Земля под помещением в здании

Оформление земли под зданием (типичные проблемы и решения) -Статьи

Земля под помещением в здании

Оформление земли под зданием (типичные проблемы и решения)

Во-первых, отметим, что эта статья по большей части относится к оформлению земли под нежилыми коммерческими объектами или под теми жилыми домами, которые, к сожалению, не подпали под «дачную амнистию». В тех случаях, когда применяется «дачная амнистия, необходимость обращения в администрацию за оформлением земли отсутствует или сведена к минимуму.

Однако, тем „несчастным“, кто вынужден для приватизации земельного участка общаться с администрациями городов и районов, эта статья может показаться интересной.

Администрация отказывает в предоставлении земельного участка, занятого моим зданием. Что делать?

В соответствии со статьей 36 Земельного Кодекса РФ собственник здания, строения, сооружения обладает исключительным правом на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, занятого данным объектом недвижимости.

Причем, именно собственнику постройки принадлежит право выбирать на каком основании он будет обладать землей: на праве собственности или аренды. Таким образом, отказ администрации в предоставлении земли такому лицу, как правило, не правомерен.

Так же неправомерными можно считать действия чиновников, если Вы обратились за приобретением земли в собственность, а Вам вместо этого предлагают аренду.

Однако из этого правила есть и исключения. Дело в том, что в некоторых случаях передача земли в частную собственность запрещена, например, если речь идет об особо охраняемых природных территориях, землях общего пользования или землях, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд. В этом случае земля может быть предоставлена только в аренду.

Таким образом, все отказы администрации в оформлении земли нужно проверять у независимого юриста. Неправомерные отказы (которых, по моим наблюдениям, не менее 50%)  можно оспорить в арбитражном суде (если Вы — организация или индивидуальный предприниматель) или в суде общей юрисдикции (если Вы гражданин).

К особой категории относятся отказы в предоставлении земли собственнику строения в тех случаях, когда земля под данным объектом уже предоставлена другому лицу в собственность или в аренду. Как правило в этом случае имеет место нарушение Вашего исключительного права, и необходимо срочно обратиться в суд с иском к незаконному землевладельцу.

Если это не будет сделано, то по истечении срока исковой давности (3 года), возможность защиты Ваших прав может быть утрачена.

 Если Вы обнаружили, что земля под Вашим объектом недвижимости предоставлена другому лицу, не теряйте времени, срочно обращайтесь за юридической помощью, даже если в данный момент ситуаци не создает для Вас серьезных неудобств.

Администрация не отказывает в оформлении земли, но мои документы блуждают по инстанциям уже несколько месяцев.

Если Вы являетесь собственником здания, строения, сооружения и обратились в администрацию за выкупом земельного участка или приобретением земли в аренду с приложением всех документов, предусмотренных законодательством (в том числе кадастровым паспортом земельного участка), то договор купли-продажи или аренды земли должен быть оформлен в течение одного месяца (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Если в течение этого срока администрация не подготовила договор и не передала его Вам на подпись, это может быть расценено, как незаконное бездействие органа власти и обжаловано в суд.

Если вы обратились в администрацию без приложения кадастрового паспорта земельного участка (по той причине, что участок не поставлен на кадастровый учет), то в течение месяца для Вас обязаны подготовить документы, необходимые для проведения межевых работ и постановки Вашего участка на кадастровый учет (схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории) (п. 7 ст. 36 Земельного Кодекса РФ). Если это не сделано, то Вы так же вправе обратиться в суд.

 Администрация города Челябинска обычно оформляет документы на землю очень долго (иногда годами). Сначала Вас заставляют делать исполнительную съемку участка (которую Вы делать не обязаны), потом на ее основе готовят схему участка. Эту схему утверждают по очереди управление земель, архитектура, а так же иногда и районная администрация, затем КУИЗО.

