоги, пошлины, сборы.

Таким образом, первоочередной задачей собственника является не допустить существенного превышения и максимальное снижение расчетной величины.

Процедура пересмотра стоимости предполагает обязательное обращение в суд и проведение разбирательства, относительно несоответствия. Владельцу недвижимости рекомендуется заказать независимую экспертизу с получением актуального заключения о стоимости жилья на рынке на момент обращения в суд, а также одновременно заказать кадастровую оценку.

Чтобы оспорить в суде выявленное несоответствие, потребуется приложить оба документа, при условии формирования обоих показателей в один и тот же период времени.

Если справка содержит оценочные данные, внесенные в базу Росреестра не позднее, чем за полгода до обращения, актуализировать данные с учетом текущей рыночной ситуации можно через обращение в госорган с приложением справки о независимой экспертизе.

При получении отказа в коррекции стоимости, собственник обращается в судебные органы. Не стоит недооценивать работу судов, так как при надлежащей подготовке и наглядном подтверждении значительного расхождения показателей, суд вынесет решение в пользу истца.

Для коррекции сведений в базе Росреестра обращаются в специальную комиссию по спорным ситуациям, либо в суд.

Так как закон не предусматривает обязательного первичного обращения в комиссию по спорам, более эффективно сразу обращаться в судебный орган. Основаниями для этого служат следующие обстоятельства:

  1. Если у собственника есть достаточно оснований для пересмотра с документальным подтверждением в виде заключения независимых экспертов, с высокой степенью вероятности суд быстро принимает решение удовлетворить иск. Подача обращения со ссылкой на взаимосвязь с рыночной ценой в комиссии по спорным ситуациям, скорее всего, приведет к неудовлетворительному результату.
  2. Собственники часто узнают о повышении показателя при получении квитанции для уплаты налога. Зачастую, обжаловать в комиссии Росреестра изменения в стоимости уже невозможно ввиду истечения времени.

Судебная практика показывает, что большинство дел по данному вопросу решается в пользу граждан, при наличии документальных подтверждений выявленного несоответствия.

Если отличие кадастровой стоимости от рыночной существенное, обращаться за пересмотром нужно обязательно.

Только в этом случае можно избежать начисления повышенного налога за земельный участок с кадастровой стоимостью, превышающей реальные цены на рынке.

Не стоит недооценивать значение пересмотра кадастрового показателя. В случае обнаружения серьезного несоответствия между данной величиной и среднерыночными ценами на аналогичные объекты, владелец вынужден будет ежегодно оплачивать лишние суммы по имущественным налогам, нести ненужные дополнительные расходы в случае судебных разбирательств в отношении имущества и финансовых вопросов и т.д.

Процедура пересмотра расчетной стоимости в сторону понижения довольно простая, однако экономическая выгода для владельца будет очевидна, ведь налоговые отчисления производят каждый год.

Особенностью процесса снижения стоимости в базах Росреестра является продолжительный срок рассмотрения иска в суде.

Нужно приготовиться к тому, что на отстаивание своих интересов и доказательство обоснованности претензий уйдет много времени.

В зависимости от различных обстоятельств, может возникнуть ситуация, когда расчетная величина, установленная в базе Росреестра будет ниже рыночной стоимости. В такой ситуации, пересмотр параметра уже не в интересах собственника недвижимости, чьи налоги будут ниже.

Обращаясь в суд, следует учитывать, что у ответчика, государственного органа, ответственного за определение кадастровой стоимости земли и иных объектов недвижимости, как правило, нет дополнительных кадровых ресурсов, чтобы заниматься отстаиванием своих прав в суде, ведь ответчику придется привлекать квалифицированных специалистов для выступления в суде, привлекать экспертов со стороны.

На судебное разбирательство истцу-землевладельцу рекомендуется пригласить со своей стороны опытного в подобных делах юриста и грамотного оценщика, способного отстоять свою точку зрения при определении реальной стоимости объекта.

Чтобы понять, насколько выгоден бывает пересмотр кадастровой величины, следует обратиться к уже известным случаям, когда собственники, отстаивая свои интересы в суде, смогли добиться реальной экономии средств, снизив налог, исчисляющийся в тысячах рублей за квадратный метр до 1 рубля. В большинстве случаев, размер имущественного налога сокращается, как минимум, вдвое. И, самое главное, такой порядок определения рыночной и кадастровой стоимости, способствуя сокращению личных расходов на имущественные налоги, абсолютно законен.

Источник: https://zhilyurist.ru/kvartira/prodazha/otlichie-kadastrovoy-stoimosti-ot-rynochnoy

Отличия кадастровой стоимости от рыночной стоимости квартиры

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость квартиры отличия

В настоящее время информация обо всех объектах недвижимости граждан добавляется в Росреестр, такой порядок сложился после реформы системы учета прав на имущество.

Соответственно, чтобы правильно была организована работа по налогообложению по 65 статье Земельного кодекса РФ, ввели расчет кадастровой стоимости квартиры, земельного участка и других объектов недвижимости. Это обязательная процедура.

Было произведено согласование Налогового и Земельного кодексов, и разработана единая процедура по расчету кадастровой стоимости, учитывая которую, рассчитывается стоимость использования земельных участков и определяется сумма налога на объект недвижимости.

Поэтому владельцу недвижимости нужно знать, в чем же отличие кадастровой стоимости от рыночной, так как то, насколько правильно сформирована сумма влияет на величину налога.

Расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости

Государственная кадастровая стоимость недвижимости должна определяться Правительством нашей страны.

На рыночную стоимость квартиры влияют разные факторы, которые не берутся в расчет при кадастровой оценке.