В каждом кабинете документ может проваляться по нескольку недель или даже месяцев. Более того, бывает, что схему, утвержденную управлением земель отказывается утверждать архитектура и все начинается заново. Люди часто думают, вот еще чуть-чуть и все закончится, а ничего не заканчивается и тянется бесконечно.

Может быть не стоит идти на поводу у чиновников, а лучше с ними поспорить?

При оформлении земли площадь моего участка сократили

Для дого что бы выкупить (или получить бесплатно при наличии оснований) землю, а так же оформить аренду, земельный участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет; должны быть определены границы и площадь этого участка. Кто занимается формированием участка? Конечно администрация города или муниципального района. И администрация зачастую формирует участок не так, как хотелось бы заявителю, например указывает площадь меньше, чем Вы расчитываете.

Споры на этапе формирования границ традиционно относятся к категории наиболее тяжелых, поскольку законодательство не содержит четких формул расчета площади земли, необходимой для эксплуатации конкретного объекта.

При этом для индивидуальных жилых домов, по крайней мере, существуют нормы минимального предоставления земельного участка, для промышленных (или других нежилых) объектов нет даже этого. Таким образом, установить, кто прав, довольно сложно.

Тем не менее, определенные критерии, которые должны учитываться при определении границ участка, закон все-таки предусматривает (п.7 ст. 36 ЗК РФ):

1. При формировании границ участка должно учитываться фактическое землепользование;

2. Участок может быть ограничен землями общего пользования (красными линиями);

3. Безусловно, учитываются границы смежных земельных участков;

4. Естественные границы участка (реки, овгаги)

5. Первоначальные документы (старые постановления, распоряжения или государственные акты) о площади и границах земельного участка, предоставлявшегося мнго лет назад для строительства Вашего объекта недвижимости. Наличие такого документа может серьезно упростить работу по такому спору, однако, сложность состоит в том, что такие документы могут не сохраниться.

Кроме того, бывает, что единый большой земельный участок ранее предоставлялся для строительтсва нескольких объектов недвижимсти (эта ситуация наиболее характерна для советских заводов), и в настящее время Вы, как собственник одного из таких объектов, вынуждены выяснять, какая площадь из ранее отведенного земельного участка необходима Вам, а какая положена Вашим соседям.

В последнее время для разрешения подобных вопросов начали проводить строительно-техническую или землеустрительную экспертизу, задачей кторой является установление площадии земельного участка, необходимого для эксплуатации конкретного здания.

Таким образом, доказать свою правоту в суде возможно, но готовьтесь к долгому и сложному процессу, а так же к весьма вероятным затратам на экспертизу.

Материал подготовила Татьяна Скворцова

Источник: https://www.cab74.ru/articles/323/

Верховный Суд РФ разъяснил права собственников нежилых помещений на земельный участок

Земля под помещением в здании

Андрей Давыдов

Опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), в котором, в частности, нижестоящим судам даны разъяснения по вопросу о том, какое право на земельный участок приобретает собственник помещения в нежилом здании, расположенном на этом земельном участке.

Актуальность вопроса о правах на земельный участок собственников помещений в нежилых зданиях до сих пор находит свое отражение в многочисленных судебных разбирательствах с госорганами, в том числе и в Москве.

Сложность земельных споров обусловила необходимость разъяснения Верховным Судом РФ ключевого вопроса: если земля под зданием находится в собственности застройщика, то собственник помещения в здании становится участником долевой собственности на земельный участок, а если земля у застройщика в аренде, то собственник помещения в здании будет соарендатором земельного участка.

Ниже приводятся соответствующие выдержки из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016).

УТВЕРЖДЕН

Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации

6 июля 2016 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 2 (2016)

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7. Если застройщик по договору долевого участия в строительстве здания, состоящего из нежилых помещений, одновременно является собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство, с переходом права собственности на нежилое помещение к участнику долевого строительства переходит также право долевой собственности на земельный участок.

Предприниматель (участник долевого строительства) и общество (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве здания административно-торгового назначения.

Общество одновременно являлось собственником земельного участка, на котором осуществлялось строительство.

В соответствии с условиями договора к общему имуществу здания стороны отнесли земельный участок, подлежащий передаче в общую долевую собственность дольщикам – собственникам помещений, расположенных в здании, наряду с другими объектами общего имущества.

Во исполнение условий договора и на основании акта приема-передачи общество передало предпринимателю в собственность нежилое помещение и долю в праве собственности на общее имущество. Право собственности предпринимателя на помещение было зарегистрировано в установленном порядке.

Предприниматель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок.

Регистрирующий орган, отказывая в государственной регистрации, указал на то, что законом не предусмотрен переход земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в нежилом здании.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании этого отказа незаконным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление предпринимателя было удовлетворено. Суды применили по аналогии положения ст.

36 ЖК РФ и исходили из того, что право долевойсобственности предпринимателя на земельный участок возникло в силу закона, поскольку он является собственником помещения в здании, расположенном на этом участке.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд округа указал на то, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основанием для регистрации права общей долевой собственности на земельный участок. Суд также отметил, что положения ст. 36 ЖК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставила без изменения в силу следующего.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В развитие данного принципа п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению также положения ст. 552 ГК РФ о переходе права собственности на земельный участок вместе с отчуждением находящейся на нем недвижимости.

Условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Подписанным по результатам реализации договора актом приема-передачи стороны подтвердили также фактическую передачу земельного участка дольщикам в соответствии с условиями указанного договора.

При таких обстоятельствах вывод суда кассационной инстанции о том, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основаниями возникновения права собственности предпринимателей, нельзя признать обоснованным и соответствующим закону.

Применение судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора ст. 36 ЖК РФ является ошибочным, поскольку основанием возникновения права собственности предпринимателей на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве, а не ст.

36 ЖК РФ, применяемая к возникновению прав на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом. Определение сторонами договора долевого участия земельного участка как объекта общего имущества также не дает оснований применять к спорным отношениям указанную норму права.

Вместе с тем, поскольку судами спор разрешен, в том числе на основании иных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, ссылка судов на эту норму не привела к неправильным выводам по существу спора.

Определение № 307-КГ15-14692

8. Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Комитетом по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель; далее – комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения.

Ссылаясь на то, что общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, комитет обратился в суд с иском об их взыскании.

В возражениях на иск общество указало на то, что на спорном земельном участке построено нежилое здание; оно введено в эксплуатацию и на одно из помещений в нем осуществлена государственная регистрация права собственности фирмы – участника долевого строительства.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды по аналогии применили ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пришли к выводу о том, что по завершении строительства и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений нежилого здания и выбыл из распоряжения комитета с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г.

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.

Таким образом, суды, необоснованно применив положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 и 290 ГК РФ в отношении спорного земельного участка, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25 сентября 2014 г. и комитет утратил право распоряжаться этим участком в спорный период.

Определение № 305-ЭС15-16772

Источник: https://sadko-online.ru/articles/389784

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Земля под помещением в здании

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.20 дополнена пунктом 1.1 с 1 сентября 2018 г. – Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

2.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 – 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 – 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11.

В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка.

Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Источник: https://base.garant.ru/12124624/41803eab5da547a21ba3e2b47f47ddba/

Приобретение земельных участков под зданиями

Земля под помещением в здании

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по сопровождению процедур предоставления участков под объектами недвижимости в собственность или аренду (из государственной или муниципальной собственности).

В том числе осуществляем:

Аренда участков под зданиями

В соответствии с законом (ст. 39.20 Земельного кодекса) собственник объекта недвижимости, расположенного на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе получить такой участков в аренду или выкупить в собственность без торгов.

Причём по общему правилу выбор между выкупом участка под зданием из государственной собственности и его арендой принадлежит собственнику недвижимости. Исключение – участки, которые по тем или иным основаниям запрещены к приватизации.