 Также важно, что в законодательных актах об оценке государственной стоимости не присутствует само определение кадастровой собственности, есть только общие принципы расчета ее для объектов недвижимости. То есть, точного определения кадастровой стоимости нигде нет.

По существу, кадастровая цена — это результат оценки независимыми экспертами, которые рассчитывают и устанавливают стоимость предмета недвижимости, учитывая, сколько было потрачено на строительство за вычетом износа здания. И при такой оценке не учитываются важные сведения, которые важны для формирования рыночной стоимости.

Величина кадастровой стоимости влияет на формирование налогов, сколько будут сборы для оплаты процесса дарения, наследования, при оформлении ипотеки. Поэтому кадастровый показатель важен для налоговой системы страны и государства, ведь все граждане платят сборы при любых процессов с недвижимостью. Оценку недвижимости делают эксперты из Кадастровой палаты.

Рыночная стоимость — это реальная сумма, которую владелец может взять при продаже объекта недвижимости.

При установлении рыночной стоимости учитывается наличие инфраструктуры рядом, есть ли детские сады, школы, больницы, магазины, все то, что нужно комфортной жизни.

Также важно, насколько расположение объекта недвижимости удалено от центра города, есть ли рядом промышленные объекты, стройки. Влияет на цену и состояние дома, подъезда, придомовой территории, есть ли ремонт в квартире.

Основные причины отличия рыночной и кадастровой стоимости

На практике кадастровая стоимость различается с рыночной стоимостью недвижимости по разным причинам. К ним относятся:

  • рыночная стоимость считается более объективным показателем, потому что учитывает реальную стоимость объекта недвижимости, если сравнивать с аналогичным объектом;
  • кадастровая стоимость не учитывает сезонность продаж, повышение или снижение спроса, состояние рынка;
  • рыночная стоимость более гибкий показатель, чем кадастровая стоимость предметов недвижимости;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается с помощью материального анализа, а рыночная стоимость считается исходя из конкурентоспособности, каков баланс спроса и предложения.
  • из-за того, что механизм подсчета несовершенен, то кадастровая стоимость порой бывает необоснованно завышена.

Рассмотрим основные моменты, почему кадастровая стоимость предмета недвижимости может быть выше рыночной цены. К основным причинам относятся:

  • на величину кадастровой стоимости начисляется налог, то есть идут поступления в бюджет;
  • реформа системы учета имущественных прав проходила, когда был взлет цен на недвижимость в нашей стране, и на сегодня большая часть ставок не актуальна;
  • при расчете кадастровой стоимости не учитывается платежеспособность населения, в каком состоянии рынок недвижимости, где располагается сам объект.

Для приведения механизма подсчета стоимости предметов недвижимости в более адаптивное состояние, были введены коэффициенты для учета рыночной цены, но это работает в полную силу.

Надо также учитывать, что рассчитывается рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости в регионе, однако в законе не указывается конкретное количество объектов, которые будут сравниваться, из каких источников брать информацию и как образом проверит актуальность цены.

В каких случаях делают оценку кадастровой стоимости

При налогообложении важно, какова же разница между кадастровой и рыночной стоимостью предметов недвижимости. То есть, если указана завышенная кадастровая стоимость предмета недвижимости, то может получиться большое финансовое бремя, которое будет тяжело оплатить гражданам.

Кадастровая стоимость в обязательном порядке считается в следующих случаях:

  • при приватизации государственных объектов;
  • при участии в сделке имущества, дома, квартиры, земли в качестве залогового имущества;
  • если идет продажа земли, чтобы определить налог;
  • при заключении договора ипотечного кредитования;
  • если идет судебный процесс во время решения имущественных споров.

Бывает, что рыночная и кадастровая цена недвижимости могут различаться даже в несколько, при этом завышается именно оценка государственными органами.

Если обратить внимание на правила проведения расчета кадастровой стоимости в методических рекомендациях от 1999 года, то в них указано, что не должно быть отличий между кадастровой и рыночной стоимостью. Потому что кадастровая стоимость обязана показывать более реальную цену продажи объекта недвижимости.

Параметры оценки стоимости квартиры

Посмотрим, на какие параметры обращают внимание в процессе оценки стоимости квартиры, участка или дома:

  • тип недвижимости, к какой категории относится;
  • форма собственности;
  • где территориально расположен объект недвижимости;
  • на каких условиях осуществляется продажа;
  • есть ли особенности по расположению участка;
  • для расчета кадастровой цены коммерческих объектов нужно учесть возможность получения прибыли от сдачи помещения или участка в аренду;
  • в каком состоянии недвижимость.

Через суд можно приравнять рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, будет вынесено постановление. Это даст возможность снизить налоговую нагрузку.

Документы для оценки стоимости квартиры

Чтобы сделать оценку кадастровой стоимости, нужно собрать следующие документы:

  • кадастровый и технический паспорт;
  • документы об обременении;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • данные об оценке кадастровой стоимости;
  • план межевания;
  • документы с информацией об аренде.

Кадастровая оценка может быть приравнена к рыночной стоимости, если есть решение суда, если в нескольких разных источниках информации отражена разная и противоречивая стоимость предмета недвижимости, если итоговая кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости, и если по методическим рекомендациям нельзя полностью подсчитать кадастровую стоимость.

Есть юридические организации, которые предоставляют услуги по сопровождению для клиентов процедуры признания кадастровой стоимости равной рыночной. Это позволит снизить налоги при продаже недвижимости, аренде, перед приватизацией.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/otlichiya-kadastrovaya-stoimost-ot-rynochnoj-stoimosti-kvartiry/.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.