Однако на практике выкуп у государства (муниципалитетов) или аренда участков под недвижимостью связаны с большим количеством споров. В том числе:

Имеется также специфика предоставления участка, на котором расположены объекты недвижимости разных собственников.

Вопрос о площади и границах предоставляемого собственнику недвижимости участка принципиально важен как для эксплуатации зданий по изначальному назначению, так и для инвестиций в покупку недвижимости «под снос» для дальнейшего строительства на участке.

Определение площади участка, необходимой для эксплуатации здания

В настоящее время законом не установлено, как именно определяется площадь участка под зданием, предоставляемого без торгов собственнику недвижимости. Формально данный вопрос должен разрешаться исходя из правил землепользования и застройки, но они практически никогда не содержат нормативов размера земельных участков для нежилых зданий и сооружений.

При этом собственник недвижимости, как правило, заинтересован в получении максимально большой площади. Особенно если в дальнейшем планируется новое строительство на месте существующих объектов или в дополнение к ним.

Вплоть до того, что иногда объекты недвижимости возводятся исключительно для выкупа участка без намерения их реально эксплуатировать.

Тогда как уполномоченные органы часто стремятся сократить предоставляемую площадь до минимума, особенно если речь идёт о дорогостоящей городской земле.

В соответствии со сложившейся судебной практикой, площадь участка для эксплуатации здания определяется как минимально необходимая для использования объекта недвижимости по назначению.

А в отношении объектов, составляющих единый комплекс – для обеспечения производственной или иной деятельности, для которой такой комплекс предназначен. При этом учитываются градостроительные, противопожарные и иные технические нормы.

Например, нормативы по парковочным местам, разгрузочным площадкам и т.д. Для производственных или складских комплексов – нормативы по конкретным видам деятельности.

В связи с чем вопрос о необходимой для эксплуатации здания площади часто разрешается путём экспертизы – либо при рассмотрении спора в суде, либо ещё на этапе обращения в уполномоченный орган.

Во втором случае заключение специалиста прилагается к заявлению о предоставлении участка.

А поскольку и строительные нормы часто бывают взаимно противоречивы и допускают различное толкование – решение вопроса во многом зависит от квалификации эксперта.

В то же время заключение экспертизы не является для суда обязательным. Нередко суды не соглашаются с экспертными заключениями, составленными с явными нарушениями, либо не имеющими чёткого обоснования, внутренне противоречивыми и т.д. Или же в случаях, когда указанная экспертом необходимая площадь явно превышает разумные пределы.

В связи с этим успешное рассмотрение дела в суде зависит в первую очередь от компетентности эксперта, а не только от его «лояльности» собственнику недвижимости.

При этом в любом случае испрашиваемая площадь должна быть адекватна габаритам здания.

Выкуп участка, превышающего площадь недвижимости в десятки и сотни раз – в настоящее время практически не выполнимая задача, во всяком случае в Москве и Московской области.

Правовой центр ДВА М имеет необходимые деловые контакты, с кадастровыми инженерами, экспертами-землеустроителями, иными специалистами, участие которых требуется для обоснования площади земельного участка.

В случае если несколько объектов составляют единый технологический комплекс (независимо от того, зарегистрирован ли комплекс как единый объект в ЕГРН) может быть необходимо доказать фактическое использование по соответствующему назначению на момент обращения за предоставлением участка.

В том числе экспертами или непосредственно судом может исследоваться специфика производственного или иного технологического процесса, которая требует дополнительной площади участка (под открытые склады, технологические дороги и т.д.).

При этом даже если ранее участок был сформирован для строительства объекта – это не является гарантий представления той же площади для его эксплуатации. Более того, если ранее участок предоставлен в аренду для эксплуатации объекта, не исключено, что при его выкупе потребуется повторно обосновывать необходимую площадь.

Исторически сложившиеся границы землепользования (в том числе не оформленные документально) также учитываются, хотя и не являются обязательными при новом предоставлении участка.

В связи с чем в ряде случаев актуальным становится вопрос существования фактических границ занимаемой собственником здания территории (например – забора) длительное время.

Возможность выкупа или аренды собственником недвижимости участка в конкретных границах, необходимые для обоснования площади аргументы, возможные обременения такого участка и т.д.

могут быть предварительно рассмотрены в ходе земельного аудита. В рамках данной услуги Правовой центр готов изучить градостроительную документацию правоустанавливающие документы и т.д.

, и на их основе сделать выводы о перспективах оформления прав на участок.

При планируемой покупке недвижимости под снос – будут рассмотрены также возможные параметры и условия нового строительства на участке.

Выкуп участков под зданиями

Вопросы о законности регистрации объекта недвижимости

Нередко, как только собственник недвижимости обращается за арендой или выкупом участка под зданием, у уполномоченных органов возникают вопросы к законности возведения и регистрации расположенной на нём недвижимости.

С одной стороны, далеко не всегда такие претензии бывают необоснованными. Так до недавнего времени была распространена практика выкупа участков под явно некапитальными или вообще «виртуальными» объектами недвижимости. Такие схемы, активно практиковавшиеся ещё несколько лет назад, сейчас завершаются успехом значительно реже.

В частности, в Московской области это связано с введением обязательного согласования выкупа аренды участков под зданиями участков на уровне с вынесением вопроса на МВК. Аналогичная ситуация с приобретением участков в связи с наличием на них плоскостных сооружений (дороги, площадки и т.д.

), заборов, мелиоративных сооружений и иных «неполноценных» объектов недвижимости. В настоящее время судебная практика встала на однозначную позицию, что подобные объекты, даже если ранее право на них было зарегистрировано в ЕГРН, не являются недвижимостью, а представляют собой лишь улучшения земельного участка.

В связи с чем не предоставляют исключительное право на выкуп или аренду участка без торгов.

Подземные и надземные инженерные сети, хотят и являются недвижимостью, также не дают права на приобретение участка, по которому проходят, т.к. их размещение возможно на основании сервитута.

С другой стороны – часто претензии возникают к законно возведенным объектам, действительно являющимся недвижимостью и не относящимся к самовольным постройкам.

В том числе нередки споры, связанные с:

  • фактической капитальностью объекта по его физическим характеристикам;
  • наличием разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. В том числе в отношении объектов, возведенных до 1995 г. нередко приходится доказывать период их возведения;
  • самовольной реконструкцией объекта (пристройкой или надстройкой);
  • наличием на момент возведения объекта прав на участок, допускающих строительство. В первую очередь – при возведении капитального объекта на участках, предоставленных в аренду без права строительства;
  • законностью регистрации объекта в упрощённом порядке (по декларации), как «вспомогательного».

Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт представления интересов собственников недвижимости по спорам, связанным с законностью их возведения или наличием признаков капитального объекта.

Данная проблема актуальна в первую очередь для Москвы, где городское законодательство, формально, позволяет отказать в предоставлении участка при наличии любых признаков самовольного строительства или реконструкции.

В том числе объектов, по которым давно истек срок исковой давности для требований об их сносе, незначительных по площади пристроек и надстроек и т.д.

Однако суды часто признают такие отказы незаконными, особенно в случаях, когда ДГИ Москвы не обращался с иском о сносе объекта, или спор разрешён в пользу собственника.

Приобретение участка под объектами незавершённого строительства возможно только в аренду и только в специальном порядке для достройки объекта.

Вхождение участка в зоны с особыми условиями использования

Распространённый источник споров при выкупе земельных участков под недвижимостью – вхождение участка в те или иные зоны с особыми условиями использования, в которых запрещается предоставление участка в собственность.

Установление разрешенного использования участка

Принципиально важно, чтобы для приобретаемого в собственность или в аренду участка под зданием был установлен корректный вид разрешённого использования.

https://www.youtube.com/watch?v=uqTl-LUwxd0

Так именно от разрешённого использования участка зависит его кадастровая стоимость, которая в свою очередь определяет выкупную цену и, во многих случаях, размер арендной платы. При этом если собственник участка в дальнейшем сможет изменить разрешенное использование на любой из видов, предусмотренных ПЗЗ, то для арендатора такая возможность может быть ограничена условиями договора аренды.

Также разрешённое использование участка определяет возможные варианты хозяйственного использования недвижимости.

Так, поскольку самостоятельные виды разрешённого использования для зданий и сооружений сейчас не устанавливаются, наличие у земельного участка нескольких видов разрешенного использования позволяет по мере необходимости перепрофилировать расположенные на нём здания без дополнительных разрешений и согласований.

В связи с этим, в зависимости от практических задач собственника недвижимости, ему может быть интересно как установление максимально узкой формулировки разрешённого использования в целях минимизации кадастровой стоимости, так и более широкой – для дальнейшей свободы выбора фактического использования зданий.

Если участок под объектом давно сформирован – актуальным становится вопрос приведения его разрешённого использования в соответствие с действующим классификатором.

Так долгое время разрешенное использование участков определялось в произвольной форме и часто с весьма неоднозначными формулировками.

В связи с чем в рамках приведения разрешённого использования в соответствие с новым классификатором может иметь место его фактическое изменение.

Цена выкупа и арендная плата

Цена выкупа участка под недвижимостью и размер арендной платы за такой участок определяются на региональном уровне.

Так при выкупе участка под зданием:

  • в Москве выкупная цена практически всегда составляет 100% кадастровой стоимости;
  • в Московской области по общему правилу цена составляет 15% кадастровой стоимости, но установлен ряд льготных режимов – для сельскохозяйственных земель, ИЖС, участков ранее переоформленных из постоянного (бессрочного) пользования и т.д.

При аренде участка под зданием:

  • В Москве арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости и в большинстве случаев составляет 1,5% от неё. В то же время имеется большое количество льготных режимов – для производства, инвестиционных проектов, социально значимых объектов и т.д.
  • в Московской области арендная плата исчисляется по специальной формуле с учётом ряда коэффициентов, связанных с местоположением участка и его разрешенным использованием. При этом кадастровая стоимость в данную формулу не входит.

В случае когда цена выкупа участка под объектом недвижимости или арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости – актуальным является снижение данной стоимости.

Споры о границах участка

При формировании и определении площади участка для эксплуатации здания или уже на этапе выкупа такого участка также нередко встречаются споры о границах со смежными участками или территориями общего пользования. В том числе может иметь место наложение границ соседнего участка на объект недвижимости

Предоставление участка, занятого объектами недвижимости разных лиц

В случае если на участке расположены объекты недвижимости (в т.ч. помещения в здании), принадлежащие нескольким лицам, то существуют следующие варианты оформления прав собственников недвижимости на такой участок:

  • раздел участка;
  • приобретение участка всеми собственниками недвижимости в долевую собственность;
  • оформление участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом раздел участка возможен, только если речь идёт об отдельных зданиях, и новые участки будут соответствовать требованиям ПЗЗ и иным нормативам по площади, организации подъездов и т.д.

Данный вариант не применим к помещениям в одном здании или к соседним зданиям, если нет возможности выделить отдельную территорию для обслуживания каждого из них (неделимый участок).

При этом вопросы делимости участка, возможных вариантов раздела и т.д. часто разрешаются путём экспертизы.

В случае если часть зданий или помещений на неделимом участке принадлежит государственным или муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям – участок может быть передан только в аренду, его выкуп собственниками остальной недвижимости не допускается.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/priobretenie-uchastkov-pod-zdaniyami

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.